Asunnon virhe ja terveyshaitan rajoittaminen tiivistyskorjauksilla – mikä merkitys hinnanalennusta tai asuntokaupan purkua vaadittaessa?

Voidaanko asunnon virhe korjata ja terveyshaitta poistaa tiivistämällä vaurioituneet rakenteet?

Asuntokaupan riitaa käsiteltäessä myyjän puolelta usein väitetään, ettei mikrobivaurioituneita rakenteita tarvitse purkaa vaan rakenteet voidaan tiivistää siten, etteivät alapohjarakenteiden mikrobit ja homeet pääse huoneilmaan aiheuttamaan asukkaille terveyshaittaa. 

Tiivistyskorjauksia suunnittelevat konsultit esittävät tällöin halvan tavan korjata rakennus sellaiseksi, ettei siitä aiheudu terveyshaittaa, kun vuotavat rakenteet tiivistetään asunnossa. 

Käytännössä tamä tarkoittaa mm. alapohjalaatan kapselointia höyrytiiviiksi ja seinän ja lattialaatan ilmavuotojen tukkimista tiivistysmassalla.

Terveydensuojelulain 7 luvun 26 § edellyttää, että asunnon ja muun sisätilan sisäilman puhtauden, lämpötilan, kosteuden, melun, ilmanvaihdon, valon, säteilyn ja muiden vastaavien olosuhteiden tulee olla sellaiset, ettei niistä aiheudu asunnossa tai sisätilassa oleskeleville terveyshaittaa.

Asunnossa ja muussa oleskelutilassa ei saa olla eläimiä eikä mikrobeja siinä määrin, että niistä aiheutuu terveyshaittaa.

Lain 27 §:n mukaan jos asunnossa tai muussa oleskelutilassa esiintyy melua, tärinää, hajua, valoa, mikrobeja, pölyä, savua, liiallista lämpöä tai kylmyyttä taikka kosteutta, säteilyä tai muuta niihin verrattavaa siten, että siitä voi aiheutua terveyshaittaa asunnossa tai muussa tilassa oleskelevalle, toimenpiteisiin haitan ja siihen johtaneiden tekijöiden selvittämiseksi, poistamiseksi tai rajoittamiseksi on ryhdyttävä viipymättä.

Terveyshaittaa aiheuttavat mikrobit ja homeet voidaan periaatteessa tiivistää rakenteisiin, mutta haitta-aineita ei saa missään olosuhteissa päästä asuntoon. 

Epävarmuus tiivistyksen onnistumisessa ratkaisi asian ostajan hyväksi Helsingin hovioikeudessa.

Terveyshaittaa aiheuttavat mikrobivaurioituneet rakenteet tulee ensisijaisesti poistaa

Helsingin hovioikeuden käsittemässä laajassa hometalojutussa (tuomio 22.12.2016, nr. 1811) ostajien käyttämät rakennusterveysasiantuntijat olivat todenneet, että taloyhtiön kiinteistössä oli laajamittainen kosteus- ja homevaurio ja että yhtiön tulisi välittömästi ryhtyä korjaustoimenpiteisiin. 

Tehdyt kosteusmittausten tulokset osoittivat, että kosteus nousee alapohjaan maaperästä ja aiheuttaa kosteuskertymän sekä vaurion.

Mikrobit saattoivat olla välillä lepotilassa, kun oli kuivaa ja alkaa kasvaa uudelleen, kun ne saivat kosteutta. Toja-levyistä otetut mikrobinäytteet osoittivat, että niissä oli kosteutta. Mikrobivaurioitunut materiaali tuli ensisijaisesti poistaa.

Taloyhtiö on tilannut omalta konsultiltaan laajan kosteus- ja sisäilmateknisen tutkimuksen. Tutkimuksen  kosteusmittaukset eivät osoittaneet huoneistojen alapohjaa kosteusvaurioituneeksi eikä toja-levyn poistaminen ollut mikrobilöydöksistä huolimatta välttämätöntä. 

Yhtiö oli tehnyt paljon tiivistyskorjauksia, joiden yhteydessä alapohja alipaineistetaan. Tiivistyksiä tuli tarkistaa ensin vuoden jälkeen ja sitten viiden vuoden välein. Toja-rakenteiden purkaminen olisi ollut liian raju linjanveto ottaen huomioon rakenteen yleisyys tämän ikäisissä rakennuksissa.

Johtopäätöksenä lausunnossa oli todettu, että tutkimustulosten perusteella estettä toja-levyjen jättämiselle ei ole, jos epäpuhtauksien pääseminen sisätiloihin voidaan estää ja alapohjaan ei nouse haitallisesti kosteutta maaperästä.

Terveyshaitta tuli korjata poistamalla mikrobivaurioituneet toja-levyt kokonaisuudessaan, ei tiivistämällä mikrobeja rakenteisiin

Sekä käräjäoikeus ja hovioikeus päätyivät lopputulokseen, jossa terveyshaitta tuli poistaa eikä mikrobien tiivistämistä rakenteisiin voitu pitää hyväksyttävänä toimenpiteenä:

Hovioikeudessa esitetty laaja selvitys tuki sitä johtopäätöstä, että taloyhtiön kaikissa rakennuksissa oli kosteus- ja mikrobivaurioita. Mikrobinäytteiden tulokset eivät olleet ristiriidassa kosteusmittausten kanssa ottaen huomioon, että rakenteiden kosteustilanne saattaa vaihdella ja rakenteet välillä kuivua.

Vaurioiden syntymisen oli myös asunto-osakeyhtiön muiden rakennusten osalta asiassa esitetyn selvityksen perusteella osoitettu liittyvän kiinteistön rakennusaikaisiin rakenneratkaisuihin, erityisesti lattian ja seinien rakenteeseen.

Taloyhtiön toiminta kokonaisuudessaan osoitti, ettei korjaustarvetta sinänsä ole edes epäilty. Merkittäväksi kysymykseksi asiassa nousee korjaustarpeen suuruus, valittu korjaustapa sekä siitä aiheutuvat kustannukset, joista suurin osa aiheutuisi toja-levyjen poistosta.

Käräjäoikeus oli päätynyt ensinnäkin siihen, että estettä toja-levyjen paikalleen jättämiselle ei ole, jos tiivistyskorjaaminen estää vaurioituneissa toja-levyissä todettujen mikrobien ja niiden aineenvaihduntatuotteiden kulkeutumisen asuntoon. 

Käräjäoikeus oli kuitenkin pitänyt tiivistyskorjaamista riittämättömänä ja katsonut, että toja-levyt tulee poistaa.

Asiassa oli epäselvää, millä tavoin ja kuinka suurin kustannuksin korjaustoimenpiteet tullaan teettämään huomioon ottaen, että yhtiökokouksen päätöstä tehdä tiivistyskorjaukset oli moitittu.

Hovioikeuden mukaan Toja-levyjen poistamisen tarpeellisuudesta on esitetty erilaisia käsityksiä, jotka kuitenkin kaikki lähtevät siitä, että epäpuhtauksien pääseminen sisäilmaan on estettävä.

Hovioikeus toteasi, että käsiteltävässä asiassa vaurioita on tutkittu poikkeuksellisen paljon ja näyttö viittaa vahvasti siihen, että tojalevy-rakenne on poistettava ainakin suurelta osin. 

Myös taloyhtiö konsultin lausunnossa toja-levyjen paikalleen jättämisen edellytyksenä oli pidetty sitä, että epäpuhtauksien pääseminen sisäilmaan voidaan estää. 

Tämän toimenpiteen onnistuminen oli jäänyt esitetyn näytön valossa epävarmaksi.

Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus katsoi, että taloyhtiön kaikissa huoneistoissa on korjaustoimenpiteitä vaativa kosteus- ja mikrobivaurio ja että vaurion korjaamiseksi pitkäaikaisella ja luotettavalla tavalla toja-levyjen poistamista ainakin suurelta osin voidaan pitää tarpeellisena toimenpiteenä ja siitä mahdollisesti aiheutuvat kustannukset on otettava huomioon arvioitaessa virheen merkitystä. 

Tiivistystä ei voitu pitää riittävänä toimenpiteenä asunnon terveyshaitan poistamiseksi.