Vuokrasopimuksen irtisanominen

Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanominen

Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus jatkuu, kunnes jompikumpi osapuoli päättää sen. Sen irtisanominen vaatii lain edellyttämät perusteet ja irtisanomisajan noudattamisen.

Hyvän tavan mukaiset perusteet irtisanomiseen

Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen irtisanominen on lain mukaan sallittua vain hyvän tavan mukaisin perustein. Pelkkä vuokranantajan halu irtisanoa sopimus ei siis riitä perusteeksi. 

Perusteiksi vuokrasopimuksen irtisanomiseen voidaan katsoa esimerkiksi huoneiston ottaminen omaan asuinkäyttöön tai asunnon myynti, kuten tietysti myös vuokralaisen mahdolliset sopimusrikkomukset.

Korvaukset hyvän tavan vastaisessa irtisanomisessa

Vuokranantajan irtisanoessa sopimus hyvän tavan vastaisin perustein, vuokralaisella on oikeus saada vuokranantajalta korvaus tietyistä hänelle aiheutuneista kustannuksista. Näitä kustannuksia ovat

• Muuttokustannukset
• Uuden huoneiston hankkimisesta aiheutuneet kulut
• Huoneiston arvoa nostaneet korjaus- ja muutostyöt, jotka vuokralaisella on ollut oikeus suorittaa

Lisäksi vuokralaisella on oikeus saada enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä hyvityksenä huoneiston vaihtamisen aiheuttamasta haitasta.

Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen

Määräaikainen vuokrasopimus on sopimus, joka on voimassa ennalta sovitun ajan, eikä sen päättämistä ennen määräajan umpeutumista lähtökohtaisesti sallita ilman erityisiä perusteita. Määräaikaisen sopimuksen irtisanominen ei pääsääntöisesti ole mahdollista ilman samalla syntyvää vahingonkorvausvelvollisuutta.

Poikkeustilanteet mahdollistavat määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomisen

Vuokranantaja voi irtisanoa sopimuksen mikäli hän tarvitsee huoneiston omaan tai perheenjäsenensä käyttöön perustellusta ja ennakoimattomasta syystä tai muusta vastaavasta syystä, jota ei ollut mahdollista huomioida sopimusta tehdessä.

Irtisanominen on sallittua myös, jos sopimuksen pysyminen voimassa sovitun määräajan loppuun olisi vuokranantajan kannalta ilmeisen kohtuutonta. Silloinkin vuokralaisella on oikeus saada korvaus sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä aiheutuneesta vahingosta.

Vuokrasopimuksen irtisanomisen riitauttaminen

Vuokralainen voi halutessaan riitauttaa irtisanomisen. Riitautus on pantava vireille tuomioistuimessa vuokrasuhteen kestäessä ja viimeistään kolmen kuukauden kuluessa irtisanomisen tiedoksisaannista. Oikeudenkäynnin aikana vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin, joten irtisanominen voi päätyä pitkälliseksi prosessiksi tuomioistuimen käsittelyjonossa.

Miten vuokrasopimuksen irtisanominen tulee tehdä?

Vuokralaiselle on annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus tai haaste, jossa mainitaan, milloin vuokrasopimus päättyy sekä irtisanomisen peruste.

Irtisanominen on toimitettava todistettavasti, joten kannattaa pyytää vuokralaiselta vastaanottokuittaus, luovuttaa ilmoitus henkilökohtaisesti todistajan läsnä ollessa tai toimittaa viesti kirjattuna tai haastemiehen välityksellä. Jos irtisanomista ei ole suoritettu lain edellyttämällä tavalla, se on juridisesti tehoton.

Vuokrasopimuksen irtisanomisaika

Irtisanomisaika lasketaan irtisanomisilmoituskuukauden viimeisestä päivästä ja on kolme tai kuusi kuukautta. Mikäli vuokrasuhde on kestänyt alle vuoden, vuokrasopimuksen irtisanomisaika on kolme kuukautta ja yli vuoden kestäneissä vuokrasuhteissa kuusi kuukautta. 

Irtisanomismenettelyä käsittelevät lain määräykset ovat pakottavia ja niinkin pienen yksityiskohdan kuin päättymispäivän ilmoitustavan valinta on päätynyt riitana aina korkeimman oikeuden käsittelyyn saakka.

Sopimuksen irtisanomismahdollisuudet ovat varsin rajatut ja ilmoitustapa tarkkaan määrätty. Irtisanomisen sijaan voidaan kuitenkin harkita muita keinoja.

Vaihtoehtoja irtisanomiselle

Irtisanomisen vaihtoehtojaovat esimerkiksi sopimuksen purkaminen tai sopimussakko. Sopimuksen purkamisen käyttöala on hyvin rajattu: purkamisen perusteena voi olla lähinnä vuokralaisen vakava sopimusrikkomus, jonka kynnys on selvästi vielä irtisanomistakin korkeammalla. Sopimussakon käyttöala taas on laajempi kuin irtisanomisen. Lähtökohtana on sopimusvapaus, ellei lailla ole erikseen rajattu tätä vapautta. Lailla tarkkaan rajatun irtisanomisen sijaan voidaankin käyttää sovittavissa olevaa sopimussakkoa.

Rahasakko kannustaa vuokrasopimuksen omatoimiseen irtisanomiseen

Rahasakko ei irtisano sopimusta, mutta sillä voidaan kannustaa vuokralaista omatoimiseen sopimuksen irtisanomiseen tietyissä tilanteissa. Sopimussakon perusteet tulee kuitenkin sopia etukäteen, käytännössä vuokrasopimusta laadittaessa.

Vuokrasopimuksen vakiopohjassa ei käsitellä sopimussakkoja. Mikäli sopimussakkoja haluaa käyttää, on valmiin sopimuspohjan käytön sijaan suositeltavaa käyttää asiantuntevaa lakitoimistoa apuna sopimuksen laadinnassa.

Ota asiantuntija avuksi 

Vuokrasopimuksen irtisanominen on tarkasti säädelty prosessi, joka vaatii perusteiden, menettelytapojen ja aikarajojen noudattamista. Joskus irtisanomisen sijaan voi olla hyödyllisempää harkita muita ratkaisuja, kuten sopimuksen purkamista tai sopimussakon käyttöä. Näin sekä vuokranantajan että vuokralaisen oikeudet tulevat turvatuiksi, ja mahdolliset erimielisyydet voidaan välttää jo ennalta. 

Jos tarvitset apua vuokrasopimuksen irtisanomisessa tai muissa vuokrasuhteisiin liittyvissä kysymyksissä, ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen.

Janne Manninen
Kiinteistölakimies, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja (DI, OTM)

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.

Lue seuraavaksi: Liikehuoneiston vuokrasopimuksen irtisanominen – näistä asioista voi sopia vuokralaisen ja vuokranantajan välillä

Lue seuraavaksi: Osakkeenomistajan ja vuokralaisen velvollisuudet ja vastuut taloyhtiössä