Kosteusvahinko asuntokaupan virheenä – Eri-ikäisten asuntojen kosteusongelmat
Rakennusten kosteuden, homeongelmien ja ihmisten sairastelun välinen yhteys on kiinnostanut asiantuntijoita pitkään. Onko kosteus terveyshaittaa aiheuttava kiinteistön virhe, joka voi antaa syyn asunto- tai kiinteistökaupan hinnanalennukseen tai kaupan purkuun? Lukemalla tämän artikkelin, tiedät aiheesta enemmän.
Terveydensuojelulaki määrää, että asuinolosuhteista ei saa aiheutua terveyshaittaa
Terveydensuojelulain 7 luvun 26 § ja 27 §:n mukaan asunnon ja muun sisätilan sisäilman puhtauden, lämpötilan, kosteuden, melun, ilmanvaihdon, valon, säteilyn ja muiden vastaavien olosuhteiden tulee olla sellaiset, ettei niistä aiheudu asunnossa tai sisätilassa oleskeleville terveyshaittaa.
Jos asunnossa tai muussa oleskelutilassa esiintyy kosteutta siten, että siitä voi aiheutua terveyshaittaa asunnossa tai muussa tilassa oleskelevalle, toimenpiteisiin haitan ja siihen johtaneiden tekijöiden selvittämiseksi, poistamiseksi tai rajoittamiseksi on ryhdyttävä viipymättä.
Kuka vastaa terveyshaitan poistamisesta?
Haitan poistamisesta vastaa rakennuksen omistaja. Kunnan terveydensuojeluviranomainen voi velvoittaa sen, jonka vastuulla haitta on, ryhtymään viipymättä tarvittaviin toimenpiteisiin terveyshaitan ja siihen johtaneiden tekijöiden selvittämiseksi, poistamiseksi tai rajoittamiseksi.
Terveydensuojeluviranomainen voi tarvittaessa kieltää tai rajoittaa asunnon tai muun oleskelutilan käyttöä. Määräysten antamisen tulee perustua terveydensuojeluviranomaisen tekemään tarkastukseen sekä riittäviin ja luotettaviin mittauksiin, näytteisiin, tutkimuksiin, selvityksiin tai havaintoihin. Terveyshaitan selvittämiseksi voidaan lisäksi antaa määräys rakenteen kuntotarkastuksen suorittamisesta.
Miten kosteusvaurio syntyy?
Myös kosteusvaurio luokitellaan terveyshaitaksi. Kosteusvaurioita syntyy tyypillisesti putkien vuotovahingoista tai rakennuksen ulkopuolelta tulevasta kosteudesta. Ulkopuolisista kosteusvaurioista tyypillisiä ovat esimerkiksi puutteellisista tai toimimattomista salaojista syntyvät kosteusvauriot tai kosteuden pääsy alapohjarakenteisiin kapillaarisesti nousevasta maaperän kosteudesta.
Useimmiten kosteuden pääsy talon rakenteisiin johtuu rakennusaikaisesta rakennusvirheestä tai ajan myötä tapahtuvasta kosteuseristeiden heikentymisestä tai puuttumattomuudesta. Kosteuden eristämiseen käytetyt ratkaisut ovat merkittävästi parantuneet vuosikymmenien takaisista. Myös rakentamistavat ovat muuttuneet entistä paremmin kosteudenhallintaa korostaviksi.
Kosteusongelmat eri-ikäisissä taloissa
Jos rakennus on rakennettu kuivalle ja vettä keräämättömälle maaperälle, rakennuksen vedeneristyksellä ei ole yhtä suurta merkitystä, kuin jos rakennus olisi rakennettu vetiselle savimaalle. Hyvistäkin vedeneristyksistä huolimatta märälle maalle rakennettu rakennus voi iän myötä kastua.
Toisaalta hyvin vettä suodattavalle maaperälle rakennettu rakennus ei välttämättä kosteudesta vaurioidu, vaikka rakennuksessa ei olisi vedeneristystä lainkaan.
Seuraavaksi esittelemme eri-ikäisten rakennuksien kosteusongelmien syitä.
1970–1980-luvulla rakennettujen talojen kosteusongelmat
1970–1980-luvun rakennuksissa salaojiin ei ole kiinnitetty yhtä paljon huomiota kuin nykypäivän rakennuksia rakennettaessa. Usein sokkelin ympärille on asennettu vain muovinen patolevy, jos sitäkään. Talon vierustaa auki kaivettaessa saattaa paljastua suuria puutteita ja aukkopaikkoja patolevyjen asennuksessa. Ei voida kuitenkaan tehdä johtopäätöstä, että kaikki 1970-luvun rakennukset olisivat kosteusvaurioituneita.
Jos vedeneristys ei ole yhtenäinen koko sokkelin alueella, on selvää, että kosteus voi päästä puutteellisesti asennettujen vedeneristysten välistä rakennuksen perustuksiin mahdollistaen myös kosteuden siirtymisen rakenteisiin. Rakenteisiin siirtynyt kosteus luo oivallisen kasvualustan betonissa kasvaville homeille ja mikrobeille.
1990–2000-luvulla rakennettujen talojen kosteusongelmat
Uudemmissa 1990- ja 2000-lukujen taloissa perustusten vedeneristyksiin on kiinnitetty enemmän huomiota. Nykyajan kiinteistöt eivät kuitenkaan ole immuuneja kosteusvaurioille. Rakennuspaikka ja rakentamistapa merkitsevät paljon.
Sokkelia kiertävän patolevyn lisäksi rakennusta kiertävät salaojat, jotka ainakin teoriassa pitävät sokkelin vierustan kuivana. Useissa Kiinteistölakimiehen hoitamissa asuntokaupan riita-asioissa on kuitenkin havaittu, että salaojia ei ole rakennettu oikein tai ne eivät toimi. Salaojat pitäisikin aina asentaa oikealle korolle eli viistosti perustuksiin nähden, jolloin valumavedet kulkeutuvat salaojaputkeen eivätkä pääse kastelemaan perustuksia.
Yleisimmät salaojan asennuksen ongelmat:
- Salaojat on voitu asentaa niin sanotusti väärään korkoon, jolloin sadevesi pääsee kastelemaan rakennuksen perustukset.
- Joissain virhetapauksissa salaojien täytteenä oleva sora on liian hienojakoista ja estää valumavesien pääsyn salaojaputkistoon.
- Salaojasoran sijaan salaojissa on voitu jopa käyttää samaa täyttömaata, jota rakennuksen vierestä on ylös kaivettu salaojia rakennettaessa.
Kuntotarkastus antaa arvokasta tietoa
Hyvissä ajoin ennen asuntokaupan tekoa tulee suorittaa kuntotarkastus. Kuntotarkastus tehdään ostajan toimesta ja siinä tulisi aina kiinnittää huomiota koko kiinteistön kosteustekniseen toimivuuteen – ei ainoastaan mitata pintakosteuksia pesutiloista.
Valitettavasti pesutilojen pintakosteuksille on kuntotarkastuksissa annettu aivan liikaa painoarvoa, vaikka harvoin suurimmat ongelmat löytyvät pesutiloista. Pintakosteusmittaukset eivät myöskään välttämättä paljasta laajempia ongelmia. Suurimmat ongelmat löytyvät yleensä rakenteista, joita ei pintakosteusmittarilla pystytä tutkimaan.
Kuntotarkastuksen teettäminen onkin ostajan keino välttyä ongelmilta asuntokaupan jälkeen. Kuntotarkastuksen yhteyteen on mahdollista tilata myös homekoira.
Muista tarkastaa salaojat, jos epäilet kosteusvauriota
Salaojien toimivuutta voidaan tutkia parhaiten salaojia kuvaamalla tai kaivamalla talon vierestä salaojia auki salaojatäytön materiaalin toteamiseksi. Vain avaamalla maan pintaa voidaan saada selville, millaista täyttömaata salaojaputkien ympärille on laitettu.
Mikäli rakennuksen perustukset ovat kellaritiloissa näkyvillä, voidaan kuntotarkastuksen yhteydessä tutkia, esiintyykö perustuksissa ylimääräistä kosteutta ja mikä on tällaisen havainnon merkitys rakennuksen kosteusteknisen toimivuuden kannalta.
On selvää, että ylimääräisen kosteuden pitää päästä poistumaan rakenteista siten, ettei kosteus aiheuta haitallisten homeiden ja mikrobien kasvua.
Kuntotarkastus ei poista myyjän vastuuta kaikista vioista
Oletko ostanut tai myynyt kiinteistön, jossa epäillään kosteusongelmia? Ongelman lähde täytyy selvittää ja terveyshaittaa aiheuttava olosuhde poistaa. Jos asut taloyhtiössä, jossa on kosteuden kanssa ongelmia, voit saada apua kunnalliselta terveystarkastajalta terveyshaittaa aiheuttavan altisteen poistamiseksi.
Kiinteistölakimies avustaa kaikissa näissä tilanteissa, sekä kiinteistön ostajia että myyjiä. Löydämme nopean ja oikeudenmukaisen ratkaisun kosteusongelmaan ja siitä aiheutuviin riitatilanteisiin.
Lue seuraavaksi: Mitä asuntokaupan virheellä tarkoitetaan?
Lue seuraavaksi: Yleisimmät home- ja sisäilmaongelmat
