Hometalo ja kauppojen purku

Idyllinen omakotitalo osoittautui homepommiksi

– Omakotitaloa myytiin täysin remontoituna, kertoo Teemu, toinen ostajista.

– Myyntiesitteen mukaan taloon oli uusittu sähköt, viemäri- ja käyttövesiputket, katto, ulkoverhoilu, öljypoltin ja öljysäiliö. Keittiö- ja saunaremontin lisäksi keskikerrokseen oli lisätty vuolukivitakka, keittiö- ja saunaremontti ja pinnat ja tekniikka päivitetty vuosina 2010-2017.

– Todellisuus löi vasten kasvoja, kun talo osoittautui täydelliseksi homepommiksi eikä millekään muutostöille ollut haettu rakennuslupaa.

    Ostajien annettiin ymmärtää, ettei mihinkään merkittäviin korjaustarpeisiin tullut varautua, koska kiinteistö oli myyjän tekemien remonttien yhteydessä täysin läpikäyty. 

    Sittemmin ilmeni, ettei millekään toimenpiteille ollut piirustuksia tai suunnitelmia eikä haettu edes rakennuslupaa.

    – Koska remontteihin ja muutostöihin ole ollut piirustuksia eikä lupaa, ei voida varmistua, että kiinteistö soveltuu asuinkäyttöön ja että se on asianmukaisesti rakennettu rakentamismääräyksiä ja hyvää rakentamistapaa noudattaen, asiaa hoitanut kiinteistölakimies Juuso Lahti kertoo.

      Ostajan on voitava luottaa esimerkiksi siihen, että kiinteistöllä olevaan rakennukseen on haettu ja saatu tarvittava rakennuslupa. Rakennusluvan puuttumisella voi olla merkitystä myös vakuutuskorvauksen osalta mahdollisen vahingon sattuessa. Varsinainen yllätys kuitenkin piili talon rakenteissa siistin pinnan alla. Kun asiaa alettiin tutkimaan, omakotitalo osoittautui purkukuntoiseksi.

      Laajat kosteus- ja homevauriot yllättivät

      Kaupan jälkeen paljastuivat sisäilmaongelmaa aiheuttavat mikrobivauriot talon rakenteissa.

      – Olimme koko perhe alkaneet oireilemaan talossa niin voimakkaasti, että meidän oli pakko siirtyä asumaan yläkerrassa olevaan makuuhuoneeseen.

      – Ilmeni ihottumaa, ihon ja silmien kuivumista ja rähmimistä, kurkkukipua ja päänsärkyä, kuivaa yskää, keuhkokipuja ja nivelkipuja ja -jäykkyyttä, aivosumua, eli kaikkea mahdollista, jonka yhdistimme pahaan sisäilmaongelmaan. 

        Todellisuus rävähti päin silmiä, kun saimme luettavaksi talosta aikaisemmin tehdyn kuntotarkastusraportin.

        – Kiinteistölle oli tehty vuosia aikaisemmin kuntotarkastus, johon emme saaneet tutustua ennen kauppaa. Jo sen perusteella emme olisi koskaan taloa ostaneet.

        – Raportin mukaan kellarin sisätiloihin on tullut useita kertoja hallitsemattomasti vettä, joka oli aiheuttanut laajoja kosteusvaurioita eri rakenteisiin. Myös saunan ja WC:n lattian läpi oli tapahtunut vuotoja, joiden korjaamisesta ei ollut raportissa mainintaa. Vanhat kosteusvaurioituneet eristeet, puuosat ja pintamateriaalit oli jätetty uusien materiaalien alle. 

          Kaupanteon jälkeen asiakkaamme teettivät kuntotutkimuksen, jossa paljastuivat talon ongelma kaikessa laajuudessaan.

          Pintarakenteita purettaessa kosteus- ja homevauriot yllättivät jopa kaiken kokeneen rakennusterveysasiantuntijan. Kosteus oli jopa lahottanut talon kantavia rakenteita ja yläkerta oli sortumisvaarassa. 

          Ulkoseinien sisäverhouslevyjä purettaessa paljastui, että ulkoseinärakenteeseen on jätetty runsaasti eri rakennusajankohtien mukaisia rakennekerroksia, joita ei tehtyjen remonttien yhteydessä oltu poistettu. Ulkoseinä ei tuulettunut, mikä oli pahentanut homeongelmaa ja mikrobialtistusta.

          Julkisivurakenne havaittiin tutkimuksissa lähes kauttaaltaan lahoksi, eli rakenteeseen kohdistuva kosteusvauriomekanismi oli päässyt vaikuttamaan jo pitkään. Rakenne ei ollut toiminut koskaan rakennuksen historian aikana asianmukaisesti, sillä alkuperäinen julkisivurakenne olisi tullut ensin purkaa kauttaaltaan ennen uuden asentamista. Kosteus oli päässyt vaikuttamaan jo runkorakenteen kantaviin osiin.

          Tutkimuksen mukaan rakennuksessa oli selkeä ja aistinvaraisesti todettavissa oleva, erittäin vakava ja laajamittainen asumisterveyshaitta, joka ei tullut ilmi kiinteistökauppaa tehtäessä. Rakennuksessa ei ollut suositeltavaa asua. Kuntotarkastus oli tehty huolimattomasti ja jätetty runsaasti olennaista informaatiota kertomatta aiemmista kosteusvaurioista, niiden korjaustavasta, purkamattomista haitta-aineista sekä kiinteistön aiemmin tiedossa olleesta huonosta kunnosta. 

          Yläpohjan rakenteiden vauriot todettiin erittäin vakaviksi ja laajamittaisiksi ja sisäilman laatu koko rakennuksessa oli kauttaaltaan erityisen huonolaatuinen ja tunkkainen. 

          – Talossa paljastui kymmenittäin eri asteisia rakennusvirheitä, joista osa vaikutti jopa koomisilta, ellei kysymys olisi ollut niin vakavista virheistä.

          – Esimerkiksi yläkerran kylpyhuoneen lattia on valettu suoraan eristepurujen päälle, välissä oli ainoastaan tuulensuojapaperi. Valua ei oltu mitenkään tuettu alapuolelta. Kylpyhuoneen käyttö suositeltiin lopetettavaksi välittömästi. Kaiken lisäksi lattialämmityskaapelit oli asennettu suoraan alla ollutta paperia ja purueristettä vasten, mikä oli vakava paloturvallisuusriski.

          – Listaa virheistä voisi jatkaa vaikka kuinka pitkään, joten ainoa mahdollinen lopputulos oli saada kauppa puretuksi.

            Kaupanpurusta sovittiin käräjäoikeudessa

            Kaikista virheistä reklamoitiin ja neuvoteltiin kiinteistön myyjän kanssa. Haastehakemuksen jättämisen jälkeen riita-asiaa soviteltiin käräjäoikeudessa, joka vahvisti kaupan osapuolten neuvotteleman sovinnon.

            Saavutetun sovinnon mukaan kiinteistön myytiin eteenpäin purkukuntoisena ja myyjä sitoutui korvaamaan valtaosan ostajien myyntitappiosta. Ostaja ja myyjä vastasivat molemmat omista oikeudenkäyntikuluistaan riita-asiassa. 

            – Tuomioistuimessa olevan asian sopiminen voi olla järkevää monista syistä, erityisesti kulujen ja riskien minimoimiseksi sekä ajan säästämiseksi, Lahti toteaa. Tässä tapauksessa sopimalla saavutettiin päämiestemme kannalta epäilemättä paras mahdollinen lopputulos.

              Vaikka asiansa voittaisi käräjäoikeudessa, hävinnyt osapuoli vie asian normaalisti hovioikeuden päätettäväksi. Tällöin lopullisen ratkaisun saaminen riidalle vie pitkän aikaa, mikä haittaa etenkin ostajapuolen elämää. Sittenkään korvauksen saaminen ulosoton kautta ei ole aina varmaa, vaikka asiansa voittaisi.

              – Sovittelun avulla vältettiin pitkä ja kallis oikeusprosessi ja päästiin lopputulokseen, joka oli edullinen päämiehellemme. Tämä ratkaisu oli reilu ja varmisti, ettei päämiehet kärsineet taloudellisesti liikaa.

                Myös asiakkaamme olivat tyytyväisiä lopputulokseen ja siihen, että riita-asia saatiin kohtuuajassa päätökseen:

                – Olemme erittäin kiitollisia Helsingin toimiston juristeille, joista useampi osallistui asiamme hoitoon. Otimme yhteyttä heti, kun asunnosta löytyi ongelmia ja saimme saman tien ohjeet, miten edetä asian kanssa. Meitä pidettiin koko prosessin ajan tietoisena kaikesta ja selitettiin selkeästi seuraavat toimet. 

                – Juusolla oli tiukka ote tilanteesta ja juttu hoidettiin hienosti maaliin, Teemu tiivistää pariskunnan ajatukset. 

                – Suosittelemme ehdottomasti Kiinteistölakimiehen asiantuntemusta kaikissa asumisen ongelmatilanteissa.


                Juuso Lahti
                Kiinteistölakimies (OTM)

                  referenssi hinnanalennus

                  Saimme hinnanalennuksen virheellisestä kiinteistöstä 

                  Asuinrakennuksessa oli ennen kaupantekoa tehty kuntotutkimus, jonka mukaan sokkelissa ja perustuksessa ei havaittu vaurioita, sadevesien johtaminen oli kunnossa ja julkisivuissa havaittu ainoastaan esteettisiä halkeamia. Edelleen raportin mukaan kylpyhuoneet ja sauna ovat olleet normaalissa käyttökunnossa. Vesijohdoissa ja viemäreissä ei ole ollut uusimistarpeita. 

                  Krista ja Tommi Kurjensalo ryhtyivät luottavaisina tekemään pientä pintaremonttia, kunnes talon todellinen kunto yllätti heidät täysin. 

                  Terveyshaitat yllättivät ostajat

                  – Koko perheelle alkoi taloon muuttamisen jälkeen ilmetä erilaisia terveysoireita, mutta emme aluksi osanneet epäillä oireiden liittyvän talossa asumiseen, Tommi kertoo. 

                  – Ilmoitimme oireista ja lukuisista virheistä myyjille ja kerroimme tekevämme kuntotarkastuksen.  Myyjät ehdottivat, että kylpyhuoneeseen tehdään kosteusmittaustutkimus ja kustannusten jakautumisesta päätettäisiin, kun tutkimustulokset oli saatu. 

                    Kosteusmittauksen jälkeen tehtiin vielä useita muitakin tutkimuksia kosteusvaurioiden ja homeongelman selvittämiseksi. 

                    – Pelkästään virheiden tutkimisessa ja selvittelyssä kului yli kaksi vuotta aikaa ja lopulta sovintoneuvottelut päättyivät tuloksettomina, Krista kertoo. – Ainoa vaihtoehto oli viedä riita käräjäoikeuden päätettäväksi. 

                      Pesuhuoneen vuoto oli kostuttanut perustukset

                      Pesuhuoneen osalta ongelman syyksi paljastui lopulta lattiakaivon vuotaminen.

                      Lattiakaivoa purettaessa havaittiin, ettei kaivoa oltu tiivistetty ja eristetty eikä lattiakaivon kiristysrengasta asennettu asianmukaisesti. Kaivon alla havaittiin reikä muovissa, minkä johdosta vesi on valunut maahan asti ja styroksit ja sora olivat muovin alta märkiä laajalta alueelta. 

                      Myös kylpyhuoneen viemäriputkea ympäröivän seinän todettiin olleen mikrobivaurioitunut. 

                      Sisäilmaongelmaa tutkittiin perusteellisesti

                      Terveysoireiden johdosta asuinrakennuksessa oli tehtävä sisäilmaa koskevia tutkimuksia. 

                      Urakan aloitti homekoira, joka teki useita ilmaisuja ulkoseinille koko talon laajuudelta. Hyvin epämiellyttävä haju voimistui ilmanvaihdon ollessa poissa päältä. 

                      – Sisäilmaongelmien selvittäminen on usein varsinaista salapoliisityötä, kertoo asiaa hoitanut kiinteistölakimies Niko Vuorinen

                      – Perusteellisessa kuntotutkimuksessa havaittiin ummehtunutta hajua ja selkeitä mikrobivaurioita. Muun muassa keittiön, pesuhuoneen ja makuhuoneen ulkoseinät todettiin vaurioituneeksi ja mineraalivillasta otetuista näytteistä löytyi runsaasti sädesientä.  

                        Ulkoseinärakenteen mineraalivillasta otettiin eri kohdista yhdeksän näytettä, joista seitsemästä havaittiin selvä mikrobikasvusto materiaalissa ja kahdessa epäily mikrobikasvusta tai vauriosta materiaalissa. 

                        Paljon muutakin ongelmaa selvisi. 

                        Laajoja mikrobivaurioita rakenteissa

                        Muun muassa pesuhuoneen yläpohjan rakenteessa oli mikrobeja, yläpohjan läpiviennin kohdalla ilmavuotoa eikä höyrysulkua oltu asennettu rakennuspiirustusten edellyttämällä tavalla. 

                        Ulkoseinässä villaeriste jatkui sokkelissa alaspäin kohti maata valesokkelin taakse ja villoissa oli havaittu ilmanvuotojen aiheuttamia tummentumia. Villa oli myös virheellisellä tavalla kiinni ulkotiilessä, eikä välissä ollut ilmarakoa. 

                        Kaiken kaikkiaan korjattavaa löytyi niin paljon, että tämän katsottiin oikeuttavan yli 200 000 euron hinnanalennukseen. 

                        Terveyshaitan raja-arvot ylittyivät selvästi

                        Tutkimusten mukaan rakennuksessa oli selkeä asumisterveyshaitta. 

                        Rakenteissa olevat vauriot ovat syntyneet pidemmällä aikavälillä, ja ne ovat aiheutuneet ulkopuolelta seinärakenteisiin kohdistuneesta kosteusrasituksesta sekä sisäpuolisen kosteuden kulkeutumisesta ulkoseinärakenteen viileämpiin osiin, mihin kosteus on tiivistynyt ja luonut kasvuedellytykset mikrobeille. 

                        Julkisivun puutteellinen tuuletus on lisännyt kosteusrasitusta ja edesauttanut rakenteiden vaurioitumista. Rakenteissa todetut ilmavuodot kuljettavat rakenteissa olevia mikrobeja, mikrobikasvuston itiöitä, rihmaston kappaleita ja mikrobikasvuston aineenvaihduntatuotteita sekä villakuituja sisäilmaan, minkä johdosta tiloissa oleskelevat altistuvat epäpuhtauksille. 

                        Käräjäoikeus tuomitsi myyjät maksamaan merkittävän hinnanalennuksen

                        Oikeudessa esitettiin kaksi tapaa korjata vauriot. 

                        Halvempi vaihtoehto ei tähdännyt varsinaisen vaurion poistamiseen ja piti sisällään tiivistyskorjaukset vaipparakenteiden sisäpuolella ilmavuotojen estämiseksi sekä yläpohjan höyrynsulkukerroksen uusimisen. 

                        Laajalla vaihtoehdolla asumisterveyshaitta olisi saatu hallintaan, mutta lisäksi varsinainen vaurio olisi poistettu rakenteesta. 

                        – Asiantuntijamme mukaan lähtökohtana korjaustyössä oli rakennuksen saattaminen terveelliseen ja turvalliseen tekniseen kuntoon siten, että terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta poistetaan, Tommi kertoo. 

                          Virheen korjaamiskustannuksista riitaa

                          Hintahaitari kevyemmän ja laajemman korjaustavan välillä oli melkoinen, sillä laajan vaihtoehdon mukaiset korjauskustannukset olivat yhteensä 163 902 euroa kun taas kevyen vaihtoehdon, eli sisäpuolisten rakenteiden tiivistämisen ja yläpohjan höyrysulun uusimisen arvioitiin maksavan 46 137 euroa veroineen. 

                          – Laaja korjaus olisi edellyttänyt tiiliverhoilun uusimista, mikä vaikutti merkittävästi kustannuksiin, Vuorinen toteaa. 

                          – Käräjäoikeus tulkitsi asiaa siten, että katsoi korjaustoimet perustelluksi, mutta katsoi uusimisen pidentävän rakennuksen elinkaarta. Siksi käräjäoikeus vähensi tuomittua korvausmäärää kolmanneksella. Kaikkiaan hinnanalennusta tuomittiin hieman alle sata tuhatta euroa.  

                            Sovintoon päädyttiin oikeudenkäyntiriskien välttämiseksi

                            Asiakkaamme olivat pettyneitä käräjäoikeuden tuomioon tuomittujen korvausten osalta, mutta eivät valittaneet tuomiosta hovioikeuteen. 

                            – Riita oli kestänyt jo neljä vuotta emmekä yksinkertaisesti jaksaneet viedä asiaa eteenpäin. Koskaan emme olisi voineet ennakolta tietää, tulisiko päätös hovioikeudessa muuttumaan ja mihin suuntaan, Krista toteaa.

                              Olimme tyytyväisiä Kiinteistölakimiehen palveluun

                              – Talon ongelmien selvittäminen oli pitkä prosessi, mutta onneksi saimme Kiinteistölakimieheltä pätevää lakiapua sekä osaavan rakennusterveysasiantuntijan, joka osasi löytää ongelmien syyt ja kertoa ne uskottavasti oikeudelle, Kurjensalot kiittävät.

                              – Kiitos kuuluu myös Niko Vuoriselle riidan uutterasta selvittämisestä ja hoitamisesta hienoon lopputulokseen käräjäsalissa; kuten muillekin Helsingin toimiston lakimiehille, jotka tekivät töitä juttumme eteen. 

                                Voimme vilpittömästi suositella Kiinteistölakimiestä muillekin vastaaviin ongelmiin ajautuneille talonostajille.


                                Niko Vuorinen
                                Kiinteistölakimies (OTM, VT)

                                Turha oikeudenkäynti

                                Ostaja aloitti turhan oikeudenkäynnin kiinteistöriidassa – tuomittiin maksamaan oikeudenkäyntikulut

                                Käräjäoikeudessa ostaja vaati kaupan purkua tai vaihtoehtoisesti merkittävää hinnanalennusta, selvittely- ja todistelukustannuksia sekä oikeudenkäyntikulujaan. Virheinä ostaja vetosi muun muassa seinärakenteen kosteusrasitukseen, höyrynsulun puutteeseen ja näistä aiheutuvaan mahdolliseen sisäilmahaittaan.

                                Asiakkaittemme Kati ja Jan Janssonin mukaan vaatimukset tuntuivat kohtuuttomilta, olihan kyse kuolinpesän myymästä asunnosta, joka oli ennen kauppaa kuntotarkastettu.

                                – Ostajan mukaan kahdessa seinässä neljästä oli havaittu viitteitä mikrobeista ja hengitysilmassa oli epäpuhtauksia, jotka aiheuttavat terveyshaittaa, Jan kertoo.

                                  – Mitään riskirakenteita ei ollut havaittavissa kuntotarkastuksessa ja talo oli ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu. Virheitä alkoi löytyä vasta pitkän ajan kuluttua kaupan jälkeen, toteaa Kati. 

                                    Ostajan mukaan kiinteistöstä löytyi virheellisiä rakenneratkaisuja ja kosteusvaurioita, joiden korjauskustannukset olivat yli 70 000 euroa eli noin puolet kauppahinnasta. Tämä oikeuttaisi purkamaan kaupan. Lisäksi asunto on ostajan mukaan korjauksen takia noin puoli vuotta pois asumiskäytöstä, josta syntyi myös ylimääräisiä asumiskuluja.

                                    Lisää vaatimuksia yli vuoden kuluttua oikeudenkäynnin aloittamisesta

                                    Vaatimuksia täydennettiin vielä vuosi sen jälkeen, kun asiassa oli jätetty haastehakemus. Ostajan mukaan kohteessa oli käytetty ulkoseinien ja yläpohjan lämmöneristeenä mineraalivillaa, jonka käyttö edellytti höyrynsulkua. Sellaista ei hänen mukaansa ollut tehty asianmukaisesti.

                                    Haasteen mukaan bitumivuorauspaperi ei täyttänyt vaatimuksia. ”Paperia ei myöskään ole tiivistetty läpivienneissä, joten on todennäköistä, ettei paperin saumojakaan ole tiivistetty. Höyrynsulkumuovin asentaminen olisi ollut ehdoton toimenpide rakennuksen toteutushetkellä voimassa olleiden määräysten sekä hyvän rakentamistavan mukaan.”

                                    Uuden tutkimuksen myötä mikrobivaurioepäily oli havaittu myös toisessa seinässä:

                                    ”Mineraalivillassa olevat mikrobivauriot eivät vähene ja niiden laajeneminen on estettävissä ainoastaan tiiviillä höyrynsululla.”

                                    – Tällainen, yli vuosi alkuperäisen haastehakemuksen jättämiseen jälkeen esitetyt uudet virheväitteet oli mielestämme liian myöhään tehty, Jan toteaa. 

                                      Ostaja viivytteli vaatimuksissaan – vaatimukset hylättiin

                                      Samaa mieltä oli asiaa hoitanut kiinteistölakimies Noora Salokangas

                                      – Ostajan mukaan vasta oikeudenkäynnin aikana olisi selvinnyt höyrynsulun laajempi korjaustarve. Koska tällainen puute olisi kuitenkin ollut havaittavissa jo ensimmäisessä tutkimuksessa tai pian sen jälkeen, vaatimus oli liian myöhään tehty, Salokangas kertoo.

                                      – Myönsimme enintään 10 000 euron korjaustarpeen ja annoimme tästä sovintotarjouksen hyvissä ajoin ennen oikeudenkäyntiä.

                                      – Ostaja kuitenkin nosti kanteen käräjäoikeudessa, jolloin asiakkaamme vaativat häntä korvaamaan turhan oikeudenkäynnin aloittamisesta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut. 

                                      kiinteistoriita-1

                                      Jouduimme käsittämättömään riitaan ostajan kanssa, mutta onneksemme saimme pätevää lakiapua Kiinteistölakimieheltä. Siitä Nooralle kiitos, Kati Jansson kertoo.

                                        Virheistä reklamoitava ja vaatimukset tehtävä kohtuullisessa ajassa

                                        Reklamoinnin tavoitteena on selvittää virhetilanteet nopeasti ja tehtävä rahamääräiset vaatimukset kohtuullisessa ajassa.

                                        Käräjäoikeuden mukaan ostaja ei ollut toiminut aktiivisesti selvittääkseen höyrynsulun

                                        puutteita. ”Kyse on ollut hänen omasta päätöksestään olla teettämättä korjauksia tai avaamatta rakenteita”, tuomiossa todetaan. ”Bitumipaperin tiiviyden tarkistaminen läpivienneissä ja saumoissa ei ole erityisen vaativa tai aikaa vievä toimenpide, koska asia on ollut tarkistettavissa sisäverhouslevy avaamalla taikka vielä vaivattomammin lämpökameraa käyttämällä ja tiiveysmittauksella.”

                                        ”Ostaja oli viivytellyt vaatimusten lopullista ilmoittamista. Alustavan kustannusarvion hankkiminen ei kestä merkittävästi pidempään kuin rakennusvirheiden selvittäminen. Ostaja ei voi ilman myyjän suostumusta lykätä reklamaation täydentämistä esimerkiksi sillä perusteella, ettei hänellä ole aikaa tai taloudellisia edellytyksiä ryhtyä viivytyksettä selvittämään korjaamisen kustannuksia (KKO 2016:69).”

                                        Käräjäoikeus hylkäsi vasta kanteen nostamisen jälkeen jätetyt vaatimukset liian myöhään tehtyinä.

                                        Hevosmuurahaisten merkitystä virheenä ei perusteltu

                                        Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan myyjän tulee virhevastuun uhalla antaa ostajalle tieto sellaisista kaupan kohteen ominaisuuksista, joista hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää ja joiden voidaan olettaa vaikuttavan ostajan päätökseen. Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

                                        Asiassa esitetyn todistelun perusteella selvisi, että ostajan aikana asunnossa on ollut muurahaisia ja niitä on yritetty hävittää myrkyttämällä.

                                        Käräjäoikeus ei kuitenkaan ryhtynyt avaamaan enempää näyttöä muurahaisiin liittyen eikä tekemään väitetystä ostajan tietoisuudesta taikka laatuvirheestä johtopäätöksiä, koska ostaja oli jättänyt kokonaan lausumatta väitetyn virheen merkityksestä: ”Kantaja ei ole esittänyt edes mitään arviota siitä, mitä virheen korjaaminen tulisi maksamaan eli mikä olisi muurahaisten hävittämisen osuus hinnanalennuksen määrästä.”

                                        kiinteistoriita-2

                                        Noora laittoi pisteen ostajan vaatimuksille, joita tuli koko ajan lisää. Tärkeintä oli päästä kuluttavasta riidasta eroon kohtuuajassa, Jan sanoo.

                                        Ostaja tuomittiin korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikulut

                                        Koska vaaditusta hinnanalennusvaatimuksesta hyväksyttiin vain noin viidennes, ostaja hävisi kaupan purkuvaatimuksen ja suurimmalta osin myös hinnanalennusvaatimuksen.

                                        Kun lisäksi otettiin huomioon, että asiakkaamme olivat esittäneet sovintotarjouksena 10.000

                                        euroa, ostajapuolen voittamaa osuutta oli pidettävä merkitykseltään vähäisenä. Näin ollen asiakkaittemme tuli saada täysi korvaus kuluistaan.

                                        – Kuolinpesä velvoitettiin maksamaan ostajalle hinnanalennuksena 15 000 euroa, mutta korvaamaan kuolinpesän oikeudenkäyntikulut noin 27 000 eurolla korkoineen, mikä oli täysin oikea ratkaisu, Jan kertoo.

                                          Asia kuitenkin eteni ostajan toimesta hovioikeuteen, jossa riita oli määrä käsitellä uudestaan kaikkine vaatimuksineen.

                                          Kiinteistölakimiehen avulla parhaaseen lopputulokseen

                                          – Tässä vaiheessa halusimme laittaa pisteen jutulle ja teimme ostajan kanssa sovinnon ennen oikeuden käsittelyä, Kati kertoo. -Emme jaksaneet käyttää uudestaan kaikkea aikaamme asian miettimiseen vaan päästä siitä eroon. 

                                          – Suuri kiitos asian hyvästä hoitamisesta kuuluu asiamiehellemme Noora Salokankaalle, Jan ja Kati toteavat.

                                          – Noora hoiti asiaa tehokkaasti ja päättäväisesti ja saatoimme aina luottaa hänen asiantuntemukseensa riidan joka vaiheessa. Syntyi kokonaiskuva siitä, että juttu oli hyvässä hoidossa Nooran käsissä. 

                                          – Voimme vilpittömästi suositella Kiinteistölakimiehen lakipalveluita kaikille muillekin kiinteistökaupan ongelmiin joutuneille.

                                          Noora Salokangas
                                          Noora Salokangas
                                          osakas, Kiinteistölakimies Group

                                            uusi asunto-osakeyhtiölaki

                                            Myyjät voittivat asuntokauppariidan – oikeus ei purkanut kauppaa

                                            – Asunto oli ollut ennen kauppaa kuolinpesän lukuun vuokralla ja vuokratuloilla saatiin katettua asunnon juoksevat kulut, kertoo asiakkaamme Antti, yksi kuolinpesän osakkaista.

                                            – Taloyhtiön kattoremontin jälkeen päätimme kuitenkin myydä asunnon alle markkina-arvon, koska pesän ei ollut enää kannattavaa vuokrata asuntoa. Siksi kauppahintaa laskettiin melkoisesti, jotta kaupat saataisiin nopeasti tehtyä.

                                              Perunkirjoituksessa asunnon arvoksi oli arvioitu 58 000 euroa, johon hintaan asunto oli alun perin ostettu.  Kattoremontin jälkeen yhtiövastike nousi kuitenkin siinä määrin, että kuolinpesä päätyi pudottamaan osakkeen hintaa reilusti alle asunnon käyvän hinnan. Kaupat syntyivät alennetulla hinnalla, mutta ongelmista ei kuitenkaan päästy eroon.

                                              Ostajalle oli ennen kauppaa esitetty kuntotutkimusraportti, jossa oli kerrottu, että lähes 50 vuotta vanha talo on monien rakennusratkaisujen osalta elinkaarensa päässä.

                                              – Kauppakirjaan tuli maininta, että ostaja on tuntenut kaupan kohteen ja hyväksynyt sen siinä kunnossa, kuin se kauppakirjan allekirjoitushetkellä on ollut, Antti kertoo. 

                                                Ostajan mukaan myyntikohteessa oli taloudellinen virhe  

                                                Ostajan vaatimukset perustuivat väitteeseen kaikkia taloyhtiön asuntoja koskevasta korjaustarpeesta. Koska virheet koskivat taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia rakenneosia, osakkaalle taloyhtiön korjauksista koituva haitta ja virhe on taloudellinen.  

                                                Ostaja vaatikin koko kaupan purkamista, vaikka ei esittänyt mitään näyttöä taloyhtiön muiden asuntojen korjaustarpeista. Epävarmaa oli, ryhtyisikö taloyhtiö ylipäätään mihinkään rakenteiden korjauksiin. Näin ollen asiakkaamme vastustivat kannetta perustein, ettei kaupan purkuvaatimukselle oltu esitetty näyttöä ja esitetyt vaatimukset tulisi hylätä. 

                                                Tarvetta kaikkien asuntojen korjaukselle ei oltu edes selvitetty, koska muita taloyhtiön asuntoja ei oltu tutkittu.  

                                                – Ilman taloyhtiön tekemää remonttipäätöstä ei ole olemassa osakkeenomistajan suoritusvelvoitetta taloyhtiölle, Tampereen toimiston kiinteistölakimies Jesse Niemi kertoo. 

                                                – Korkein oikeus on ratkaisukäytännössään vakiintuneesti linjannut, että tällaista erääntymätöntä saatavaa koskeva kanne tulee hylätä ennenaikaisena. 

                                                  Pääsäännöistä huolimatta joissakin tapauksissa on mahdollista saada tuomio sellaisestakin velasta, joka erääntyy vasta tulevaisuudessa. Esimerkkinä tulevaan aikaan kohdistuvasta tuomiosta korkein oikeus on ratkaisussaan maininnut viivästyskoron, lapsen elatusavun ja ansionmenetyksen.  

                                                  – Sitä vastoin osakkeenomistajan suoritusvelvollisuutta taloyhtiölle ei voi syntyä ennen kuin päätös remontista on tehty, Niemi täsmentää. – Tässä tapauksessa kaupan purkuvaatimukselle ei oltu esitetty näyttöä ja vaatimukset tuli ennenaikaisina hylätä. 

                                                    Käräjäoikeus hylkäsi kanteen

                                                    Käräjäoikeuden mukaan asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu on myyjän virhevastuuseen nähden ensisijainen. Ostaja ei voi vaatia virheen kustannuksia myyjältä siltä osin kuin vastuu kuuluu taloyhtiölle.

                                                    Ostajalla oli ollut käytössään ennen kauppaa laadittu kosteusmittausraportti, jonka mukaan kylpyhuoneen laatoituksesta noin 70 prosenttia oli ollut irti alustastaan eikä vedeneristeestä havaittu merkkejä. Kylpyhuoneen tekninen käyttöikä oli päättynyt. Lähes 50 vuotta vanha talo oli monin paikoin elinkaarensa loppupäässä.

                                                    Ostaja oli teettänyt kohteessa kuntotutkimuksen, jonka mukaan asunnossa havaitut sisäilmaongelmat ylittivät asumisterveysasetuksen mukaiset toimenpiderajat. Kosteus- ja mikrobivaurioituneet rakenteet aiheuttivat sisäilmayhteyden kautta mahdollista terveyshaittaa asunnossa oleskeleville.

                                                    Käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että väli- ja ulkoseinien rakenteissa oli kosteusvaurioita ja mikrobikasvustoa ja mikrobiepäpuhtaudet pääsivät helposti sisäilmaan. Vaikka toimenpideraja oli ylittynyt ja asunnossa todettu kosteus-, home- ja mikrobivaurioita, asiassa jäi kuitenkin näyttämättä, että asunto olisi asuinkelvoton ostajan esittämin tavoin ja hylkäsi kanteen.

                                                    Käräjäoikeuden päätöstä puolsivat seikat, jonka mukaan rakennuksen ikä huomioon ottaen kaupanteon jälkeen ilmenneet viat ja puutteet ja niihin liittyvät taloudelliset velvoitteet ja vastuut eivät olleet odottamattomia, vaikka ne ovat koskeneet kosteus-, home- ja mikrobivaurioita.

                                                    – Kyseessä oli täysin sellainen tilanne, johon emme mitenkään voineet luulla joutuvamme. Onneksi Kiinteistölakimiehellä ymmärrettiin tilanteemme hyvin ja saimme asiantuntevaa ja korkeatasoista palvelua asiassamme, Antti kertoo.

                                                    – Mielestäni asia ratkesi oikeudenmukaisesti kuolinpesän kannalta emmekä joutuneet vastuuseen sellaisesta, mikä ei olisi ollut mielestämme kohtuullista. Hienosti hoidettu juttu kaikin puolin ja voimme vilpittömästi suositella Kiinteistölakimiehen palveluita kaikille muillekin asuntokaupassa apua tarvitseville.


                                                    Jesse Niemi
                                                    Kiinteistölakimies

                                                    03 439 9218
                                                    jesse.niemi@kiinteistolakimies.fi

                                                      Kiinteistöriita

                                                      Voitimme kiinteistöriidan – oikeus purki kaupan

                                                      – Olimme ostaneet kivan omakotitalon rauhalliselta asuinalueelta Pirkanmaan
                                                      Sastamalasta. Kaiken piti olla kuntotarkastuksen mukaan kunnossa ja vain pientä
                                                      pintaremonttia vailla, asiakkaamme Mikko ja Suvi kertovat.

                                                      – Remonttisuunnitelmat menivät kuitenkin pahasti pieleen, kun kaupan jälkeen
                                                      talossa paljastuivat mittavat kosteus- ja homeongelmat.

                                                      Remontin aikana talossa alkoi heti paljastua kosteuteen viittaavia merkkejä. Rakenteita
                                                      avattaessa paljastui, että koko alapohja oli aivan märkä ja homeessa. Talossa olisi
                                                      mahdotonta asua ilman laajoja kuivatuksia ja korjauksia. Siltikään ei voitaisi varmasti
                                                      sanoa, saataisiinko kaikki homeet poistettua, jotta talo olisi terveellinen ja turvallinen asua.

                                                      ”Myyjät väittivät meidän laiminlyöneen tarkastusvelvollisuutemme”

                                                      Ostajat olivat yhteydessä toimistoomme ja reklamoivat myyjiä virheistä sekä vaativat
                                                      kaupan purkua.

                                                      Myyjät myönsivät, että kosteus oli seurausta lämminvesivaraajan vuotamisesta, mutta
                                                      kertoivat olleensa tästä tietämättömiä. Tutkitut kosteus- ja homevauriot olivat heidän
                                                      mukaansa kiistattomia, mutta ostajat olivat heidän mukaansa laiminlyöneet
                                                      selonottovelvollisuutensa. Siksi myyjät eivät halunneet suostua kaupan purkuun.

                                                      – Kuntotarkastuksessa oli havaittu pintakosteusmittarilla keittiön puuhellan
                                                      alimmaisessa tiilirivissä kosteutta. Selvitimme kosteuden syytä parhaamme
                                                      mukaan, Mikko ja Suvi kertovat.

                                                      – Aloimme miettiä myyjän ja kuntotarkastajan kanssa, mistä hellan alaosan kosteus
                                                      voisi johtua. Hellaa ei oltu käytetty noin puoleentoista vuoteen, joten kuntotarkastaja
                                                      totesi, että kosteus voisi johtua uunin vähäisestä käytöstä, normaalista kosteudesta,
                                                      piipusta tulleesta ulkopuolisesta kosteudesta tai esimerkiksi vesilasin kaatumisesta.

                                                      – Mistään rakenteita avaavasta toimenpiteestä ei ollut puhetta, mutta silti myyjät
                                                      väittivät oikeudessa, että meidän ostajina olisi pitänyt avata lattia ja havaita
                                                      alapohjan laajat kosteusvauriot, Mikko puuskahtaa.

                                                      – Koska emme olleet lattioita tarkastuksen jälkeen oma-aloitteisesti avanneet,
                                                      myyjien mukaan olimme laiminlyöneet selonottovelvollisuutemme ja
                                                      mahdollisuuden saada hinnanalennusta tai kauppa puretuksi.

                                                      Koska myyjät eivät suostuneet sovinnolliseen ratkaisuun, vaatimukset oli esitettävä
                                                      oikeudessa. Käräjäoikeuden kuulemien todistajien mukaan kosteus uunin tiiliriviin oli
                                                      voinut tulla joko ylä- tai alakautta. Asiakkaamme olivat kuitenkin tiedustelleet asiaa myös
                                                      tulisijojen ammattilaiselta, jonka mukaan kosteus oli hyvinkin saattanut tulla ylhäältä käsin.

                                                      – Olisi ollut todella kohtuutonta, mikäli kauppaa läpimärästä ja -homeista talosta ei
                                                      olisi purettu sen vuoksi, että yhdestä kohtaa puuhellan oli pintakosteusmittarilla
                                                      mitattu kohonnut kosteuslukema.

                                                      Käräjäoikeuden mukaan ostajat eivät olleet laiminlyöneet kiinteistön
                                                      tarkastusvelvollisuuttaan. Kuntotarkastuksen tehnyt asiantuntijakaan ei ollut epäillyt
                                                      laajempaa kosteusvauriota. Näin ollen ostajilta ei ole voinut näissä oloissa edellyttää
                                                      tarkempia tutkimuksia selonottovelvollisuutensa täyttämiseksi ennen kauppaa.

                                                      Käräjäoikeuden tuomio oli yksiselitteinen: kauppa tuli purkaa ja kauppahinta palauttaa
                                                      korkoineen ostajille.

                                                      Hovioikeus vahvisti käräjäoikeuden päätöksen

                                                      Myyjät eivät kuitenkaan jättäneet asiaa tähän, vaan valittivat tuomiosta hovioikeuteen.
                                                      Hovioikeudessa he vaativat, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja myyjät vapautetaan
                                                      kaikesta korvausvelvollisuudesta.

                                                      Yhtenä perusteena myyjät vetosivat väitteeseen, että he olivat kuntotarkastuksen
                                                      yhteydessä luovuttaneet ostajille talon avaimet, mutta nämä olivat jättäneet tarkastuksen
                                                      tekemättä. Laiminlyömällä tarkastuksen tekemisen ostajat olisivat menettäneet oikeutensa vedota virheenä lämminvesivaraajan vuodon aiheuttamiin kosteusvaurioihin.

                                                      – Riidassa oli nimenomaan kyse siitä, millaista selonottovelvollisuutta
                                                      kiinteistökaupassa voidaan ostajilta edellyttää, kertoo asiaa hoitanut
                                                      kiinteistölakimies Tarmo Lensu Tampereen toimistolta.

                                                      – Olisi aika kohtuutonta, jos ostajien pitäisi oma-aloitteisesti rakenteita avaamalla
                                                      varmistua kaupan kohteen kunnosta ilman, että tästä olisi sovittu mitään erityistä.

                                                      Hovioikeuden mukaan kuntotarkastaja oli suositellut selvittämään puuhellan alimmalla
                                                      tiilirivillä havaitun kosteuden aiheuttajan. Oliko kuntotarkastaja suositellut avaamaan
                                                      lattian, oli näyttönä vain yhden todistajan kertomus. Kuntotarkastusraportin sisältö ja
                                                      todistajien kertomukset huomioon ottaen oli jäänyt näyttämättä, että kuntotarkastaja olisi yksilöinyt, mitä hän oli tarkoittanut lisätutkimuksilla. Kaupan osapuolten välillä ei oltu sovittu rakenteiden avaamisesta, eikä ostajilla siten ollut erityistä syytä ryhtyä kiinteistön tarkastuksessa rakenteita rikkoviin toimenpiteisiin.

                                                      Saimme Kiinteistölakimieheltä huippuhyvää ja asiantuntevaa palvelua

                                                      – Suuri kiitos kuuluu etenkin kiinteistölakimies Tarmo Lensulle, joka hoiti asiaamme
                                                      hovioikeudessa, Mikko ja Suvi toteavat.

                                                      – Tarmo oli hyvin perillä asioista ja vastasi aina huoliimme, joita stressaava
                                                      talokauppa aiheutti pitkän käsittelyn aikana. Vaikka lopullinen päätös asiassa saatiin
                                                      vasta noin kolmen ja puolen vuoden taistelun jälkeen, meillä ei missään vaiheessa
                                                      horjunut usko asiaa hoitaneiden kiinteistölakimiesten ammattitaitoon tai
                                                      osaamiseen.

                                                      Vaikka yli 80 prosenttia kaikista Kiinteistölakimiehen hoitamista riita-asioista päättyy
                                                      sovinnollisesti, joskus pitkältäkään riidalta ei voida välttyä. Tällöin vasta hovioikeuden
                                                      käsittelyn jälkeen riita-asiaan saadaan lopullinen päätös

                                                      – Vaikka riita kesti eikä lopputuloksesta voi koskaan olla täysin varma, ehkä parasta
                                                      kaikessa oli se, että meille syntyi prosessin aikana varma olo siitä, että asiat ovat
                                                      hyvissä käsissä ja saamme talokaupalle oikeudenmukaisen päätöksen, Mikko
                                                      tiivistää molempien ajatukset.

                                                      – Suosittelemme Kiinteistölakimiehen palveluita kaikille, joille on syntynyt ongelmia
                                                      kiinteistökaupan jälkeen.


                                                      Tarmo Lensu
                                                      lakimies

                                                        Referenssi

                                                        Saimme hinnanalennusta pilaantuneesta pihamaasta

                                                        – Jouduimme painajaismaiseen tilanteeseen, kun kevään tullen alkoi maasta nousta
                                                        huomattavia määriä lasinsiruja, kukkaruukkujen sirpaleita ja muuta jätettä, Pirkko kertoo.

                                                        – Emme voineet harkitakaan, että olisimme antaneet koiramme vapaasti juosta tontilla ja
                                                        loukata tassunsa teräviin esineisiin ja jätteisiin. Maaperätutkimuksessa ilmeni, että maaperässä oli myös raskasmetalleja ja torjunta-aineiden jäämiä.

                                                        Koska kyse oli kaikin puolin vakavasta virheestä, Ekholm päätti antaa Kiinteistölakimiehen Helsingin toimistolle toimeksiannon hoitaa kiinteistökaupasta reklamoinnin ja korvausvaatimusten esittämisen myyjää vastaan.

                                                        – Kiinteistön roskaantuminen tai pilaantuminen ei ole aivan tavanomaisin virhe
                                                        kiinteistökaupassa, kertoo riita-asiaa hoitanut kiinteistölakimies Tenho Luoma-Keturi.

                                                        – Korvausvaatimusten menestyminen perustuu aina tasokkaisiin tutkimuksiin ja sitä kautta hankittuun riittävään näyttöön virheestä ja virheen korjaamisen kustannuksista.

                                                        Rikkoutuneita kukkaruukkuja maassa

                                                          Myyjä kiisti virheen tavanomaisena pihan roskaantumisena

                                                          Reklamaatioon saatiin pian myyjäpuolen vastaus, jossa kiistettiin mitään ongelmaa koskaan olleenkaan. Myyjän mukaan ei ollut poikkeuksellista, että mökkialueelta löytyy pieniä määriä kukkaruukkuja tai lasinsiruja tai muita rakennusjätepaloja pieneltä alueelta.

                                                          – Loppujen lopuksi kiinteistöltä poistettiin 10,3 tonnia jätteensekaista maata, Ekholm tuhahtaa. Kyse ei siis ollut vain aivan pienestä määrästä pintakarikkeen seassa olevaa tavanomaista puutarhajätettä. Lisäksi maaperästä löytyi muun muassa ohjearvot ylittävä määrä sinkkiä.

                                                          Myyjä väitti myös, että ostajien olisi pitänyt havaita kyseiset jätteet ennen kaupantekoa. Lisäksi reklamaatio oli myyjän mukaan liian myöhään tehty.

                                                          Ostajan selonottovelvollisuuden laajuutta arvioidaan sen perusteella, mitä ostajan olisi pitänyt tavanomaisessa kiinteistön tarkastuksessa havaita. Toisaalta myyjällä on asumisen perusteella tiedonantovelvollisuus kiinteistön ominaisuuksista ja kunnosta.

                                                          – Ostajan selonottovelvollisuus rajoittuu aistinvaraisiin seikkoihin. Yleisen
                                                          elämänkokemuksen mukaan talvella on vaikea havaita pihamaan kuntoa, Luoma-Keturi
                                                          toteaa.

                                                          – Ostajalla ei myöskään ole velvollisuutta tarkastaa kiinteistöä heti kaupan jälkeen vaan
                                                          virheestä on reklamoitava kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsee virheen ja saa
                                                          selvyyden sen merkityksestä.

                                                          Voit lukea lisää ostajan selonottovelvollisuudesta kiinteistönkaupassa.

                                                          Sovinto syntyi ennätysajassa

                                                          Erimielisyyksistään huolimatta sekä myyjä- että ostajapuoli pääsivät järkevään sovintoon
                                                          uhkaavassa riita-asiassa. Kiinteistökaupoista syntyvissä riidoissa osapuolten välinen vapaaehtoinen sovinnollinen ratkaisu on usein paras vaihtoehto, koska asian vieminen eri tuomioistuinten läpi voi kestää vuosia. Tällöin riidan osapuolten kustannukset kasvavat usein huomattavan suuriksi aiheuttaen merkittävän taloudellisen riskin sekä ostajalle että myyjälle.

                                                          – Saimme maaperän puhdistuksen kattavan hinnanalennuksen myyjältä ja omat
                                                          juristikustannukset pääosin oikeusturvavakuutuksesta, Ekholm kertoo.

                                                          Pirkko Ekholm on tyytyväinen paitsi hyvään sovintoon myös Kiinteistölakimiehen toimintaan:

                                                          – Tenho antoi meille heti selkeät toimintaohjeet ja hänen kanssaan oli miellyttävä asioida.
                                                          Hän oli koko ajan tukenamme ja hoiti ansiokkaasti ja ripeästi yhteydenotot ja
                                                          sovintoneuvottelut vastapuolen kanssa.

                                                          – Missään vaiheessa meidän ei tarvinnut huolehtia asian etenemisestä ja
                                                          hinnanalennuksenkin saimme tilillemme noin puolen vuoden kuluttua ensimmäisestä
                                                          reklamaatiosta. Voimme lämpimästi suositella Kiinteistölakimiehen palveluita kaikille
                                                          muillekin asuntokaupan ongelmiin ajautuneille.

                                                            Tiesitkö, että verottajalta voi hakea maksettua varainsiirtoveroa takaisin myös
                                                            hinnanalennustilanteissa
                                                            ?

                                                            Tenho Luoma-Keturi
                                                            Kiinteistölakimies, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja (OTM)


                                                            Kalle Varonen on tyytyväinen hovioikeuden päätökseen purkaa homeisen kiinteistön kauppa ja tuomita myyjät maksamaan heidän vahinkonsa ja kulunsa oikeudessa. 

                                                            Voitimme ison kiinteistökauppariidan

                                                            – Olimme ostaneet hyvältä asuinalueelta kuntotarkastetun omakotitalon, jossa ei pitänyt olla mitään suurempia ongelmia. Todellisuus rävähti kasvoille melko pian kaupan jälkeen, Kalle Varonen kertoo.

                                                            – Bakteereja ja mikrobeja oli niin paljon ilmassa, ettemme voineet asua talossa lainkaan. Huonekalutkin oli pakko hävittää homeiden vuoksi.

                                                              Merkittävintä haittaa talossa aiheutti lattialaatan halkeama, joka ulottui suoraan maaperään. Tällöin maaperän kosteutta ja mikrobeja pääsi nousemaan halkeaman kautta sisätiloihin aiheuttaen Varosille kaikenlaista terveyshaittaa.

                                                              – Aloimme saada homeesta oireita lähes heti muuton jälkeen. Kuivaa yskää, poskiontelotulehduksia, silmäoireita, hengenahdistusta ja lapsilla nenäverenvuotoa,  muun muassa. Tilasimme alkuun homekoiran, joka merkitsikin useita kohtia talossa.

                                                              – Makuuhuoneen nurkasta tuli omenamaiselta haiseviä pöllähdyksiä ja sukulaiset olivat kiinnittäneet huomiota siihen, että vaatteemme haisivat homeisilta. 

                                                              – Alusta alkaen oli selvää, että tarvitsemme asiantuntevaa lakiapua oikeuksiemme turvaamiseksi. Vertailimme somessa arvioita eri toimistoista ja sitten otimme yhteyttä Kiinteistölakimieheen.

                                                                Varosten omakotitaloa oli tutkittu useamman tutkijan toimesta jo ennen toimeksiannon tekemistä. 

                                                                – Suosittelimme vielä rakennusterveysasiantuntijaa tutkimaan kiinteistön ja laatimaan tutkimusraportin, joka huomioisi myös aikaisemmin tehdyt tutkimukset, kiinteistölakimies Henri Alinen kertoo. 

                                                                  Vaikka taloa oli kattavasti tutkittu ja virheistä reklamoitu myyjiä, sovintoa ei kuitenkaan saatu aikaan, vaan asia eteni käräjäoikeuden käsittelyyn. Asuminen talossa muodostui lopulta terveyshaittojen vuoksi niin hankalaksi, että Varosten oli lapsineen muutettava sijaisasuntoon. 

                                                                  – Kaikki homeoireet loppuivat kuin seinään, kun muutimme toisiin tiloihin, Kalle kertoo.

                                                                    Käräjäoikeus hyväksyi vaatimukset osittain

                                                                    Asiantuntijalausuntojen mukaan talon korjaaminen turvalliseksi ja terveelliseksi olisi vaatinut merkittäviä rakenteellisia korjauksia. Kaupan purun ohella Varoset olivat toissijaisesti vaatineet hinnanalennusta virheiden korjauskustannuksista 168 000 euroa. Kun asiaa käsiteltiin käräjäoikeudessa, kuultiin useita asiantuntijoita todistajina sekä ostajien että myyjien puolelta. 

                                                                    Virheinä Varoset vetosivat lattialaatan halkeamien ja niiden kautta hyökkäävien homeiden lisäksi muun muassa ulkoseinien ilmavuotoihin, ulkoverhouksen tuuletusraon puuttumiseen sekä väliseinien aiheuttamaan kosteusriskiin. Väliseinät oli asennettu lähelle maatäyttöä ja olivat siten erityisen alttiita kosteudelle. 

                                                                    Koska monet rakenneosat olivat käyttöikänsä loppupäässä, käräjäoikeus hyväksyi vaatimukset vain osittain. Muun muassa revennyt aluskate oli ylittänyt teknisen käyttöikänsä, jolloin käräjäoikeus hylkäsi korvausvaatimukset talon katon osalta.  

                                                                    – Vaikka näytteitä oli otettu runsaasti, käräjäoikeus ei vakuuttunut, että talossa olisi laaja-alainen kosteus- tai mikrobivaurio vaan piti vaurioita rajallisina. Oikeuden mukaan oli epäselväksi jäänyt myös, oliko asunnossa edes homeen hajua, koska olimme alkaneet epäillä homeongelmaa vasta kolmen viikon asunnossa asumisen jälkeen, Kalle hymähtää.  

                                                                      Vaikka käräjäoikeus tuomiossaan lausui, että ”kaupan kohde poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää”, asiassa esitetyn selvityksen mukaan virheet voitaisiin oikeuden mukaan saada korjaamalla kuntoon. Tarpeellisten korjauskustannusten määräksi käräjäoikeus arvioi noin 28 000 euroa. Oikeuden mukaan kiinteistön laatuvirhe ei kokonaisuutena arvioiden ollut niin olennainen, että Varosilla olisi ollut oikeuttaa kaupan purkuun.

                                                                      Käräjäoikeus tuomitsi myyjät maksamaan hinnanalennuksena Varosille 35 000 euroa. Koska osa vaatimuksista oli tuomiolla hylätty, ostaja ja myyjä saivat maksaa omat oikeudenkäyntikulunsa. 

                                                                      Voitto kiinteistöriitaan saatiin hovioikeudessa

                                                                      – Tässä vaiheessa minun pitää kyllä kiittää asiaamme hoitanutta kiinteistölakimies Tarmo Lensua, Kalle tuumii.

                                                                      – Tarmo kävi tarkoin lävitse kaiken käräjäoikeudessa käydyn aineiston ja todistajien kuulemiset ja hioi strategiamme hovioikeudessa viimeisen päälle. Oli hienoa seurata, kuinka sujuvasti hovioikeuden käsittely kannaltamme sujui ja vastapuolen todistajat saivat kiperiä kysymyksiä vastatakseen. 

                                                                        Hovioikeutta varten Kalle oli hankkinut kustannusarviot eri urakoitsijoilta kiinteistön korjaamisesta käräjäoikeuden toteamien virheiden osalta.

                                                                        – Sain kahdelta eri rakennusyhtiöltä yli 60 000 euron tarjoukset, kun myyjien todistajana kuullun rakennusasiantuntijan mukaan virheiden korjaaminen olisi maksanut vain noin 20 000 euroa. 

                                                                        – Todistaja tosin meni aika noloksi, kun Tarmo viimeisenä kysymyksenään kysyi häneltä, olisiko asiantuntija itse valmis korjaamaan virheet noin 20 000 eurolla, Kalle naurahtaa.

                                                                        – Todistaja meni ihan hiljaiseksi ja kysyi tuomarilta, pitääkö hänen vastata kysymykseen. Kun tuomari sanoi, ettei kysymykseen tarvitse vastata, hän kieltäytyi kommentoimasta kysymykseen mitään ja lähti ovet paukkuen salista. 

                                                                          Hovioikeus arvioi esitetyn näytön perusteella, että todettujen virheiden korjaaminen tulee kustantamaan ainakin 60 000 euroa. Virheiden korjauskustannukset olivat siten suuruusluokaltaan merkittävät ja joka tapauksessa olennaisesti suuremmat kuin mitä Varoset olisivat voineet kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina. 

                                                                           Koska korjauskustannukset olivat ainakin 25 prosenttia kauppahinnasta, tämä riitti kaupan purkuun. Muu lopputulos kuin kaupan purkaminen olisi ollut ostajille kohtuuton, hovioikeus totesi. 

                                                                          – Myyjät velvoitettiin palauttamaan maksettu kauppahinta korkoineen, kiinteistön hoidosta aiheutuneet kustannukset sekä Varosten oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa, kiinteistölakimies Lensu kertoo. 

                                                                          – Asia oli pitkä ja monipolvinen, mutta päättyi lopulta uutteran oikeustaistelun jälkeen asiakkaillemme parhaaseen mahdolliseen lopputulokseen. 

                                                                            Luonnollisesti asiakkaamme olivat tyytyväisiä saavutettuun lopputulokseen.

                                                                            – Luonnollisesti olimme pettyneitä käräjäoikeuden päätökseen, mutta jaksoimme sitkeästi luottaa, että tuomio korjaantuisi hovioikeudessa – eikä vähiten siitä syystä, että Tarmon esiintyminen oikeudessa oli niin varmaa ja asiantuntevaa. Luottamus syntyi jo heti ensitapaamisesta alkaen eikä horjunut missään vaiheessa, Kalle tiivistää ajatuksensa.

                                                                            – Voin lämpimästi suositella Kiinteistölakimiehen asiantuntemusta ja ammattitaitoa kaikille, joille syntyy ongelmia oman kiinteistökauppansa kanssa. 


                                                                            Tarmo Lensu
                                                                            lakimies

                                                                              kiinteistökauppariita

                                                                              Seitsemän vuoden kiinteistökauppariita päättyi onnellisesti 

                                                                              – Kaikki alkoi kirjeestä, jonka saimme heinäkuussa 2017 ostajien lakimieheltä, kertoo Katja Tapper, toinen asiakkaistamme. Siinä reklamoitiin lukuisista kiinteistön virheistä ja vaadittiin hinnanalennuksena takaisin lähes puolet kauppahinnasta. 

                                                                              – Ennen kauppaa teimme kuntotarkastuksen, jossa tutkittiin talon riskirakenteet tarkoin, muun muassa sokkelin mataluuteen ja mahdolliseen kosteusrasitukseen. Yläpohjassa ei havaittu vaurioita, mutta rikkinäisen aluskatteen ja muiden mahdollisten varioiden vuoksi kauppahintaa laskettiin vielä 7 000 euroa alun perin sovitusta. 

                                                                              Katja otti yhteyttä toimistoomme heti kirjeen saatuaan. Alkoi yli kuusi vuotta kestänyt oikeusriita, jossa asiakkaamme voitti asiansa niin käräjäoikeudessa kuin hovioikeudessa. Sovinnon mahdollisuutta yritettiin saavuttaa useamman kertaa siinä kuitenkaan onnistumatta.

                                                                              – Suosittelen aina sovintoa, etenkin jos voidaan epäillä myyjän vastuulla olevaa virhettä. Tässä tapauksessa omakotitalon kahdessa makuuhuoneessa oli löydetty näytteenotossa mikrobeja. Niiden korjauskustannukseksi asiantuntijamme arvioi noin 10.000 euroa, joten esitimme ostajille samansuuruista hinnanalennusta. Tämä ei kuitenkaan ostajille kelvannut, kertoo asiaa hoitanut kiinteistölakimies Henri Alinen.

                                                                                Sovintoesityksen esittämällä vastuu oikeudenkäyntikuluista siirtyy vastapuolelle, jos oikeuden arvio korjauskustannuksista vastaa tehtyä arviota. – Näin myös tapahtui, sillä käräjäoikeuden arvio virheen korjauskustannuksista vastasi täysin asiantuntijamme tekemään arviota. Tämä tarkoitti sitä, että ostajat olivat aloittaneet turhan oikeudenkäynnin ja joutuivat omien oikeudenkäyntikulujensa lisäksi vastaamaan myös päämiehemme oikeudenkäyntikuluista sekä käräjäoikeudessa että hovioikeudessa, Alinen kertoo.

                                                                                U-Arvotaulukko

                                                                                Riitaa syntyi jopa U-arvoista

                                                                                Ostajat olivat tehneet vaatimuksia kahdesta makuuhuoneesta mitattujen mikrobien, yläpohjan kosteuden, yläpohjan ja seinien puutteellisen eristemäärän sekä lämmöneristävyyden (U-arvo) osalta. 

                                                                                Rakennuksen ulkoseinästä oli yhdestä aukaisukohdasta mitattu ostajan taholta mineraalivillan paksuus, joka mittaustuloksen mukaan oli 130-140 mm, kun rakennepiirustusten mukaan eristettä olisi kyseisellä kohdin pitänyt olla 150 mm. Tähän seikkaan ostajat vetosivat kiinteistön virheenä eli heidän mukaansa kiinteistö ei vastannut sovittua. 

                                                                                – Käytännössä sentin tai parin suuruisella eristepaksuuden vajauksella ei ole mitään kiinteistön käyttöön kohdistuvaa merkitystä.

                                                                                Myös yläpohjassa oli ostajien mukaan liian vähän eristettä, jonka lisääminen tulisi maksamaan ostajien mukaan 10 000 euroa. Myös lattiat olisi pitänyt purkaa koko talon alalta ja rakentaa uudestaan.

                                                                                Katja Tapperin mukaan virheluettelon ja vaatimuskirjeen lukeminen oli jopa pelottavaa: 

                                                                                – Olimme hyvässä uskossa myyneet kuntotarkastetun, 1980-luvun rakentamistavan mukaisen omakotitalon, jossa olimme asuneet useita vuosia ilman mitään ongelmia. Nyt saimme kuulla, että puolet talosta pitäisi purkaa ja rakentaa uudestaan ja tästä lasku tulisi meille.

                                                                                – Vaikka luotimme lakimiehemme ammattitaitoon hoitaa riita eduksemme, asian murehtimiselta ei voi koskaan täysin välttyä näin pitkään kestäneessä riidassa. 

                                                                                – Emme halunneet alkaa asiassa alun perinkään riitelemään, ja siksi tarjosimme mielestämme oikeudenmukaista hinnanalennusta heti alkuun. Tämä ei ostajille kelvannut, mutta onneksi molemmat oikeudet olivat kanssamme samaa mieltä, Tapper toteaa.

                                                                                  Eri osapuolten asiantuntijanlausunnot erosivat täysin toisistaan

                                                                                  Tyypillistä asunnon tai kiinteistön virhettä koskevissa riita-asioissa on se, että kantaja- ja vastaajapuolten käyttämien asiantuntijoiden tutkimukset yleensä eroavat täysin toisistaan. Ostajan intressissä on saada aikaa kaupan purku tai mahdollisimman paljon hinnanalennusta. Myyjä taas pyrkii minimoimaan väitettyjen virheiden laatua ja merkitystä. Oikeudenkäynneissä ei ole oikeuden puolesta asiantuntijoita, jotka voisivat arvioida virheitä puolueettomasti. Kantajan velvollisuus on näyttää virheet toteen ja esittää tarvittava näyttö vaatimustensa tueksi.

                                                                                  – Tämä johtaa siihen, että oikeus joutuu kuulemaan ammattitaidoltaan eri tasoisia asiantuntijoita ja lukemaan raportteja, joista pitäisi ottaa selvää, kumpi osapuoli on riidassa oikeassa, Alinen kertoo.

                                                                                    Se, että asiakkaamme voittivat kyseisen riidan on seurausta etenkin asiaa hoitaneen lakimiehen ja tutkijan hyvästä yhteistyöstä, jolloin ostajien virheväitteet saatiin kumottua ja esitettyä oikeudelle uskottavampi todistelu väitettyjen virheiden puuttumisesta. 

                                                                                    – Havaittua ja tutkittua mikrobivauriota emme lähteneet turhaan kiistämään vaan esitimme oikeudelle virheen perustellun korjaustavan kustannuksineen, jonka oikeus otti tuomionsa perusteeksi. 

                                                                                      Luotimme Kiinteistölakimiehen ammattitaitoon ja osaamiseen

                                                                                      Harva riitajuttu kestää yhtä pitkään kuin päämiestemme osalta. Suurin osa riidoista sovitaan ennen kuin on tarpeen viedä asia oikeuden käsittelyyn. Toisaalta aina ei sovintoa saada aikaan ja tällöin riita on käsiteltävä oikeudessa. Häviäjä usein valittaa käräjäoikeuden päätöksestä hovioikeuteen, joka antaa lopullisen ratkaisun riidalle. 

                                                                                      Korkeimpaan oikeuteen voi yleensä valittaa vain, jos asialla on ennakkopäätösarvoa.

                                                                                      – Voin rehellisesti sanoa, etten missään vaiheessa epäillyt Kiinteistölakimiehen kykyä hoitaa asia parhaaseen mahdolliseen lopputulokseen. Asiointi heidän kanssaan oli mutkatonta ja sujuvaa ja saimme aina vastaukset meitä askarruttaviin kysymyksiin, joita matkan varrella syntyi, Tapper toteaa.

                                                                                      – Voin suositella Kiinteistölakimiestä kaikille muillekin oman asuntonsa myynnin tai oston jälkeen ongelmiin ajautuneille! 

                                                                                      Katja Tapperin mukaan pitkä oikeusriita päättyi onnellisesti Kiinteistölakimiehen asiantuntemuksen avulla.


                                                                                      Henri Alinen
                                                                                      Konsernijohtaja, Kiinteistölakimies Group

                                                                                        Riitta Ropponen

                                                                                        Paritaloasunnon ostaja uhkasi kaupan purulla

                                                                                        – Olin pahaa aavistamatta myynyt omistamani asunnon, joka oli kuntotarkastettu ja kaikin puolin hyvässä kunnossa. Seuraavaksi vaadittiinkin jo kaupan purkamista, mikä mielestäni oli kohtuutonta, Riitta kertoo.

                                                                                          Ostajan tekemässä tutkimuksessa havaittiin ulkoseinissä olevan mikrobivaurioita ja osin kohonneita kosteusarvoja. Rakenteissa olevat vauriot olivat tutkimuksen mukaan syntyneet pidemmällä aikavälillä: ”vaurioihin johtaneet syyt olivat ulkopuolella seinärakenteisiin kohdistunut kosteusrasitus (maakosteus, hule- ja sadevedet) sekä sisäpuolisen kosteuden kulkeutuminen (diffuusion voimasta) ulkovaipparakenteiden viileämpiin osiin, mistä kosteus on tiivistynyt/noussut riittävän korkeaksi, jolloin mikrobien vaatimat kasvuedellytykset ovat täyttyneet.”

                                                                                          Edelleen tutkimuksen mukaan rakenteiden ilmavuodot kuljettavat rakenteissa olevia epäpuhtauksia, mikrobeja, itiöitä, rihmaston kappaleita ja mikrobitoiminnan aiheuttamia kaasumaisia aineenvaihduntatuotteita ja villakuituja sisäilmaan.

                                                                                          – Vastaavan kaltaiset havainnot ovat varsin tyypillisiä ongelmia monissa samanikäisissä rakennuksissa, asiaa hoitanut kiinteistölakimies Niko Vuorinen kertoo. 

                                                                                          – Ulkoseinärakenteille suositeltiin kengityskorjausta, jolla valesokkelirakenne saataisiin poistettua ja asunnon ilmatiiveyttä ja ilmanvaihtoa parannettaisiin. 

                                                                                            Normaalisti taloyhtiö vastaa omistamiensa rakennusten korjauksesta. Taloyhtiön osakkaiden vastuulla on osallistua korjauksiin maksamalla vastiketta. Osakkailta voidaan periä ylimääräistä hoitovastiketta, jolla korjaukset kustannetaan tai yhtiö ottaa lainaa. Osakkaat vastaavat lainasta maksamalla rahoitusvastiketta tai maksamalla pois oman osuutensa. Joka tapauksessa korjaustoimista ja mahdollisen lainan hakemisesta päätetään yhtiökokouksessa.

                                                                                            – Normaalisti osakkaan osuudeksi varsinkin isoissa yhtiöissä jää sen verran pieni hintalappu, ettei ostaja voi virhetilanteissa vaatia kaupan purkua, saati edes hinnanalennusta, Vuorinen toteaa. 

                                                                                            – Nyt kuitenkin ostaja väitti, että samat korjaukset olivat edessä taloyhtiön muissakin rakennuksissa, jolloin taloudellinen virhe olisi tarpeeksi merkittävä kaupan purkuun.

                                                                                              Käräjäoikeudessa päädyttiin tuomioistuinsovitteluun

                                                                                              – Tuntui todella kohtuuttomalta joutua miettimään riidan lopputulosta kahden vuoden ajan, kun ensin sai odottaa asian etenemistä käräjäoikeuteen ja sitten vasta päädyttiin tuomioistuisovitteluun, Riitta kertoo.

                                                                                                Tuomioistuinsovittelussa alettiin ensimmäistä kertaa puhua hinnanalennuksesta, koska haasteessa ostaja oli vaatinut ainoastaan kaupan purkua. 

                                                                                                – Näyttö asiassa koostui ulkoseinän alajuoksun alta ja päältä sekä mineraalivillasta otetuista näytteistä, joissa oli tutkittu mikrobikasvustoa. Merkkiainekokeella pyrittiin todistamaan, että nämä mikrobit pääsevät ilmavuotojen kautta sisäilmaan ja aiheuttavat asukkaille terveyshaittaa, Vuorinen tiivistää kanteen sisällön.

                                                                                                  Rakennuslupakuvien perusteella rakenne ei olisi ollut valesokkeli ja kaikki ulkoseinärakenteet lähtivät lupapiirustuksen mukaan selvästi maanpintaa korkeammalta. 

                                                                                                  Mikäli tuomioistuinsovitteluun ei olisi menty, asian käsittely olisi alkanut suullisella valmisteluistunnolla, jossa olisi selvitetty vaatimusten ja niiden kiistämisen perusteet, nimetty todisteet ja todistajat sekä kirjattu todistusteemat. Eli mitä kullakin todisteella halutaan näyttää toteen tai mistä asiasta henkilötodistajat kertovat, joko virhevaatimusten puolesta tai niitä vastaan.

                                                                                                  Monessa tilanteessa on asiantuntijan sana toista asiantuntijaa vastaan, ja oikeuden pitää päättää, kenen asiantuntijan lausumaa on pidettävä uskottavampana. Aina riita ei ratkea vielä käräjäoikeudessa vaan sama prosessi käydään alusta saakka uudestaan lävitse hovioikeudessa. Hovioikeuden päätöksestä ei voi valittaa korkeimpaan oikeuteen kuin poikkeustapauksissa, jos asialla on laajempaa oikeudellista merkitystä ennakkotapauksena.

                                                                                                  – Suostuin maksamaan hinnanalennusta, koska en halunnut jatkaa raskaan riidan miettimistä yhtään pitempään kuin oli pakko, Riitta toteaa.

                                                                                                  – Vaikka itse ajattelee toimineensa oikein ja kertoneensa kaikki tietämänsä asiat kaupanteossa, oikeudessa esitetyt syytökset alkavat kalvaa mieltä. Oli helpotus saada sovinto aikaan, vaikkakin siitä joutui maksamaan.

                                                                                                    Toisin kuin usein kuvitellaan, tuomioistuinsovittelussa ei pyritä aina kaikille oikeudenmukaiseen lopputulokseen vaan pääsemään riidasta kohtuudella eroon. Sovittelussa ei kuulla asiantuntijoita eikä selvitellä virheiden laatua tai merkitystä. 

                                                                                                    – Sekä kantaja- että vastaajapuoli käytännössä kertovat miltä heistä tuntuu ja millä ehdoilla ja hinnalla he ovat valmiit sopimaan asian, Vuorinen kertoo.

                                                                                                    – Riita-asioiden sopiminen on monesti suositeltavaa, koska se vähentää oikeudenkäyntikuluja ja säästää aikaa. Lisäksi sopimalla voidaan välttää oikeudenkäynnin lopputuloksen epävarmuus ja säilyttää suhteet vastapuoleen. Sopiminen myös vähentää stressiä ja henkistä kuormitusta.

                                                                                                      Tässä riidassa kuitenkin päästiin sopimalla nopeasti hyvään lopputulokseen, johon asiakkaammekin oli tyytyväinen:

                                                                                                      – Kiitos kuuluu etenkin asiaani hyvin hoitaneelle Niko Vuoriselle. Hänen läsnäolonsa koko riidan eri vaiheessa oli varmaa ja mieltä rauhoittavaa. 

                                                                                                      – Asia saatiin kuitenkin kohtuuajassa päätökseen ja pääsin jatkamaan arkea ilman lisämurhetta oikeuden tuomiosta, johon en olisi mitenkään voinut vaikuttaa. Vieläpä jos asia olisi tämän jälkeen jatkunut hovioikeuteen, olisi ollut kamalaa. 

                                                                                                      – Voin ilolla suositella Kiinteistölakimiehen palveluita muillekin vastaaviin ongelmiin joutuneille.


                                                                                                      Niko Vuorinen
                                                                                                      Kiinteistölakimies (OTM, VT)