Valesokkeli – talon riskirakenne. Tunnista riskit 

Valesokkelitalon tunnistaa silmämääräisesti siitä, että pihamaalta pääsee esteettömästi kulkemaan suoraan sisälle. Ulkoportaita ei yleensä ole lainkaan vaan lattia on joko maan tasalla tai vain hieman sen yläpuolella. 

Valesokkelin rakenteet ovat herkkiä vaurioitumiselle, koska myös seinärakenteiden puuosat sijaitsevat maanpinnan alla tai hyvin lähellä maan pintaa ja ovat alttiita ulkopuolelta tulevalle kosteudelle. Tällaisia taloja on rakennettu paljon vuosien 1960 – 1990 välillä.

Onko valesokkeli riskirakenne?

Maan tasolla sijaitseviin rakennuksen seinien alaosiin ja valesokkelirakenteeseen sisältyy merkittävää kosteus- ja sisäilmariskiä. Puhutaan riskirakenteesta, joka on herkkä vaurioitumaan liiallisen kosteuden seurauksena.

Aina riskirakenne ei kuitenkaan vaurioidu, jos rakenne on hyvin kosteudelta suojassa. Valesokkeli on selkeästi riskirakenne, mutta saattaa pysyä vaurioitumatta kuivissa olosuhteissa. Rakenteen vaurioriski ei silloin ole toteutunut.

Jos riski on kuitenkin toteutunut liiallisen kosteuden seurauksena, saattaa kohonnut kosteus vaurioittaa talon rakenteita ja aiheuttaa homeiden ja mikrobien hallitsematonta kasvua. 

Kosteutta voi päästä talon perustuksiin ja rakenteisiin joko maan alta tai valumavesinä sokkelia vasten ulkoseinän vierestä aiheuttaen mikrobivaurioitumista. 

Jos talossa ei ole salaojitusta tai salaojat eivät toimi kunnolla, valumavesinä sokkelia vasten pääsevä vesi voi vaurioittaa lähellä maanpintaa sijaitsevia rakenteita.

Valesokkelirakenteiset talot ovat useassa tapauksessa asuntokauppariidan aiheena silloin, kun vaurioitunut rakenne paljastuu vasta kaupanteon jälkeen. 

Miksi valesokkeli on huono rakenne?

Kosteus- ja mikrobivauriot voivat johtua sekä maaperän aiheuttamasta kosteusrasituksesta että ilman kosteudesta. Sokkelivaurioiden merkittävimpiä syitä ovat maaperän kosteus ja valumavedet, jotka rasittavat seinärakenteiden alaosia. 

Valesokkelirakenne voi olla ajoittain kylmä, jolloin kosteus tiivistyy sokkelin sisäpintaan. Kosteus voi kohota maaperästä rakenteisiin tai valumavesinä huonosti suojattua sokkelia vasten. Puutteellinen salaojitus tai puuttuvat sokkelin vedeneristeet (patolevyt) voivat edesauttaa rakenteiden vettymistä ja vaurioitumista.

Valesokkeli on huono rakenne juuri vaurioitumisherkkyyden vuoksi. Jos valesokkelirakenne pysyy kuivana, vaurioitumisriski vähenee. Tähän on pyritty aiempina vuosikymmeninä muun muassa sijoittamalla vesipatterien lämpöputket kiertämään alapohjan sisällä sokkelin vieressä. 

Lämmitysputkista tuleva hukkalämpö on pitänyt sokkelirakenteen kuivana. Myöhemmin 1960 – 1970 -luvuilla rakennettuja taloja kunnostettaessa lämmitysputket on voitu purkaa, jolloin vaurioitumisriski on kasvanut ja riskirakenne toteutunut.

Miten erottaa valesokkelin?

Kosteuden aiheuttamat vauriot ja mikrobikasvusto voidaan havaita aistivaraisesti ja rakenteita tutkimalla. Normaalisti valesokkelin paljastaa vaurioituneesta rakenteesta tuleva ummehtunut, maakellarimainen tai mikrobiperäinen haju. Rakenneavauksissa paljastuu valesokkelirakenteen lisäksi rakenteen vaurioituminen. 

Seinärakenteet ovat tavallisesti epätiiviitä, jolloin hajut ja rakenteissa olevat mikrobiepäpuhtaudet pääsevät kulkeutumaan helposti rakennuksen sisäilmaan. 

Hajujen ohella talon asukkailla voi olla muitakin oireita, kuten hengitystietulehduksia ja muita sairauksia. Vaatteet voivat haista talossa vierailun jälkeen pitkään tunkkaisina. Sokkelissa ja seinärakenteen alaosassa voi näkyä jälkiä kosteudesta, kasvaa sienikasvustoa tai sammalta.

Mikrobiepäpuhtauksien kulkeutumista sisäilmaan edistää rakennuksen painovoimainen ilmanvaihto, joka ottaa korvausilmaa rakenteiden epätiiveyskohdista. 

Rakenteissa todettujen vaurioiden ja kosteusteknisesti riskialttiiden rakenteiden korjaaminen edellyttääkin mittavia ja kustannuksiltaan merkittäviä korjaustoimenpiteitä. 

Lue lisää: Tunnista sisäilmaongelma ja home

Voiko valesokkelin korjata?

Ulkoseinien osalla suositeltava korjaustoimenpide on uusia seinien alaosien valesokkelirakenteet kokonaisuudessaan ja nostaa seinärakenteet esimerkiksi harkkomuurauksella tai vastaavalla menetelmällä, kuten valesokkelin kengitys, ylemmäs lattiapinnan tasolta. 

Kengityskorjauksessa kaikki puurunkoiset väliseinät nostetaan ylemmäs lattiapinnan tasolta. 

Rakennuksen ulkopuolella toimenpidesuosituksena on muotoilla maanpinta alemmaksi ja enemmän rakennuksesta poispäin viettäväksi. 

Rakennus tulisi lisäksi salaojittaa, jos salaojaa ei ole tai salaoja ei toimi kunnolla. Näin vähennetään sokkelin kosteusrasitusta kengityskorjauksen jälkeen. Sokkelin vierestä pitää poistaa kaikki kasvillisuus ja sokkelin ulkopuolelle pitää asentaa kosteuseristys (patolevy tai kumibitumikermi).

Paljonko valesokkelin korjaus maksaa?

Valesokkelin korjauksen hintaan vaikuttavat monet asiat, kuten rakennuksen koko ja kunto, korjaustarpeen laajuus sekä mahdolliset salaojajärjestelmän korjaukset ja maansiirtotyöt. 

Valesokkelin korjauksen keskimääräinen hinta eri urakoitsijoilla vaihtelee ja on keskimäärin noin 750–2 000 €/jm.

Keskimääräisen omakotitalon valesokkeliremontti saadaan tehtyä yleensä muutamassa viikossa. 

Jos valesokkelin ongelmat paljastuvat tehdyn asunto- tai kiinteistökaupan jälkeen, ostajalla voi olla mahdollisuus saada ainakin osan kustannuksista katettua myyjältä vaadittavalla hinnanalennuksella. 

Valesokkelin vaurioista voi saada hinnanalennusta

Mitä uudempi rakennus on kyseessä tai mitä lyhyempi aika on kulunut edellisestä peruskorjauksesta, sitä suuremman hinnanalennuksen myyjä voi joutua maksamaan valesokkelirakenteen korjauskuluista. 

Vanhempien ja huonompikuntoisten rakennusten osalta hinnanalennuksesta tai vahingonkorvauksesgta tehdään yleensä rakennuksen tasonparannukseen perustuva vähennys: myyjä ei vastaa siitä tasonparannuksesta, jonka ostaja saa hyödykseen rakenne korjattaessa tai uusittaessa.

Tämä tarkoittaa sitä, ettei hinnanalennuksena voida lähtökohtaisesti tuomita suoraan virheestä aiheutuvia korjauskustannuksia, vaan hinnanalennukseen tuomittaessa on vähennyksenä huomioitava kaupan kohteen tasonparannus, käyttöiän piteneminen sekä arvonnousu. 

Mikäli näitä parannuksia ei otettaisi huomioon, ostaja voisi saada perusteetonta etua myyjän kustannuksella. Uusimisen johdosta korjattuja ja kunnostettuja rakennuksen osia ei tarvitse korjata ja kunnostaa niin pian kuin ilman korjausta olisi ollut tarpeen. 

Mitä vanhemmasta asunnosta tai rakennuksesta on kyse, sitä suurempia ovat korjausten johdosta syntyvä tasonparannus, käyttöiän piteneminen ja arvonnousu.

Vaatimus hinnanalennuksesta on tehtävä kiinteistöjen osalta viiden vuoden kuluessa ja asunto-osakkeiden osalta kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta.

Kuvassa näkyy valesokkelirakenne. Ulkoapäin valesokkeli näyttää siltä kuin tiilimuuraus lähtisi merkittävästi maanpinnan yläpuolelta. Kuitenkin valesokkelin takana on maanpinnan alta, pohjalaatan päältä lähtevä, vaurioherkkä puukoolaus.

Kiinteistölakimies tutkii tilanteen

Valesokkelin korjauksesta saattaa paljastua ongelmia, jotka voivat vaikuttaa hinnanalennukseen kiinteistökaupassa.

Kiinteistökauppojen virheiden kohdalla tulee ottaa yhteyttä asiantuntijaan mahdollisimman nopeasti parhaan lopputuloksen saavuttamiseksi.

Kiinteistölakimies auttaa sinua oikeudellisten ongelmien selvittämisessä. Ota yhteyttä!

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.

Lue seuraavaksi: Riskirakenne: Milloin kiinteistökaupan virhe?

Lue seuraavaksi: Rakennusvirhe asunto- ja kiinteistökaupan virheinä