Tietoa kaupanpurusta ja hinnanalennuksesta
Usein virheitä asunnossaan tai kiinteistössään havainnut ostaja haluaa kaupanpurkua. Asiaa arvioitaessa on kuitenkin huomioitava, että kaupanpurku edellyttää aina virheeltä olennaisuutta.
Laissa ja esitöissä on lähdetty siitä, että purkaminen on poikkeuksellinen toimenpide. Käytännössä kyse on siitä, että objektiivisesti arvioidenkin kaupan jälkeen havaitut virheet ovat niin huomattavia, että niistä tietoisena ostaja ei olisi ostanut kohdetta edes alennettuun hintaan.
Mikäli virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan.
Oikeuskirjallisuudessa purkukynnyksenä on usein pidetty noin 30-40 % korjauskustannuksia kauppahinnasta
Kustannuksiin perustuva arviointi on kuitenkin vain suuntaa antavaa ja asiassa on otettava huomioon kokonaisuus laajemmin.
Kokonaisarvioinnissa huomioon on otettava virheen laatu sekä virheen korjaamiseen ja korjauskustannuksiin liittyvä epävarmuus. Edelleen merkitystä on virheen vaikutuksilla kohteen asumiskelpoisuuteen.
Kohteessa saattaa olla terveyshaitta, joka estää asumisen. Lisäksi on mahdollista, että korjausten aikana kohteessa ei ole mahdollista asua.
Usein korjauskustannusten määrä ylikorostuu asioissa, vaikka korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun KKO 2015:58 mukaisesti kaupan purkamisen edellytysten täyttymistä ei voida arvioida vain korjauskustannusten ja kauppahinnan välisellä suhteella.
Mikäli arviointi tehtäisiin vain kaavamaisen prosenttirajan perusteella voisi se johtaa tapauksesta riippuen joko myyjän tai ostaja kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.
Kyse on kokonaisarvioinnista ja korkein oikeus onkin samaisessa ratkaisussaan KKO 2015:58 todennut, että purkukynnyksen ylittymistä ei voida arvioida myöskään pelkästään korjauksiin kuluvan ajan perusteella.
Mahdollisesti pitkän korjausajan ohella on huomioitava ostajalle asiassa koituva muu haitta sekä terveysviranomaisen kannanotto asumiseen liittyvistä terveydellistä riskeistä.
Edelleen korkein oikeus antoi arvioinnissa merkitystä välttämättömistä korjauksista aiheutuvien kustannusten epävarmuudelle.
Mikäli laaja-alaisten virheiden korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida voi ostaja valita haluaako hän kaupan purun vai hinnanalennuksen.
Kaupan purkamisen mahdollisuutta arvioitaessa on myös huomioitava sekä ostajan että myyjän asema
Kuten Helsingin hovioikeus on ratkaisussaan 7.3.2017 Dnro S 15/2965 todennut, on kaupan purkutaloudellisesti merkittävä ja raskas seuraamus sekä ostajalle että myyjälle.
Tästä huolimatta hovioikeuden mukaan kaupan purkamisen kohtuullisuutta arvioidaan nimenomaan ostajan näkökulmasta.
Asuinhuoneistojen osalta on Turun hovioikeus ratkaisussaan 31.3.2017 Dnro S 16/800 katsonut kaupanpurkua puoltavaksi seikaksi myös sen, että asunto-osakeyhtiön päätöksenteon ongelmien vuoksi asiaan liittyi varteenotettava riski korjausten viivästymisestä.
Tästä luonnollisesti aiheutuu ostajalle haittaa, mikä huomioitiin asian arvioinnissa. Ratkaisussa ei pidetty kohtuullisena sitä, että ostaja joutuisi kantamaan riskin siitä saadaanko virheet korjattua kohtuullisessa ajassa tai ollenkaan.
Selkeästi kaupanpurkua puoltavana seikkana on se, että virhe ei ole lainkaan korjattavissa.
Mikäli virhe on korjattavissa, on arvioita, onko korjaaminen mahdollista kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Merkitystä on myös sillä voidaanko asuntoa tai kiinteistöä käyttää aiotulla tavalla, eli yleisimmin asuinkäyttöön itselle ja perheelle, virheestä huolimatta.
Mikäli ostajalla ei virheen perusteella ole oikeutta vaatia kaupan purkamista tulee arvioitavaksi mahdollisuus saada hinnanalennusta.
Tällöin esille nousee etenkin ns. salaiseen virheeseen vetoaminen, jossa kynnys on korkeampi kuin muissa laatuvirheissä.
Virheeseen vetoamisen edellytyksenä on aina se, että virheen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Seikka, jolla ei olisi ollut lainkaan vaikutusta kauppaan, ei oikeuta ostajaa vaatimaan hinnanalennusta. Salaisen virheen on lisäksi oltava merkittävä.
Aivan merkityksettömistä salaisista virheistä ostaja ei voi siis vaatia korvausta.
Virheen merkittävyyttä arvioitaessa verrataan sopimuksenmukaisen ja tosiasiassa myydyn kaupan kohteen ominaisuuksia.
Eron on oltava merkittävä, jotta kyseessä voisi olla salainen virhe
Merkittävyyskynnys on kuitenkin alempi kuin purun edellyttämä olennaisuus.
Pelkkä virheen vaikuttavuus ei kuitenkaan ole salaisen virheen kohdalla riittävää, vaan virheeltä edellytetään siis merkittävyyttä.
Tätä arvioidaan tapauskohtaisesti.
Merkittävyyskynnyksen ylittymistä arvioidaan usein vertaamalla virheen korjauskustannuksia maksettuun kauppahintaan.
Lähtökohtaisesti merkittävyyskynnys ylittyy, mikäli korjauskustannukset ovat noin 4-10 % kauppahinnasta.
Kuten kaupan purussa, myös salaisen virheen osalta kustannuksiin perustuva arviointi on kuitenkin vain suuntaa antavaa ja asiassa on otettava huomioon kokonaisuus laajemmin.
Mikäli arviointi tehtäisiin vain kaavamaisen prosenttirajan perusteella voisi se johtaa tapauksesta riippuen joko myyjän tai ostaja kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen. Arviointi tapahtuukin tapauuskohtaisesti samantapaisesti kuin kaupan purun edellytysten arviointi.
Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa on otettava huomioon, että hinnanalennuksena ei voida lähtökohtaisesti pitää suoraan virheestä aiheutuvia korjauskustannuksia, vaan hinnanalennusta määriteltäessä on otettava vähennyksenä huomioon tasonparannus ja käyttöiän piteneminen sekä arvonnousu.
Mikäli näitä ei otettaisi huomioon, saisi ostaja perusteetonta etua myyjän kustannuksella korjausten aiheuttamasta uusimisesta, jonka seurauksena korjattuja ja kunnostettuja rakennuksen osia ei tarvitse korjata ja kunnostaa niin pian kuin ilman korjausta ja kunnostusta olisi ollut tarpeen.
Mitä vanhemmasta asunnosta tai rakennuksesta on kyse, sitä suurempia ovat korjausten johdosta tapahtuva tasonparannus ja käyttöiän piteneminen sekä arvonnousu.
Arvioitaessa sekä kaupan purkua että hinnanalennusta on arvioinnissa otettava huomioon, että vanhan kohteen ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että kohdetta joudutaan korjaamaan muun muassa rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi.
Mitä uudemmasta kohteesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa voidaan olettaa ja päinvastoin
Merkitystä on luonnollisesti myös suoritetuilla korjauksilla ja käytetyillä materiaaleilla, ei vain kohteen iällä.
Kaikki korjaustarpeet eivät ole ennalta-arvaamattomia ja oikeuta hinnanalennukseen tai kaupan purkuun.
Rakenteilla on omat keskimääräiset käyttöikänsä, joiden puitteissa maallikko-ostajankin on lähtökohtaisesti ymmärrettävä varautua rakennuksen tai huoneiston korjaamiseen ja kunnostamiseen.
Kaupanpurkua ja hinnanalennusta arvioitaessa on otettava huomioon lukuisia seikkoja.
Mikäli katsot, että ostamasi asunto tai kiinteistö on virheellinen tai myymäsi asunnon tai kiinteistön ostaja esittää sinulle tällaisia väitteitä, ole yhteydessä asunto- ja kiinteistökauppoihin erikoistuneeseen lakimieheemme asian selvittämiseksi.
