Kun urakkaa viivästyy – urakoitsijan vastuut viivästyksestä ja virheistä

Kuluttajansuojalaki määrää tarkat raamit

Kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisten isoimpien urakkasopimusten vastuista ja velvollisuuksista säädetään kuluttajansuojalain 9 luvussa ja pienemmistä urakkasopimuksista 8 luvussa. Laissa kuluttajasta käytetään termiä ”tilaaja” ja elinkeinonharjoittajasta puolestaan termiä ”toimeksisaaja”.

Lain 9 luvun soveltamisalan mukaan urakkasopimuksena pidetään sopimusta, jossa toimeksisaajan suoritusvelvollisuuden sisältönä on rakennuksen tai sen yhteyteen kuuluvan kiinteän rakennelman elementtien toimittaminen ja rakentaminen tai korjausrakentaminen, tällaiseen hankkeeseen liittyvä, taloudelliselta merkitykseltään huomattava osaurakka tai taloudelliselta merkitykseltään huomattava asuinhuoneiston peruskorjaus tai -parannus.

Kuluttajansuojalaki on pakottavaa lainsäädäntöä, joten elinkeinonharjoittaja ei voi vedota sellaiseen sopimuksen ehtoon, jossa kuluttajan asemaa heikennetään, kuten esimerkiksi virhettä, takuuta, vahingonkorvauksen rajoittamista tai reklamointia. Sopimuksessa voidaan kuitenkin sopia poikkeavasta laatutasosta tai työsuorituksen hyväksymismenettelystä.

Urakoitsijan vastuu viivästymisestä

Urakka on luovutettu, kun se on suoritettu loppuun ja mahdollisesti sovittu vastaanottokatselmus on toimitettu. Osapuolet ovat voineet sopia urakkasopimuksessa töiden suorittamisen aikataulusta, jolloin viivästyminen määräytyy kyseisen sovitun aikataulun mukaan. Mikäli taas sopimuksen osapuolet eivät ole sopineet urakan aikataulusta, tulee luovutuksen tapahtua kohtuullisessa ajassa sopimuksenteosta. Kohtuullisena aikana voidaan pitää sellaista ajanjaksoa, jonka aikana työt on todellisuudessa mahdollista saattaa loppuun.

Tyypillisesti urakkasopimuksiin on kirjattu ehto viivästymisen perusteella maksettavasta sopimussakosta, jonka perusteella viivästymisestä on mahdollista korvausta. Tämän lisäksi tilaajalla saattaa viivästymisen perusteella olla oikeus korvaukseen siitä aiheutuneesta vahingosta, kuten esimerkiksi sijaisasunnon vuokrakuluista tai asian selvittämisestä aiheutuneista kuluista.

Mitä tarkoittaa ylivoimainen este?

Vaikka sopimusoikeuden perustavanlaatuisena periaatteena ja lähtökohtana on, että sopimus sitoo sen osapuolia, ei tilaajalla ole oikeutta korvaukseen viivästymisestä, mikäli viivästyminen johtuu ylivoimaisesta esteestä eli toimeksisaajasta riippumattomasta syystä, kuten esimerkiksi rakennustarvikkeiden saatavuudesta johtuvan ongelman vuoksi.

Kuluttajansuojalaissa ylivoimaisella esteellä tarkoitetaan sellaista estettä, jota toimeksisaaja ei voi voittaa, tai jos sopimuksen täyttäminen edellyttäisi uhrauksia, jotka ovat kohtuuttomia verrattuna sopimuksen täyttämisen merkitykseen tilaajalle. Toimeksisaaja on kuitenkin velvollinen pyrkimään voittamaan ylivoimaisen esteen, esimerkiksi käyttämällä toista toimittajaa, kuljetusmuotoa tai toimintatapaa ja täyttämään sopimussuorituksen siltä osin kuin se on mahdollista.

Tilaajalla on oikeus purkaa urakkasopimus, mikäli urakoitsija ei viivästymisestä annetun kirjallisen huomautuksenkaan jälkeen täytä sopimussuoritustaan. Tällöin tilaaja on velvollinen maksamaan ainoastaan osuuden siihen mennessä suoritetuista töistä. Myös tässä tilanteessa tilaajalla on oikeus vaatia korvausta vahingosta, joka on aiheutunut kesken jääneestä urakasta.

Urakoitsijan vastuu virheistä ja puutteista

Kuluttajansuojalain yleisen virhesäännöksen mukaan toimeksisaajan suorituksessa on virhe, jos se ei sisällöltään, laadultaan tai muilta ominaisuuksiltaan vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Mikäli kyseessä ei ole selkeä rakennusvirhe, määrittyy virheellisyys siten aina urakkasopimuksessa sovittujen töiden ja tilaajan todellisuudessa saadun lopputuloksen perusteella.

Reklamaation tekeminen

Mikäli työnjäljessä on virheitä tai puutteita, tulee toimeksisaajalle tehdä asiasta kirjallinen reklamaatio kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Reklamaatiossa tulee vaatia ensisijaisesti virheiden tai puutteiden korjaamista mutta mikäli virheen oikaisu ei tule kysymykseen tai jollei oikaisua suoriteta kohtuullisessa ajassa siitä, kun tilaaja on ilmoittanut virheestä, tilaaja saa vaatia virhettä vastaavaa hinnanalennusta tai, jos sopimusrikkomus on olennainen, purkaa sopimuksen. Tilaajalla on myös virheen perusteella oikeus pidättyä maksamasta urakan hinnasta virhettä vastaava määrä.

Mikäli toimeksisaaja ei reagoi reklamaatioon kohtuullisessa ajassa eikä oikaise virhettään, voi tilaaja teettää työn loppuun toisella urakoitsijalla, jonka käytöstä aiheutuneet kustannukset tilaaja voi vaatia toimeksisaajalta vahingonkorvauksena. Samassa yhteydessä tilaajalla on oikeus vaatia vahingonkorvauksena muitakin vahingosta aiheutuneita kustannuksia, kuten esimerkiksi sijaisasunnon vuokrakustannuksia tai asian selvittämisestä aiheutuneita kustannuksia.

Näin vältät tyypillisimmät urakkariidat

Hyvin laaditun urakkasopimuksen tärkeys korostuu, kun kaikki sujuu ilman epäselvyyksiä ja riitoja myös silloin, kun kaikki ei suju suunnitelmien mukaan. Urakkaa koskevat erimielisyydet voidaankin parhaiten välttää varautumalla muuttuviin olosuhteisiin jo sopimusta laadittaessa.

1. Sovi tarkasti urakan sisällöstä.
2. Sovi milloin työn tulee olla valmis.
3. Sovi tarkasti viivästysseuraamuksista.
4. Sovi yksiselitteisesti, miten mahdollisten lisä- ja muutostöiden kohdalla toimitaan.
5. Sovi maksujärjestelystä.

Tarvitsetko apua sopimusten, reklamaatioiden tai vastuunjaon kanssa? Kun rakennuttamisen lainsäädännön tuntemusta tarvitaan, Kiinteistölakimies auttaa pääsemään ongelmasta ratkaisuun. Ensimmäinen keskustelu on maksuton, eikä se sido mihinkään.

Juuso Lahti
Kiinteistölakimies (OTM)

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.

Lue seuraavaksi: Maankäyttö- ja rakennuslaki uudistuu – 3 merkittävintä muutosta rakentamiseen
Lue seuraavaksi: Rakennuttajan vastuu ei pääty vuositarkastuksen jälkeen