Lumityöt taloyhtiössä – kenelle kunnossapitovastuu kuuluu?
Taloyhtiöllä on tärkeä rooli asukkaiden ja kiinteistön turvallisuuden ja viihtyisyyden varmistamisessa talvisin. Lumityöt taloyhtiössä saattaa kuitenkin askarruttaa ja aiheuttaa erimielisyyksiä. Ensisijainen vastuu kiinteistön turvallisuudesta on aina kiinteistönhaltijalla, eli asunto-osakeyhtiöiden tapauksessa taloyhtiöllä. Sillä ei ole merkitystä onko kyseessä oma- vai vuokratontti. Huolellisuusvelvoite piha-alueen hoidosta on korostunutta, joten vahinko- ja siitä mahdollisesti syntyvässä riitatilanteessa näyttötaakka huolellisesta toimimisesta on taloyhtiöllä. Tutustu talvikunnossapidon vastuisiin tästä artikkelista.
Lumityöt, kulkureittien hiekoittaminen sekä tippuvan lumen ja jään estäminen
Kun puhutaan talvikunnossapidosta, lumityöt ovat varmasti suurimmalle osalle ensimmäisenä mieleen tuleva asia. Lumitöiden tarve onkin käytännössä usein helppo havaita pelkästään vilkaisemalla ulos ikkunasta, tai viimeistään tarpoessa nilkan yli ulottuvassa lumihangessa töihin tai kouluun. Lumityöt ovatkin väistämätön osa ympärivuotista asumista Suomessa.
Lumitöiden pääasiallisena funktiona voidaan katsoa olevan taloyhtiön alueen viihtyisyydestä huolehtiminen ja esteettömän kulun varmistaminen. Hätäpoistumisreittien ja pelastusteiden pitäminen esteettöminä, palvelee myös kiinteistön turvallisuutta.
Lumitöiden lisäksi taloyhtiön talvikunnossapitoon sisältyy muita erittäin tärkeitä toimenpiteitä, joilla varmistetaan asukkaiden ja muiden kiinteistöllä liikkuvien turvallisuus.
Kulkureitit tulisi pitää turvallisena hiekoittamalla ja erityisesti useampi kerroksisten rakennusten katot pitäisi pitää puhtaana lumesta ja jäästä.
Katolta putoava lumi tai jää voi aiheuttaa suurta vahinkoa rakennusten lähistöllä liikkuville henkilöille tai omaisuudelle, kuten talon viereen pysäköidyille ajoneuvoille.
Tutustu myös toiseen artikkeliimme: Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu ja luvaton rakentaminen.
Talkootyö vai ulkoistettu talvikunnossapito – ”ketään ei voida pakottaa talkootöihin”
Taloyhtiöllä on suuri vapaus määrätä siitä, miten se toimintansa järjestää. Lumityöt taloyhtiössä on siis mahdollista sopia hoidettavan talkootyönä, mikäli näin yhtiökokouksessa päätetään.
On kuitenkin tärkeää muistaa, että talkootyötä voidaan edellyttää ainoastaan yhtiökokouksessa paikalla olleilta ja kokouksessa siihen nimenomaisesti sitoutuneilta osakkailta.
Talkootyöt perustuvat vapaaehtoisuuteen
Talkootyö perustuu aina vapaaehtoisuuteen. Ketään ei voida pakottaa talkootöihin osallistumaan. Vaikka yhtiökokouksessa olisi päätetty talkootyöstä, ei siihen nimenomaisesti sitoutumatonta osakasta tai asukasta voida mitenkään velvoittaa lumitöitä tai muita talvikunnossapitotoimenpiteitä tekemään.
Talkootyöhön sitoutumattomalta osakkaalta, ei ole myöskään mahdollista periä ylimääräistä vastiketta tai muuta kompensaatiota, vaikka osakas ei omalla panoksellaan kunnossapitoon osallistukkaan.
On myös tärkeää muistaa, että yhtiökokouksessa mahdollisesti annettu suostumus ja sitoutuminen talkootöihin on henkilökohtainen. Taloyhtiön osakkaan antama sitoumus talkootöihin osallistumisesta ei siis esimerkiksi mitenkään velvoita huoneistossa asuvaa vuokralaista.
Käytännössä talkootyönä hoidettava talvikunnossapito voikin olla tarkoituksenmukaista lähinnä pienissä taloyhtiöissä, paritaloissa tai pienissä rivitaloissa, joissa osakkaat ovat myös asukkaita.
Kerrostaloyhtiöissä, joissa korkealle katolle kerääntyvä lumi ja jää voivat aiheuttaa hallitsemattomasti pudotessaan hyvinkin suurta vaaraa rakennuksen lähellä liikkuville sekä esimerkiksi rakennuksen lähistölle parkkeeratuille autoille, on talvikunnossapidon antaminen ammattilaisten tehtäväksi aina erittäin suositeltavaa.
Sopimukset kuntoon huoltoyhtiön kanssa
Huoltoyhtiön kanssa tehtävässä sopimuksessa on syytä olla tarkkana, ja sopia vastuunjaosta mahdollisimman seikkaperäisesti. Lumi- ja jäätilanteen tarkkailu on hyvä kirjata sopimukseen siten, että vastuu kuuluu huoltoyhtiölle.
Myös päivystysvastuusta sekä mahdollisesti kiireellisesti tarvittavien pikahälytystöiden tekemisestä on hyvä sopia jo etukäteen.
Siitäkin huolimatta, jos kunnossapitoon on palkattu huoltoyhtiö ja vastuunjaostakin olisi sovittu, tulee taloyhtiön hallituksen olla tarkkana muuttuvien olosuhteiden kanssa.
Mikäli taloyhtiön alueella havaitaan vaaranpaikkoja, tulee ne merkitä mahdollisimman selkeästi siksi aikaa, kunnes huoltoyhtiö ehtii paikalle tilanteen korjaamiseksi.
Tutustu myös kunnosapitovastuun jakautumiseen osakkaan ja taloyhtiön välillä.
Korostettu huolellisuusvelvollisuus
Taloyhtiön alueen turvallisuudesta huolehtiminen on katsottu niin tärkeäksi tehtäväksi, että taloyhtiölle on asetettu korostettu huolellisuusvelvollisuus.
Korostettu huolellisuusvelvollisuus tarkoittaa, että mahdollisessa vahingonkorvausvaatimustilanteessa taloyhtiön tulee pystyä osoittamaan toimineensa huolellisesti välttääkseen vahingonkorvausvastuun.
Se on siis poikkeus normaalista vahingonkorvausoikeudesta, jossa lähtökohtaisesti vahingon kärsineen tahon tulisi pystyä näyttämään vahingon aiheutuneen jonkin muun tahon tahallisuudesta tai tuottamuksesta, eli huolimattomuudesta.
Lumitöistä ja muusta talvikunnossapidosta ei pääse Suomessa eroon, joten lumityöt taloyhtiössä on tärkeä aihe. Talvikunnossapidosta huolehtiminen on parasta varmistaa kerralla kuntoon, viimeistään ennen seuraavaa talvea.
Tarvitsetko apua sopimuksen laadinnassa? – Ole yhteydessä Kiinteistölakimieheen.
Jesse Niemi
lakimies
Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.
Lue seuraavaksi: Taloyhtiön hallituksen vastuu
Lue seuraavaksi: Kunnossapito ja vastuunjako taloyhtiössä
