– Asunto oli ollut ennen kauppaa kuolinpesän lukuun vuokralla ja vuokratuloilla saatiin katettua asunnon juoksevat kulut, kertoo asiakkaamme Antti, yksi kuolinpesän osakkaista.

– Taloyhtiön kattoremontin jälkeen päätimme kuitenkin myydä asunnon alle markkina-arvon, koska pesän ei ollut enää kannattavaa vuokrata asuntoa. Siksi kauppahintaa laskettiin melkoisesti, jotta kaupat saataisiin nopeasti tehtyä.

Perunkirjoituksessa asunnon arvoksi oli arvioitu 58 000 euroa, johon hintaan asunto oli alun perin ostettu.  Kattoremontin jälkeen yhtiövastike nousi kuitenkin siinä määrin, että kuolinpesä päätyi pudottamaan osakkeen hintaa reilusti alle asunnon käyvän hinnan. Kaupat syntyivät alennetulla hinnalla, mutta ongelmista ei kuitenkaan päästy eroon.

Ostajalle oli ennen kauppaa esitetty kuntotutkimusraportti, jossa oli kerrottu, että lähes 50 vuotta vanha talo on monien rakennusratkaisujen osalta elinkaarensa päässä.

– Kauppakirjaan tuli maininta, että ostaja on tuntenut kaupan kohteen ja hyväksynyt sen siinä kunnossa, kuin se kauppakirjan allekirjoitushetkellä on ollut, Antti kertoo. 

Ostajan mukaan myyntikohteessa oli taloudellinen virhe  

Ostajan vaatimukset perustuivat väitteeseen kaikkia taloyhtiön asuntoja koskevasta korjaustarpeesta. Koska virheet koskivat taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia rakenneosia, osakkaalle taloyhtiön korjauksista koituva haitta ja virhe on taloudellinen.  

Ostaja vaatikin koko kaupan purkamista, vaikka ei esittänyt mitään näyttöä taloyhtiön muiden asuntojen korjaustarpeista. Epävarmaa oli, ryhtyisikö taloyhtiö ylipäätään mihinkään rakenteiden korjauksiin. Näin ollen asiakkaamme vastustivat kannetta perustein, ettei kaupan purkuvaatimukselle oltu esitetty näyttöä ja esitetyt vaatimukset tulisi hylätä. 

Tarvetta kaikkien asuntojen korjaukselle ei oltu edes selvitetty, koska muita taloyhtiön asuntoja ei oltu tutkittu.  

– Ilman taloyhtiön tekemää remonttipäätöstä ei ole olemassa osakkeenomistajan suoritusvelvoitetta taloyhtiölle, Tampereen toimiston kiinteistölakimies Jesse Niemi kertoo. 

– Korkein oikeus on ratkaisukäytännössään vakiintuneesti linjannut, että tällaista erääntymätöntä saatavaa koskeva kanne tulee hylätä ennenaikaisena. 

Pääsäännöistä huolimatta joissakin tapauksissa on mahdollista saada tuomio sellaisestakin velasta, joka erääntyy vasta tulevaisuudessa. Esimerkkinä tulevaan aikaan kohdistuvasta tuomiosta korkein oikeus on ratkaisussaan maininnut viivästyskoron, lapsen elatusavun ja ansionmenetyksen.  

– Sitä vastoin osakkeenomistajan suoritusvelvollisuutta taloyhtiölle ei voi syntyä ennen kuin päätös remontista on tehty, Niemi täsmentää. – Tässä tapauksessa kaupan purkuvaatimukselle ei oltu esitetty näyttöä ja vaatimukset tuli ennenaikaisina hylätä. 

Käräjäoikeus hylkäsi kanteen

Käräjäoikeuden mukaan asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu on myyjän virhevastuuseen nähden ensisijainen. Ostaja ei voi vaatia virheen kustannuksia myyjältä siltä osin kuin vastuu kuuluu taloyhtiölle.

Ostajalla oli ollut käytössään ennen kauppaa laadittu kosteusmittausraportti, jonka mukaan kylpyhuoneen laatoituksesta noin 70 prosenttia oli ollut irti alustastaan eikä vedeneristeestä havaittu merkkejä. Kylpyhuoneen tekninen käyttöikä oli päättynyt. Lähes 50 vuotta vanha talo oli monin paikoin elinkaarensa loppupäässä.

Ostaja oli teettänyt kohteessa kuntotutkimuksen, jonka mukaan asunnossa havaitut sisäilmaongelmat ylittivät asumisterveysasetuksen mukaiset toimenpiderajat. Kosteus- ja mikrobivaurioituneet rakenteet aiheuttivat sisäilmayhteyden kautta mahdollista terveyshaittaa asunnossa oleskeleville.

Käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että väli- ja ulkoseinien rakenteissa oli kosteusvaurioita ja mikrobikasvustoa ja mikrobiepäpuhtaudet pääsivät helposti sisäilmaan. Vaikka toimenpideraja oli ylittynyt ja asunnossa todettu kosteus-, home- ja mikrobivaurioita, asiassa jäi kuitenkin näyttämättä, että asunto olisi asuinkelvoton ostajan esittämin tavoin ja hylkäsi kanteen.

Käräjäoikeuden päätöstä puolsivat seikat, jonka mukaan rakennuksen ikä huomioon ottaen kaupanteon jälkeen ilmenneet viat ja puutteet ja niihin liittyvät taloudelliset velvoitteet ja vastuut eivät olleet odottamattomia, vaikka ne ovat koskeneet kosteus-, home- ja mikrobivaurioita.

– Kyseessä oli täysin sellainen tilanne, johon emme mitenkään voineet luulla joutuvamme. Onneksi Kiinteistölakimiehellä ymmärrettiin tilanteemme hyvin ja saimme asiantuntevaa ja korkeatasoista palvelua asiassamme, Antti kertoo.

– Mielestäni asia ratkesi oikeudenmukaisesti kuolinpesän kannalta emmekä joutuneet vastuuseen sellaisesta, mikä ei olisi ollut mielestämme kohtuullista. Hienosti hoidettu juttu kaikin puolin ja voimme vilpittömästi suositella Kiinteistölakimiehen palveluita kaikille muillekin asuntokaupassa apua tarvitseville.

Jesse Niemi
Kiinteistölakimies

03 439 9218
jesse.niemi@kiinteistolakimies.fi

– Olimme ostaneet kivan omakotitalon rauhalliselta asuinalueelta Pirkanmaan
Sastamalasta. Kaiken piti olla kuntotarkastuksen mukaan kunnossa ja vain pientä
pintaremonttia vailla, asiakkaamme Mikko ja Suvi kertovat.

– Remonttisuunnitelmat menivät kuitenkin pahasti pieleen, kun kaupan jälkeen
talossa paljastuivat mittavat kosteus- ja homeongelmat.

Remontin aikana talossa alkoi heti paljastua kosteuteen viittaavia merkkejä. Rakenteita
avattaessa paljastui, että koko alapohja oli aivan märkä ja homeessa. Talossa olisi
mahdotonta asua ilman laajoja kuivatuksia ja korjauksia. Siltikään ei voitaisi varmasti
sanoa, saataisiinko kaikki homeet poistettua, jotta talo olisi terveellinen ja turvallinen asua.

”Myyjät väittivät meidän laiminlyöneen tarkastusvelvollisuutemme”

Ostajat olivat yhteydessä toimistoomme ja reklamoivat myyjiä virheistä sekä vaativat
kaupan purkua.

Myyjät myönsivät, että kosteus oli seurausta lämminvesivaraajan vuotamisesta, mutta
kertoivat olleensa tästä tietämättömiä. Tutkitut kosteus- ja homevauriot olivat heidän
mukaansa kiistattomia, mutta ostajat olivat heidän mukaansa laiminlyöneet
selonottovelvollisuutensa. Siksi myyjät eivät halunneet suostua kaupan purkuun.

– Kuntotarkastuksessa oli havaittu pintakosteusmittarilla keittiön puuhellan
alimmaisessa tiilirivissä kosteutta. Selvitimme kosteuden syytä parhaamme
mukaan, Mikko ja Suvi kertovat.

– Aloimme miettiä myyjän ja kuntotarkastajan kanssa, mistä hellan alaosan kosteus
voisi johtua. Hellaa ei oltu käytetty noin puoleentoista vuoteen, joten kuntotarkastaja
totesi, että kosteus voisi johtua uunin vähäisestä käytöstä, normaalista kosteudesta,
piipusta tulleesta ulkopuolisesta kosteudesta tai esimerkiksi vesilasin kaatumisesta.

– Mistään rakenteita avaavasta toimenpiteestä ei ollut puhetta, mutta silti myyjät
väittivät oikeudessa, että meidän ostajina olisi pitänyt avata lattia ja havaita
alapohjan laajat kosteusvauriot, Mikko puuskahtaa.

– Koska emme olleet lattioita tarkastuksen jälkeen oma-aloitteisesti avanneet,
myyjien mukaan olimme laiminlyöneet selonottovelvollisuutemme ja
mahdollisuuden saada hinnanalennusta tai kauppa puretuksi.

Koska myyjät eivät suostuneet sovinnolliseen ratkaisuun, vaatimukset oli esitettävä
oikeudessa. Käräjäoikeuden kuulemien todistajien mukaan kosteus uunin tiiliriviin oli
voinut tulla joko ylä- tai alakautta. Asiakkaamme olivat kuitenkin tiedustelleet asiaa myös
tulisijojen ammattilaiselta, jonka mukaan kosteus oli hyvinkin saattanut tulla ylhäältä käsin.

– Olisi ollut todella kohtuutonta, mikäli kauppaa läpimärästä ja -homeista talosta ei
olisi purettu sen vuoksi, että yhdestä kohtaa puuhellan oli pintakosteusmittarilla
mitattu kohonnut kosteuslukema.

Käräjäoikeuden mukaan ostajat eivät olleet laiminlyöneet kiinteistön
tarkastusvelvollisuuttaan. Kuntotarkastuksen tehnyt asiantuntijakaan ei ollut epäillyt
laajempaa kosteusvauriota. Näin ollen ostajilta ei ole voinut näissä oloissa edellyttää
tarkempia tutkimuksia selonottovelvollisuutensa täyttämiseksi ennen kauppaa.

Käräjäoikeuden tuomio oli yksiselitteinen: kauppa tuli purkaa ja kauppahinta palauttaa
korkoineen ostajille.

Hovioikeus vahvisti käräjäoikeuden päätöksen

Myyjät eivät kuitenkaan jättäneet asiaa tähän, vaan valittivat tuomiosta hovioikeuteen.
Hovioikeudessa he vaativat, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja myyjät vapautetaan
kaikesta korvausvelvollisuudesta.

Yhtenä perusteena myyjät vetosivat väitteeseen, että he olivat kuntotarkastuksen
yhteydessä luovuttaneet ostajille talon avaimet, mutta nämä olivat jättäneet tarkastuksen
tekemättä. Laiminlyömällä tarkastuksen tekemisen ostajat olisivat menettäneet oikeutensa vedota virheenä lämminvesivaraajan vuodon aiheuttamiin kosteusvaurioihin.

– Riidassa oli nimenomaan kyse siitä, millaista selonottovelvollisuutta
kiinteistökaupassa voidaan ostajilta edellyttää, kertoo asiaa hoitanut
kiinteistölakimies Tarmo Lensu Tampereen toimistolta.

– Olisi aika kohtuutonta, jos ostajien pitäisi oma-aloitteisesti rakenteita avaamalla
varmistua kaupan kohteen kunnosta ilman, että tästä olisi sovittu mitään erityistä.

Hovioikeuden mukaan kuntotarkastaja oli suositellut selvittämään puuhellan alimmalla
tiilirivillä havaitun kosteuden aiheuttajan. Oliko kuntotarkastaja suositellut avaamaan
lattian, oli näyttönä vain yhden todistajan kertomus. Kuntotarkastusraportin sisältö ja
todistajien kertomukset huomioon ottaen oli jäänyt näyttämättä, että kuntotarkastaja olisi yksilöinyt, mitä hän oli tarkoittanut lisätutkimuksilla. Kaupan osapuolten välillä ei oltu sovittu rakenteiden avaamisesta, eikä ostajilla siten ollut erityistä syytä ryhtyä kiinteistön tarkastuksessa rakenteita rikkoviin toimenpiteisiin.

Saimme Kiinteistölakimieheltä huippuhyvää ja asiantuntevaa palvelua

– Suuri kiitos kuuluu etenkin kiinteistölakimies Tarmo Lensulle, joka hoiti asiaamme
hovioikeudessa, Mikko ja Suvi toteavat.

– Tarmo oli hyvin perillä asioista ja vastasi aina huoliimme, joita stressaava
talokauppa aiheutti pitkän käsittelyn aikana. Vaikka lopullinen päätös asiassa saatiin
vasta noin kolmen ja puolen vuoden taistelun jälkeen, meillä ei missään vaiheessa
horjunut usko asiaa hoitaneiden kiinteistölakimiesten ammattitaitoon tai
osaamiseen.

Vaikka yli 80 prosenttia kaikista Kiinteistölakimiehen hoitamista riita-asioista päättyy
sovinnollisesti, joskus pitkältäkään riidalta ei voida välttyä. Tällöin vasta hovioikeuden
käsittelyn jälkeen riita-asiaan saadaan lopullinen päätös

– Vaikka riita kesti eikä lopputuloksesta voi koskaan olla täysin varma, ehkä parasta
kaikessa oli se, että meille syntyi prosessin aikana varma olo siitä, että asiat ovat
hyvissä käsissä ja saamme talokaupalle oikeudenmukaisen päätöksen, Mikko
tiivistää molempien ajatukset.

– Suosittelemme Kiinteistölakimiehen palveluita kaikille, joille on syntynyt ongelmia
kiinteistökaupan jälkeen.

Tarmo Lensu
lakimies

– Jouduimme painajaismaiseen tilanteeseen, kun kevään tullen alkoi maasta nousta
huomattavia määriä lasinsiruja, kukkaruukkujen sirpaleita ja muuta jätettä, Pirkko kertoo.

– Emme voineet harkitakaan, että olisimme antaneet koiramme vapaasti juosta tontilla ja
loukata tassunsa teräviin esineisiin ja jätteisiin. Maaperätutkimuksessa ilmeni, että maaperässä oli myös raskasmetalleja ja torjunta-aineiden jäämiä.

Koska kyse oli kaikin puolin vakavasta virheestä, Ekholm päätti antaa Kiinteistölakimiehen Helsingin toimistolle toimeksiannon hoitaa kiinteistökaupasta reklamoinnin ja korvausvaatimusten esittämisen myyjää vastaan.

– Kiinteistön roskaantuminen tai pilaantuminen ei ole aivan tavanomaisin virhe
kiinteistökaupassa, kertoo riita-asiaa hoitanut kiinteistölakimies Tenho Luoma-Keturi.

– Korvausvaatimusten menestyminen perustuu aina tasokkaisiin tutkimuksiin ja sitä kautta hankittuun riittävään näyttöön virheestä ja virheen korjaamisen kustannuksista.

Myyjä kiisti virheen tavanomaisena pihan roskaantumisena

Reklamaatioon saatiin pian myyjäpuolen vastaus, jossa kiistettiin mitään ongelmaa koskaan olleenkaan. Myyjän mukaan ei ollut poikkeuksellista, että mökkialueelta löytyy pieniä määriä kukkaruukkuja tai lasinsiruja tai muita rakennusjätepaloja pieneltä alueelta.

– Loppujen lopuksi kiinteistöltä poistettiin 10,3 tonnia jätteensekaista maata, Ekholm tuhahtaa. Kyse ei siis ollut vain aivan pienestä määrästä pintakarikkeen seassa olevaa tavanomaista puutarhajätettä. Lisäksi maaperästä löytyi muun muassa ohjearvot ylittävä määrä sinkkiä.

Myyjä väitti myös, että ostajien olisi pitänyt havaita kyseiset jätteet ennen kaupantekoa. Lisäksi reklamaatio oli myyjän mukaan liian myöhään tehty.

Ostajan selonottovelvollisuuden laajuutta arvioidaan sen perusteella, mitä ostajan olisi pitänyt tavanomaisessa kiinteistön tarkastuksessa havaita. Toisaalta myyjällä on asumisen perusteella tiedonantovelvollisuus kiinteistön ominaisuuksista ja kunnosta.

– Ostajan selonottovelvollisuus rajoittuu aistinvaraisiin seikkoihin. Yleisen
elämänkokemuksen mukaan talvella on vaikea havaita pihamaan kuntoa, Luoma-Keturi
toteaa.

– Ostajalla ei myöskään ole velvollisuutta tarkastaa kiinteistöä heti kaupan jälkeen vaan
virheestä on reklamoitava kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsee virheen ja saa
selvyyden sen merkityksestä.

Voit lukea lisää ostajan selonottovelvollisuudesta kiinteistönkaupassa.

Sovinto syntyi ennätysajassa

Erimielisyyksistään huolimatta sekä myyjä- että ostajapuoli pääsivät järkevään sovintoon
uhkaavassa riita-asiassa. Kiinteistökaupoista syntyvissä riidoissa osapuolten välinen vapaaehtoinen sovinnollinen ratkaisu on usein paras vaihtoehto, koska asian vieminen eri tuomioistuinten läpi voi kestää vuosia. Tällöin riidan osapuolten kustannukset kasvavat usein huomattavan suuriksi aiheuttaen merkittävän taloudellisen riskin sekä ostajalle että myyjälle.

– Saimme maaperän puhdistuksen kattavan hinnanalennuksen myyjältä ja omat
juristikustannukset pääosin oikeusturvavakuutuksesta, Ekholm kertoo.

Pirkko Ekholm on tyytyväinen paitsi hyvään sovintoon myös Kiinteistölakimiehen toimintaan:

– Tenho antoi meille heti selkeät toimintaohjeet ja hänen kanssaan oli miellyttävä asioida.
Hän oli koko ajan tukenamme ja hoiti ansiokkaasti ja ripeästi yhteydenotot ja
sovintoneuvottelut vastapuolen kanssa.

– Missään vaiheessa meidän ei tarvinnut huolehtia asian etenemisestä ja
hinnanalennuksenkin saimme tilillemme noin puolen vuoden kuluttua ensimmäisestä
reklamaatiosta. Voimme lämpimästi suositella Kiinteistölakimiehen palveluita kaikille
muillekin asuntokaupan ongelmiin ajautuneille.

Tiesitkö, että verottajalta voi hakea maksettua varainsiirtoveroa takaisin myös
hinnanalennustilanteissa?

Tenho Luoma-Keturi
Kiinteistölakimies, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja (OTM)

– Olimme ostaneet hyvältä asuinalueelta kuntotarkastetun omakotitalon, jossa ei pitänyt olla mitään suurempia ongelmia. Todellisuus rävähti kasvoille melko pian kaupan jälkeen, Kalle Varonen kertoo.

– Bakteereja ja mikrobeja oli niin paljon ilmassa, ettemme voineet asua talossa lainkaan. Huonekalutkin oli pakko hävittää homeiden vuoksi.

Merkittävintä haittaa talossa aiheutti lattialaatan halkeama, joka ulottui suoraan maaperään. Tällöin maaperän kosteutta ja mikrobeja pääsi nousemaan halkeaman kautta sisätiloihin aiheuttaen Varosille kaikenlaista terveyshaittaa.

– Aloimme saada homeesta oireita lähes heti muuton jälkeen. Kuivaa yskää, poskiontelotulehduksia, silmäoireita, hengenahdistusta ja lapsilla nenäverenvuotoa,  muun muassa. Tilasimme alkuun homekoiran, joka merkitsikin useita kohtia talossa.

– Makuuhuoneen nurkasta tuli omenamaiselta haiseviä pöllähdyksiä ja sukulaiset olivat kiinnittäneet huomiota siihen, että vaatteemme haisivat homeisilta. 

– Alusta alkaen oli selvää, että tarvitsemme asiantuntevaa lakiapua oikeuksiemme turvaamiseksi. Vertailimme somessa arvioita eri toimistoista ja sitten otimme yhteyttä Kiinteistölakimieheen.

Varosten omakotitaloa oli tutkittu useamman tutkijan toimesta jo ennen toimeksiannon tekemistä. 

– Suosittelimme vielä rakennusterveysasiantuntijaa tutkimaan kiinteistön ja laatimaan tutkimusraportin, joka huomioisi myös aikaisemmin tehdyt tutkimukset, kiinteistölakimies Henri Alinen kertoo. 

Vaikka taloa oli kattavasti tutkittu ja virheistä reklamoitu myyjiä, sovintoa ei kuitenkaan saatu aikaan, vaan asia eteni käräjäoikeuden käsittelyyn. Asuminen talossa muodostui lopulta terveyshaittojen vuoksi niin hankalaksi, että Varosten oli lapsineen muutettava sijaisasuntoon. 

– Kaikki homeoireet loppuivat kuin seinään, kun muutimme toisiin tiloihin, Kalle kertoo.

Käräjäoikeus hyväksyi vaatimukset osittain

Asiantuntijalausuntojen mukaan talon korjaaminen turvalliseksi ja terveelliseksi olisi vaatinut merkittäviä rakenteellisia korjauksia. Kaupan purun ohella Varoset olivat toissijaisesti vaatineet hinnanalennusta virheiden korjauskustannuksista 168 000 euroa. Kun asiaa käsiteltiin käräjäoikeudessa, kuultiin useita asiantuntijoita todistajina sekä ostajien että myyjien puolelta. 

Virheinä Varoset vetosivat lattialaatan halkeamien ja niiden kautta hyökkäävien homeiden lisäksi muun muassa ulkoseinien ilmavuotoihin, ulkoverhouksen tuuletusraon puuttumiseen sekä väliseinien aiheuttamaan kosteusriskiin. Väliseinät oli asennettu lähelle maatäyttöä ja olivat siten erityisen alttiita kosteudelle. 

Koska monet rakenneosat olivat käyttöikänsä loppupäässä, käräjäoikeus hyväksyi vaatimukset vain osittain. Muun muassa revennyt aluskate oli ylittänyt teknisen käyttöikänsä, jolloin käräjäoikeus hylkäsi korvausvaatimukset talon katon osalta.  

– Vaikka näytteitä oli otettu runsaasti, käräjäoikeus ei vakuuttunut, että talossa olisi laaja-alainen kosteus- tai mikrobivaurio vaan piti vaurioita rajallisina. Oikeuden mukaan oli epäselväksi jäänyt myös, oliko asunnossa edes homeen hajua, koska olimme alkaneet epäillä homeongelmaa vasta kolmen viikon asunnossa asumisen jälkeen, Kalle hymähtää.  

Vaikka käräjäoikeus tuomiossaan lausui, että ”kaupan kohde poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää”, asiassa esitetyn selvityksen mukaan virheet voitaisiin oikeuden mukaan saada korjaamalla kuntoon. Tarpeellisten korjauskustannusten määräksi käräjäoikeus arvioi noin 28 000 euroa. Oikeuden mukaan kiinteistön laatuvirhe ei kokonaisuutena arvioiden ollut niin olennainen, että Varosilla olisi ollut oikeuttaa kaupan purkuun.

Käräjäoikeus tuomitsi myyjät maksamaan hinnanalennuksena Varosille 35 000 euroa. Koska osa vaatimuksista oli tuomiolla hylätty, ostaja ja myyjä saivat maksaa omat oikeudenkäyntikulunsa. 

Voitto kiinteistöriitaan saatiin hovioikeudessa

– Tässä vaiheessa minun pitää kyllä kiittää asiaamme hoitanutta kiinteistölakimies Tarmo Lensua, Kalle tuumii.

– Tarmo kävi tarkoin lävitse kaiken käräjäoikeudessa käydyn aineiston ja todistajien kuulemiset ja hioi strategiamme hovioikeudessa viimeisen päälle. Oli hienoa seurata, kuinka sujuvasti hovioikeuden käsittely kannaltamme sujui ja vastapuolen todistajat saivat kiperiä kysymyksiä vastatakseen. 

Hovioikeutta varten Kalle oli hankkinut kustannusarviot eri urakoitsijoilta kiinteistön korjaamisesta käräjäoikeuden toteamien virheiden osalta.

– Sain kahdelta eri rakennusyhtiöltä yli 60 000 euron tarjoukset, kun myyjien todistajana kuullun rakennusasiantuntijan mukaan virheiden korjaaminen olisi maksanut vain noin 20 000 euroa. 

– Todistaja tosin meni aika noloksi, kun Tarmo viimeisenä kysymyksenään kysyi häneltä, olisiko asiantuntija itse valmis korjaamaan virheet noin 20 000 eurolla, Kalle naurahtaa.

– Todistaja meni ihan hiljaiseksi ja kysyi tuomarilta, pitääkö hänen vastata kysymykseen. Kun tuomari sanoi, ettei kysymykseen tarvitse vastata, hän kieltäytyi kommentoimasta kysymykseen mitään ja lähti ovet paukkuen salista. 

Hovioikeus arvioi esitetyn näytön perusteella, että todettujen virheiden korjaaminen tulee kustantamaan ainakin 60 000 euroa. Virheiden korjauskustannukset olivat siten suuruusluokaltaan merkittävät ja joka tapauksessa olennaisesti suuremmat kuin mitä Varoset olisivat voineet kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina. 

 Koska korjauskustannukset olivat ainakin 25 prosenttia kauppahinnasta, tämä riitti kaupan purkuun. Muu lopputulos kuin kaupan purkaminen olisi ollut ostajille kohtuuton, hovioikeus totesi. 

– Myyjät velvoitettiin palauttamaan maksettu kauppahinta korkoineen, kiinteistön hoidosta aiheutuneet kustannukset sekä Varosten oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa, kiinteistölakimies Lensu kertoo. 

– Asia oli pitkä ja monipolvinen, mutta päättyi lopulta uutteran oikeustaistelun jälkeen asiakkaillemme parhaaseen mahdolliseen lopputulokseen. 

Luonnollisesti asiakkaamme olivat tyytyväisiä saavutettuun lopputulokseen.

– Luonnollisesti olimme pettyneitä käräjäoikeuden päätökseen, mutta jaksoimme sitkeästi luottaa, että tuomio korjaantuisi hovioikeudessa – eikä vähiten siitä syystä, että Tarmon esiintyminen oikeudessa oli niin varmaa ja asiantuntevaa. Luottamus syntyi jo heti ensitapaamisesta alkaen eikä horjunut missään vaiheessa, Kalle tiivistää ajatuksensa.

– Voin lämpimästi suositella Kiinteistölakimiehen asiantuntemusta ja ammattitaitoa kaikille, joille syntyy ongelmia oman kiinteistökauppansa kanssa. 

Tarmo Lensu
lakimies

– Kaikki alkoi kirjeestä, jonka saimme heinäkuussa 2017 ostajien lakimieheltä, kertoo Katja Tapper, toinen asiakkaistamme. Siinä reklamoitiin lukuisista kiinteistön virheistä ja vaadittiin hinnanalennuksena takaisin lähes puolet kauppahinnasta. 

– Ennen kauppaa teimme kuntotarkastuksen, jossa tutkittiin talon riskirakenteet tarkoin, muun muassa sokkelin mataluuteen ja mahdolliseen kosteusrasitukseen. Yläpohjassa ei havaittu vaurioita, mutta rikkinäisen aluskatteen ja muiden mahdollisten varioiden vuoksi kauppahintaa laskettiin vielä 7 000 euroa alun perin sovitusta. 

Katja otti yhteyttä toimistoomme heti kirjeen saatuaan. Alkoi yli kuusi vuotta kestänyt oikeusriita, jossa asiakkaamme voitti asiansa niin käräjäoikeudessa kuin hovioikeudessa. Sovinnon mahdollisuutta yritettiin saavuttaa useamman kertaa siinä kuitenkaan onnistumatta.

– Suosittelen aina sovintoa, etenkin jos voidaan epäillä myyjän vastuulla olevaa virhettä. Tässä tapauksessa omakotitalon kahdessa makuuhuoneessa oli löydetty näytteenotossa mikrobeja. Niiden korjauskustannukseksi asiantuntijamme arvioi noin 10.000 euroa, joten esitimme ostajille samansuuruista hinnanalennusta. Tämä ei kuitenkaan ostajille kelvannut, kertoo asiaa hoitanut kiinteistölakimies Henri Alinen.

Sovintoesityksen esittämällä vastuu oikeudenkäyntikuluista siirtyy vastapuolelle, jos oikeuden arvio korjauskustannuksista vastaa tehtyä arviota. – Näin myös tapahtui, sillä käräjäoikeuden arvio virheen korjauskustannuksista vastasi täysin asiantuntijamme tekemään arviota. Tämä tarkoitti sitä, että ostajat olivat aloittaneet turhan oikeudenkäynnin ja joutuivat omien oikeudenkäyntikulujensa lisäksi vastaamaan myös päämiehemme oikeudenkäyntikuluista sekä käräjäoikeudessa että hovioikeudessa, Alinen kertoo.

Riitaa syntyi jopa U-arvoista

Ostajat olivat tehneet vaatimuksia kahdesta makuuhuoneesta mitattujen mikrobien, yläpohjan kosteuden, yläpohjan ja seinien puutteellisen eristemäärän sekä lämmöneristävyyden (U-arvo) osalta. 

Rakennuksen ulkoseinästä oli yhdestä aukaisukohdasta mitattu ostajan taholta mineraalivillan paksuus, joka mittaustuloksen mukaan oli 130-140 mm, kun rakennepiirustusten mukaan eristettä olisi kyseisellä kohdin pitänyt olla 150 mm. Tähän seikkaan ostajat vetosivat kiinteistön virheenä eli heidän mukaansa kiinteistö ei vastannut sovittua. 

– Käytännössä sentin tai parin suuruisella eristepaksuuden vajauksella ei ole mitään kiinteistön käyttöön kohdistuvaa merkitystä.

Myös yläpohjassa oli ostajien mukaan liian vähän eristettä, jonka lisääminen tulisi maksamaan ostajien mukaan 10 000 euroa. Myös lattiat olisi pitänyt purkaa koko talon alalta ja rakentaa uudestaan.

Katja Tapperin mukaan virheluettelon ja vaatimuskirjeen lukeminen oli jopa pelottavaa: 

– Olimme hyvässä uskossa myyneet kuntotarkastetun, 1980-luvun rakentamistavan mukaisen omakotitalon, jossa olimme asuneet useita vuosia ilman mitään ongelmia. Nyt saimme kuulla, että puolet talosta pitäisi purkaa ja rakentaa uudestaan ja tästä lasku tulisi meille.

– Vaikka luotimme lakimiehemme ammattitaitoon hoitaa riita eduksemme, asian murehtimiselta ei voi koskaan täysin välttyä näin pitkään kestäneessä riidassa. 

– Emme halunneet alkaa asiassa alun perinkään riitelemään, ja siksi tarjosimme mielestämme oikeudenmukaista hinnanalennusta heti alkuun. Tämä ei ostajille kelvannut, mutta onneksi molemmat oikeudet olivat kanssamme samaa mieltä, Tapper toteaa.

Eri osapuolten asiantuntijanlausunnot erosivat täysin toisistaan

Tyypillistä asunnon tai kiinteistön virhettä koskevissa riita-asioissa on se, että kantaja- ja vastaajapuolten käyttämien asiantuntijoiden tutkimukset yleensä eroavat täysin toisistaan. Ostajan intressissä on saada aikaa kaupan purku tai mahdollisimman paljon hinnanalennusta. Myyjä taas pyrkii minimoimaan väitettyjen virheiden laatua ja merkitystä. Oikeudenkäynneissä ei ole oikeuden puolesta asiantuntijoita, jotka voisivat arvioida virheitä puolueettomasti. Kantajan velvollisuus on näyttää virheet toteen ja esittää tarvittava näyttö vaatimustensa tueksi.

– Tämä johtaa siihen, että oikeus joutuu kuulemaan ammattitaidoltaan eri tasoisia asiantuntijoita ja lukemaan raportteja, joista pitäisi ottaa selvää, kumpi osapuoli on riidassa oikeassa, Alinen kertoo.

Se, että asiakkaamme voittivat kyseisen riidan on seurausta etenkin asiaa hoitaneen lakimiehen ja tutkijan hyvästä yhteistyöstä, jolloin ostajien virheväitteet saatiin kumottua ja esitettyä oikeudelle uskottavampi todistelu väitettyjen virheiden puuttumisesta. 

– Havaittua ja tutkittua mikrobivauriota emme lähteneet turhaan kiistämään vaan esitimme oikeudelle virheen perustellun korjaustavan kustannuksineen, jonka oikeus otti tuomionsa perusteeksi. 

Luotimme Kiinteistölakimiehen ammattitaitoon ja osaamiseen

Harva riitajuttu kestää yhtä pitkään kuin päämiestemme osalta. Suurin osa riidoista sovitaan ennen kuin on tarpeen viedä asia oikeuden käsittelyyn. Toisaalta aina ei sovintoa saada aikaan ja tällöin riita on käsiteltävä oikeudessa. Häviäjä usein valittaa käräjäoikeuden päätöksestä hovioikeuteen, joka antaa lopullisen ratkaisun riidalle. 

Korkeimpaan oikeuteen voi yleensä valittaa vain, jos asialla on ennakkopäätösarvoa.

– Voin rehellisesti sanoa, etten missään vaiheessa epäillyt Kiinteistölakimiehen kykyä hoitaa asia parhaaseen mahdolliseen lopputulokseen. Asiointi heidän kanssaan oli mutkatonta ja sujuvaa ja saimme aina vastaukset meitä askarruttaviin kysymyksiin, joita matkan varrella syntyi, Tapper toteaa.

– Voin suositella Kiinteistölakimiestä kaikille muillekin oman asuntonsa myynnin tai oston jälkeen ongelmiin ajautuneille! 

Katja Tapperin mukaan pitkä oikeusriita päättyi onnellisesti Kiinteistölakimiehen asiantuntemuksen avulla.

Henri Alinen
Konsernijohtaja, Kiinteistölakimies Group

– Olin pahaa aavistamatta myynyt omistamani asunnon, joka oli kuntotarkastettu ja kaikin puolin hyvässä kunnossa. Seuraavaksi vaadittiinkin jo kaupan purkamista, mikä mielestäni oli kohtuutonta, Riitta kertoo.

Ostajan tekemässä tutkimuksessa havaittiin ulkoseinissä olevan mikrobivaurioita ja osin kohonneita kosteusarvoja. Rakenteissa olevat vauriot olivat tutkimuksen mukaan syntyneet pidemmällä aikavälillä: ”vaurioihin johtaneet syyt olivat ulkopuolella seinärakenteisiin kohdistunut kosteusrasitus (maakosteus, hule- ja sadevedet) sekä sisäpuolisen kosteuden kulkeutuminen (diffuusion voimasta) ulkovaipparakenteiden viileämpiin osiin, mistä kosteus on tiivistynyt/noussut riittävän korkeaksi, jolloin mikrobien vaatimat kasvuedellytykset ovat täyttyneet.”

Edelleen tutkimuksen mukaan rakenteiden ilmavuodot kuljettavat rakenteissa olevia epäpuhtauksia, mikrobeja, itiöitä, rihmaston kappaleita ja mikrobitoiminnan aiheuttamia kaasumaisia aineenvaihduntatuotteita ja villakuituja sisäilmaan.

– Vastaavan kaltaiset havainnot ovat varsin tyypillisiä ongelmia monissa samanikäisissä rakennuksissa, asiaa hoitanut kiinteistölakimies Niko Vuorinen kertoo. 

– Ulkoseinärakenteille suositeltiin kengityskorjausta, jolla valesokkelirakenne saataisiin poistettua ja asunnon ilmatiiveyttä ja ilmanvaihtoa parannettaisiin. 

Normaalisti taloyhtiö vastaa omistamiensa rakennusten korjauksesta. Taloyhtiön osakkaiden vastuulla on osallistua korjauksiin maksamalla vastiketta. Osakkailta voidaan periä ylimääräistä hoitovastiketta, jolla korjaukset kustannetaan tai yhtiö ottaa lainaa. Osakkaat vastaavat lainasta maksamalla rahoitusvastiketta tai maksamalla pois oman osuutensa. Joka tapauksessa korjaustoimista ja mahdollisen lainan hakemisesta päätetään yhtiökokouksessa.

– Normaalisti osakkaan osuudeksi varsinkin isoissa yhtiöissä jää sen verran pieni hintalappu, ettei ostaja voi virhetilanteissa vaatia kaupan purkua, saati edes hinnanalennusta, Vuorinen toteaa. 

– Nyt kuitenkin ostaja väitti, että samat korjaukset olivat edessä taloyhtiön muissakin rakennuksissa, jolloin taloudellinen virhe olisi tarpeeksi merkittävä kaupan purkuun.

Käräjäoikeudessa päädyttiin tuomioistuinsovitteluun

– Tuntui todella kohtuuttomalta joutua miettimään riidan lopputulosta kahden vuoden ajan, kun ensin sai odottaa asian etenemistä käräjäoikeuteen ja sitten vasta päädyttiin tuomioistuisovitteluun, Riitta kertoo.

Tuomioistuinsovittelussa alettiin ensimmäistä kertaa puhua hinnanalennuksesta, koska haasteessa ostaja oli vaatinut ainoastaan kaupan purkua. 

– Näyttö asiassa koostui ulkoseinän alajuoksun alta ja päältä sekä mineraalivillasta otetuista näytteistä, joissa oli tutkittu mikrobikasvustoa. Merkkiainekokeella pyrittiin todistamaan, että nämä mikrobit pääsevät ilmavuotojen kautta sisäilmaan ja aiheuttavat asukkaille terveyshaittaa, Vuorinen tiivistää kanteen sisällön.

Rakennuslupakuvien perusteella rakenne ei olisi ollut valesokkeli ja kaikki ulkoseinärakenteet lähtivät lupapiirustuksen mukaan selvästi maanpintaa korkeammalta. 

Mikäli tuomioistuinsovitteluun ei olisi menty, asian käsittely olisi alkanut suullisella valmisteluistunnolla, jossa olisi selvitetty vaatimusten ja niiden kiistämisen perusteet, nimetty todisteet ja todistajat sekä kirjattu todistusteemat. Eli mitä kullakin todisteella halutaan näyttää toteen tai mistä asiasta henkilötodistajat kertovat, joko virhevaatimusten puolesta tai niitä vastaan.

Monessa tilanteessa on asiantuntijan sana toista asiantuntijaa vastaan, ja oikeuden pitää päättää, kenen asiantuntijan lausumaa on pidettävä uskottavampana. Aina riita ei ratkea vielä käräjäoikeudessa vaan sama prosessi käydään alusta saakka uudestaan lävitse hovioikeudessa. Hovioikeuden päätöksestä ei voi valittaa korkeimpaan oikeuteen kuin poikkeustapauksissa, jos asialla on laajempaa oikeudellista merkitystä ennakkotapauksena.

– Suostuin maksamaan hinnanalennusta, koska en halunnut jatkaa raskaan riidan miettimistä yhtään pitempään kuin oli pakko, Riitta toteaa.

– Vaikka itse ajattelee toimineensa oikein ja kertoneensa kaikki tietämänsä asiat kaupanteossa, oikeudessa esitetyt syytökset alkavat kalvaa mieltä. Oli helpotus saada sovinto aikaan, vaikkakin siitä joutui maksamaan.

Toisin kuin usein kuvitellaan, tuomioistuinsovittelussa ei pyritä aina kaikille oikeudenmukaiseen lopputulokseen vaan pääsemään riidasta kohtuudella eroon. Sovittelussa ei kuulla asiantuntijoita eikä selvitellä virheiden laatua tai merkitystä. 

– Sekä kantaja- että vastaajapuoli käytännössä kertovat miltä heistä tuntuu ja millä ehdoilla ja hinnalla he ovat valmiit sopimaan asian, Vuorinen kertoo.

– Riita-asioiden sopiminen on monesti suositeltavaa, koska se vähentää oikeudenkäyntikuluja ja säästää aikaa. Lisäksi sopimalla voidaan välttää oikeudenkäynnin lopputuloksen epävarmuus ja säilyttää suhteet vastapuoleen. Sopiminen myös vähentää stressiä ja henkistä kuormitusta.

Tässä riidassa kuitenkin päästiin sopimalla nopeasti hyvään lopputulokseen, johon asiakkaammekin oli tyytyväinen:

– Kiitos kuuluu etenkin asiaani hyvin hoitaneelle Niko Vuoriselle. Hänen läsnäolonsa koko riidan eri vaiheessa oli varmaa ja mieltä rauhoittavaa. 

– Asia saatiin kuitenkin kohtuuajassa päätökseen ja pääsin jatkamaan arkea ilman lisämurhetta oikeuden tuomiosta, johon en olisi mitenkään voinut vaikuttaa. Vieläpä jos asia olisi tämän jälkeen jatkunut hovioikeuteen, olisi ollut kamalaa. 

– Voin ilolla suositella Kiinteistölakimiehen palveluita muillekin vastaaviin ongelmiin joutuneille.

Niko Vuorinen
Kiinteistölakimies (OTM, VT)

Virheet riidan taustalla ja ostajien vaatimukset

Riidan taustalla oli se, että kaupanteon jälkeen paljastui, ettei remontteihin ja muutostöihin ollut haettu rakennuslupaa. Pintarakenteiden purun jälkeen havaittiin myös laaja-alainen vaurio, joka oli aiheuttanut vakavia kosteus- ja mikrobivaurioita sekä välipohjankannattimien lahoamista. Ostajat oireilivat voimakkaasti rakennuksessa oleskellessaan, minkä vuoksi kiinteistöä ei ole voitu käyttää normaalisti asumiseen. Asiantuntijalausuntojen perusteella asuinrakennus todettiin purkukuntoiseksi.

Ostajat vaativat myyjältä:

– 355 000 euron kauppahinnan palauttamista
– 13 100 euroa kiinteistön hoidosta aiheutuneita tarpeellisia kustannuksia
– 1 700 euroa tutkimus- ja selvittelykuluja
– 25 690,6 euroa oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluja

Sovittelun hyödyt

Lakimiehemme Niko Vuorinen kommentoi sovittelun hyötyjä seuraavasti: ”Tuomioistuimessa olevan asian sopiminen voi olla järkevää monista syistä, erityisesti kulujen ja riskien minimoimiseksi sekä ajan säästämiseksi. Tässä tapauksessa sopimalla saavutettiin päämiestemme kannalta paras mahdollinen lopputulos.”

Sopiminen on hyödyllistä seuraavista syistä:

1. Kulujen vähentäminen: Oikeudenkäynnit ovat usein kalliita, sisältäen asianajajien palkkiot, oikeudenkäyntikulut ja mahdolliset vahingonkorvaukset. Sopimalla voidaan välttää nämä kustannukset ja säästää merkittävästi aikaa ja resursseja.
2. Riskien minimoiminen: Oikeudenkäyntiin liittyy aina riski, että päätös ei ole suotuisa. Sopimalla voidaan saavuttaa ennustettavampi ja suotuisampi lopputulos, välttäen epävarmuudet ja takaamalla ennustettava lopputulos.
3. Joustavuus ja sopeutuminen: Sopiminen tarjoaa joustavuutta ja mahdollisuuden sopeutua muuttuviin olosuhteisiin. Ratkaisut voivat olla luovia ja yksilöllisesti räätälöityjä, toisin kuin tuomioistuimen päätökset, jotka ovat sidottuja lakiin. Tässäkin tapauksessa sovittelulla saavutettiin päämiehille paras mahdollinen ratkaisu, jota oikeudenkäynnissä ei olisi ollut mahdollista saada.
4. Selkeys ja ennustettavuus: Sovintosopimus määrittelee selkeästi osapuolten vastuut ja velvoitteet, mikä luo ennustettavuutta ja varmuutta tulevaan.
5. Ajan säästö: Sopiminen on huomattavasti nopeampi tapa ratkaista asia verrattuna oikeudenkäyntiin, säästäen samalla merkittävästi aikaa ja resursseja.

Sovittelun avulla vältettiin pitkä ja kallis oikeusprosessi, ja päästiin lopputulokseen, joka oli edullinen päämiehellemme. Tämä ratkaisu oli reilu ja varmisti, ettei päämiehet kärsineet taloudellisesti.

Asiakaspalaute

Asiakkaamme Teemu, toinen ostajista, kommentoi tapausta seuraavasti:

”Olemme erittäin kiitollisia lakimiehillemme. Otimme yhteyttä heti, kun asunnosta löytyi ongelmia ja saimme samantien ohjeet, miten edetä asian kanssa. Meitä pidettiin koko prosessin ajan tietoisena kaikesta ja selitettiin selkeästi seuraavat toimet. Lakimiehillä oli tiukka ote tilanteesta ja tilanne hoidettiin hienosti maaliin. Suosittelemme ehdottomasti.”

Jos tarvitsette lisätietoja tai apua vastaavissa asioissa, olkaa rohkeasti yhteydessä. Sovittelun avulla voimme auttaa teitä saavuttamaan parhaan mahdollisen lopputuloksen ilman pitkää ja kallista oikeusprosessia.

Niko Vuorinen
Kiinteistölakimies (OTM, VT)