Kun urakkaa viivästyy – urakoitsijan vastuu viivästyksestä ja virheistä

Kuluttajansuojalaki urakkasopimuksissa

Kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisten isoimpien urakkasopimusten vastuista ja velvollisuuksista säädetään kuluttajansuojalain 9 luvussa ja pienemmistä urakkasopimuksista 8 luvussa. Laissa kuluttajasta käytetään termiä ”tilaaja” ja elinkeinonharjoittajasta puolestaan termiä ”toimeksisaaja”.

Mitä urakkasopimus sisältää

Lain 9 luvun soveltamisalan mukaan urakkasopimuksena pidetään sopimusta, jossa urakoitsijan suoritusvelvollisuuden sisältönä on rakennuksen tai sen yhteyteen kuuluvan kiinteän rakennelman elementtien toimittaminen ja rakentaminen. Lisäksi urakoitsijan suoritusvelvollisuuteen kuuluu korjausrakentaminen sekä tällaiseen hankkeeseen liittyvä, taloudelliselta merkitykseltään huomattava osaurakka tai taloudelliselta merkitykseltään huomattava asuinhuoneiston peruskorjaus tai -parannus.

Tutustu myös pienurakkasopimukseen.

Kuluttajansuojalaki asettaa rajat sopimusehdoille

Kuluttajansuojalaki on pakottavaa lainsäädäntöä, joten elinkeinonharjoittaja ei voi vedota sellaiseen sopimuksen ehtoon, jossa kuluttajan asemaa heikennetään, kuten esimerkiksi virhettä, takuuta, vahingonkorvauksen rajoittamista tai reklamointia. Sopimuksessa voidaan kuitenkin sopia poikkeavasta laatutasosta tai työsuorituksen hyväksymismenettelystä.

Urakoitsijan vastuu viivästymisestä

Urakka on luovutettu, kun se on suoritettu loppuun ja mahdollisesti sovittu vastaanottokatselmus on toimitettu. Osapuolet ovat voineet sopia urakkasopimuksessa töiden suorittamisen aikataulusta, jolloin viivästyminen määräytyy kyseisen sovitun aikataulun mukaan. Mikäli taas sopimuksen osapuolet eivät ole sopineet urakan aikataulusta, tulee luovutuksen tapahtuakohtuullisessa ajassa sopimuksenteosta. Kohtuullisena aikana voidaan pitää sellaista ajanjaksoa, jonka aikana työt on todellisuudessa mahdollista saattaa loppuun.

Tilaajan oikeus urakan viivästyessä

Tyypillisesti urakkasopimuksiin on kirjattu ehto viivästymisen perusteella maksettavasta sopimussakosta, jonka perusteella viivästymisestä on mahdollista saada korvausta. Tämän lisäksi tilaajalla saattaa viivästymisen perusteella olla oikeus korvaukseen siitä aiheutuneesta vahingosta, kuten sijaisasunnon vuokrakuluista tai asian selvittämisestä aiheutuneista kuluista.

Milloin urakoistija ei ole vastuussa urakan viivästymisestä

Vaikka sopimusoikeuden perustavanlaatuisena periaatteena ja lähtökohtana on, että sopimus sitoo sen osapuolia, ei tilaajalla ole oikeutta korvaukseen viivästymisestä, mikäli viivästyminen johtuu ylivoimaisesta esteestä, eli urakoitsijasta riippumattomista syistä.

Mitä tarkoittaa ylivoimainen este?

Kuluttajansuojalaissa ylivoimaisella esteellä tarkoitetaan sellaista estettä, jota urakoitsija ei voi voittaa, tai jos sopimuksen täyttäminen edellyttäisi uhrauksia, jotka ovat kohtuuttomia verrattuna sopimuksen täyttämisen merkitykseen tilaajalle. Tällaisia voivat olla esimerkiksi rakennustarvikkeiden saatavuudesta johtuvat ongelmat.

Urakoitsija on kuitenkin velvollinen pyrkimään voittamaan ylivoimaisen esteen, esimerkiksi käyttämällä toista toimittajaa, kuljetusmuotoa tai toimintatapaa ja täyttämään sopimussuorituksen siltä osin kuin se on mahdollista.

Sopimuksen purkaminen viivästymisen vuoksi

Tilaajalla on oikeus purkaa urakkasopimus, mikäli urakoitsija ei viivästymisestä annetun kirjallisen huomautuksenkaan jälkeen täytä sopimussuoritustaan. Tällöin tilaaja on velvollinen maksamaan ainoastaan osuuden siihen mennessä suoritetuista töistä. Tässä tilanteessa tilaajalla on myös oikeus vaatia korvausta vahingosta, joka on aiheutunut kesken jääneestä urakasta.

Urakoitsija vastaa virheistä ja puutteista

Kuluttajansuojalain yleisen virhesäännöksen mukaan urakoitsijan suorituksessa on virhe, jos se ei sisällöltään, laadultaan tai muilta ominaisuuksiltaan vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovituksi. Mikäli kyseessä ei ole selkeä rakennusvirhe, määrittyy virheellisyys siten aina urakkasopimuksessa sovittujen töiden ja tilaajan todellisuudessa saadun lopputuloksen perusteella.

Reklamaation tekeminen

Mikäli työnjäljessä on virheitä tai puutteita, tulee toimeksisaajalle tehdä asiasta kirjallinen reklamaatio kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Reklamaatiossa tulee vaatia ensisijaisesti virheiden tai puutteiden korjaamista. Mikäli virheen oikaisu ei tule kysymykseen tai jollei oikaisua suoriteta kohtuullisessa ajassa siitä, kun tilaaja on ilmoittanut virheestä, tilaaja saa vaatia virhettä vastaavaa hinnanalennusta tai, jos sopimusrikkomus on olennainen, purkaa sopimuksen. Tilaajalla on myös virheen perusteella oikeus pidättyä maksamasta urakan hinnasta virhettä vastaava määrä.

Tilaaja voi vaatia korvauksen täyttämättä jääneestä suorituksesta

Mikäli toimeksisaaja ei reagoi reklamaatioon kohtuullisessa ajassa eikä oikaise virhettään, voi tilaaja teettää työn loppuun toisella urakoitsijalla, jonka käytöstä aiheutuneet kustannukset tilaaja voi vaatia toimeksisaajalta vahingonkorvauksena. Samassa yhteydessä tilaajalla on oikeus vaatia vahingonkorvauksena muitakin vahingosta aiheutuneita kustannuksia, kuten esimerkiksi sijaisasunnon vuokrakustannuksia tai asian selvittämisestä aiheutuneita kustannuksia.

Tilaaja voi tehdä reklamaation vielä takuuajan jälkeen, mikäli rakennusvirhe on ollut piilevä, eikä sitä ole voitu havaita vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana.

Laadi huolellinen urakkasopimus ja vältä tyypillisimmät urakkariidat

Hyvin laaditun urakkasopimuksen merkitys korostuu erityisesti silloin, kun projekti ei etene suunnitelmien mukaisesti. Erimielisyydet ja riidat voidaan parhaiten välttää sopimalla etukäteen selkeästi seuraavista asioista:

• Urakan sisältö: Yksilöi kaikki työvaiheet ja niiden laajuus selkeästi.
• Aikataulu: Määrittele työn valmistumisaika ja sanktiot viivästyksistä.
• Viivästysseuraamukset: Sopimuksessa tulee olla selkeä viivästyssakko- tai vahingonkorvauslauseke.
• Lisä- ja muutostyöt: Sovitaan tarkasti, miten lisä- ja muutostöistä neuvotellaan ja miten ne vaikuttavat hintaan ja aikatauluun.
• Maksujärjestelyt: Maksuerät ja niiden aikataulu tulee sopia etukäteen.

Käytä tarvittaessa asiantuntijan palveluita

Tarvitsetko apua sopimusten, reklamaatioiden tai vastuunjaon kanssa? Kun rakennuttamisen lainsäädännön tuntemusta tarvitaan, Kiinteistölakimies auttaa pääsemään ongelmasta ratkaisuun. Ensimmäinen keskustelu on maksuton, eikä se sido mihinkään. Ota yhteyttä.

Juuso Lahti
Kiinteistölakimies (OTM)

Lue seuraavaksi: Maankäyttö- ja rakennuslaki uudistuu – 3 merkittävintä muutosta rakentamiseen

Lue seuraavaksi: Rakennuttajan vastuu ei pääty vuositarkastuksen jälkeen