Milloin asuntokaupan reklamaatio tulisi tehdä?

Tähän artikkeliin tutustumisen jälkeen tiedät, miten toimia asuntokaupan virheestä reklamoitaessa tai siihen vastattaessa:

• milloin reklamaatio on tehty oikea-aikaisesti ja
• milloin reklamaatio voidaan katsoa myöhästyneeksi.

Jos olet myynyt tai ostanut asunnon tai kiinteistön, jossa havaitaan myöhemmin virhe, ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen. Hoidamme puolestasi oikeaoppisen reklamaation tekemisen tai vastaamme saamaasi reklamaatioon asiantuntevasti. 

Virheestä on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta

Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Ilmoituksen laiminlyönti ei saman säännöksen 3 momentin mukaan vapauta myyjää, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Milloin oikeus reklamaatioon menetetään?

Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen 2008:8 mukaisesti oikeus esittää vaatimuksia virheellisen suorituksen johdosta pääsääntöisesti menetetään, ellei reklamaatiota ole tehty kohtuullisessa ajassa. Reklamaation tulisi olla sisällöltään sellainen, että myyjä kykenee arvioimaan mahdollisen virhevastuunsa perusteen ja tekemään tilanteen edellyttämät toimenpiteet.

Ostajan tulee ilmoittaa reklamaatiossa se vaatimus, jonka hän virheen perusteella esittää (esimerkiksi kaupan purku- tai vahingonkorvausvaatimus). Vaatimuksen tarkempi yksilöinti ei kuitenkaan ole ensi vaiheessa välttämätöntä.

Reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta arvioitaessa merkitystä on sopimusrikkomuksen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sekä luonnollisesti myyjän tietoisuudella virheestä. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettömiä.

Reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeätä myyjän oikeussuojan kannalta.

Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen. Näiden tavoitteiden toteutuminen edellyttää, ettei ostaja ennen reklamaatiota muuta kaupan kohdetta tavalla, joka vaarantaa myyjän mahdollisuudet muodostaa käsitys väitetystä virheestä ja vaadituista seuraamuksista.

Maakaaren esitöiden (HE 120/1994, s. 58) mukaan virhetilanteet tulee selvittää nopeasti. Lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Harkinta kohtuullisesta reklamaatioajasta ja sen alkamisajankohdasta on tehtävä tapauskohtaisesti. 

Laadultaan ja laajuudeltaan vaikeammin tunnistettavien ja selvitettävien virheiden osalta reklamaatioaika on pidempi kuin selvien virheiden osalta.

Ostajilla tulee myös olla kohtuullinen aika tutkia havaitsemansa seikka ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, onko kyseessä myyjän vastuun piiriin kuuluva virhe kohteessa ja oikeuttaako virhe vaatimuksiin.

Reklamaatioaika alkaa näin ollen vasta silloin, kun virheeseen vetoavan tahon on tullut ymmärtää, että kyseessä on vastapuolen vastuun piiriin kuuluva virhe. Reklamaation yhteydessä esitettävien vaatimusten ei tarvitse olla yksilöityjä.

Kohtuullinen reklamaatioaika ja vaatimusten esittäminen

Oikeuskäytännössä on yleensä hyväksytty kiinteistökaupassa jopa 7-8 kuukauden reklamaatioaika. Kymmenen kuukauden reklamaatioaikaa on pidetty kohtuullisena, kun asunnon kosteusvauriot ovat selvinneet vasta asiantuntijan tarkastuksessa.

Reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta koskevassa arvioinnissa merkitystä on väitetyn sopimusrikkomuksen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sekä luonnollisesti myyjän tietoisuudella virheestä. Arvioinnissa on otettava huomioon se, millaisia tietoja myyjät ovat antaneet ostajalle ennen kauppaa ja millä tavalla nämä tiedot ovat vaikuttaneet ostajan mahdollisuuksiin tunnistaa ja ymmärtää, että kyse on myyjän vastuun piiriin kuuluvasta virheestä.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä.

Reklamaatioaika alkaa vasta siitä hetkestä, kun ostajalla on perusteltua syytä epäillä myyjän hänelle ilmoittamien tietojen oikeellisuutta.

Tapausesimerkki: Hajuhaitat omakotitalossa

Vaasan hovioikeuden käsittelemässä tapauksessa  (13.10.2017 Nro 376) ostajat olivat luulleet asunnon hajuhaittojen aiheutuvan vanhan talon lattiamattojen välissä olevasta liimasta. Myös myyjä ja myyjän edustaja olivat tämän epäilyn vahvistaneet ostajalle syyksi hajujen lähteestä.

Matot poistettaessa hajuhaitat eivät kuitenkaan loppuneet vaan hajujen lähteeksi todettiin lopulta talon laajat mikrobivauriot, joista reklamoitiin myyjiä noin kaksi vuotta ensimmäisestä reklamaatiosta.

Kysymys tapauksessa oli siitä, olivatko ostajat laiminlyöneet reklamaatiovelvollisuutensa tekemällä reklamaation liian myöhään. Myyjien mukaan koska hajuista oli reklamoitu noin kahta vuotta ennen vaatimusten esittämistä, ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheeseen liian myöhään tehdyn reklamaation takia.

Myyjät kiistivät reklamaation ja vaativat kaupanpurkukanteen hylkäämistä muun muassa reklamaation vanhentumiseen vedoten. 

Käräjäoikeus ja myöhemmin hovioikeus totesivat reklamaation kuitenkin tehdyn oikea-aikaisena, koska ostajilla oli perusteltu syy olettaa, ettei hajuhaittojen syynä ollut alapohjan virheellinen rakenne, joka oli paljastunut vasta pari vuotta sen jälkeen kun hajuhaitoista oli ensimmäistä kertaa reklamoitu.

Myyjät olivat vakuuttaneet hajujen johtuneen vanhoista lattiamatoista eikä ostajilla ollut aihetta tarkistaa myyjien antaman tiedon paikkansapitävyyttä.

Sisäilmaongelman reklamaatiolta edellytettävät laatuvaatimukset

Reklamaatiolle ei ole sinänsä asetettu muotovaatimuksia, mutta siitä on käytävä ilmi, mitä virheellisyys koskee ja miten se ilmenee sekä mitä seuraamuksia ostaja vaatii virheen perusteella (HE 120/1994 vp. s. 58).

Edellisessä HO:n käsittelemässä tapauksessa ostaja oli ilmoittanut mahdollisista homevaurioista ja niiden ilmenemistavasta myyjien edustajalle ensimmäisen kerran 21.5.2014 sekä tiedustellut myyjien halukkuutta purkaa kauppa.

Ostajan ja myyjän välillä ajalla 21.5.-1.7.2014 käydyn sähköpostiviestittelyn perusteella myyjille on täytynyt tulla selväksi ostajan kanta kiinteistön virheellisyydestä ja ostajan kaupan purkua koskeva vaatimus. Myyjät olivat heille annettujen tietojen perusteella kyenneet arvioimaan mahdollisen virhevastuunsa perusteen ja ostajan vaatimusten aiheellisuutta.

Ostajan myyjille lähettämien sähköpostiviestien voitiin katsoa täyttävän reklamaatiolle asetetut vaatimukset.

Näin ollen hovioikeus katsoi ostajan reklamoineen kaupan kohteessa havaitsemistaan virheistä myyjille 1.7.2014 eli noin viiden kuukauden kuluttua siitä, kun hänen olisi pitänyt havaita virhe.

Hovioikeus totesi myös, ettei Maakaaren esitöissä tai oikeuskäytännössä ole määritelty yksiselitteistä aikarajaa maakaaren 2 luvun 25 §:ssä tarkoitetulle kohtuulliselle ajalle. Se tulee arvioida erikseen jokaisessa yksittäistapauksessa. Hallituksen esityksen mukaan reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti.

Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin (HE 120/1994 vp s. 58).

Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännön mukaan tapauskohtaiset olosuhteet, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavat sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen taloudellinen merkitys on kohtuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle.

Kohtuullinen aika voi pidentyä myös ostajan ja myyjän välisten virhettä koskevien neuvottelujen, tarkastusten ja muiden selvittelytoimien johdosta (ks. KKO 2016:69 ja KKO 2008:8).

Mainitussa tapauksessa ostajille kaupan teon yhteydessä esitetyssä korjausraportissa hajuhaitan todennäköisimmäksi syyksi oli ilmoitettu kolme päällekkäin liimattua muovimattoa. Ostajat olivat syksyllä 2013 suorittaneet asunnossa rakenteiden avaamisia sen varalta, että tätä liimaa löytyisi vielä asunnosta. 

Keväällä 2014 ostajat olivat ryhtyneet tutkimaan tarkemmin hajuhaitan lähdettä, kun heille oli selvinnyt, ettei hajuhaitta johdukaan liimasta. Hovioikeus katsoi, että ostajat olivat pyrkineet aktiivisesti selvittämään hajuhaitan syytä ja kiinteistön virheiden laajuutta. Näissä olosuhteissa viiden kuukauden reklamaatioaikaa voidaan pitää kohtuullisena aikana. Edellä mainituilla perusteilla ostajat ovat vedonneet virheisiin maakaaren 2 luvun 25 §:n edellyttämällä tavalla.

Johtopäätöksiä kohtuullisesta reklamaatioajasta sekä reklamaation sisältövaatimuksista

Jotta reklamaation oikea-aikaisuudesta tai myöhästymisestä ei tulisi myöhemmin epäselvyyttä, kannattaa reklamaatio tehdä aina mahdollisimman nopeasti virheen havaitsemisesta, mielellään 3-4 kuukauden kuluessa. 

Kuitenkin tosiasia on se, että virheitä tutkivat asiantuntijat ovat hyvin työllistettyjä ja tutkimuksia saa odottaa. Myös lausunnon tekemiseen kuluu asiantuntijalla aikaa.

Käytännössä virheen havaitsemisesta asiantuntijan lausuntoon voi jo kulua kahdesta kolmeen kuukauteen, joten reklamaation tekemiseen ja vaatimusten esittämiseen ei ole ylimääräistä aikaa.

Tämän vuoksi suosittelemme, että virheestä reklamoidaan alustavasti heti, kun virheen merkitys on alustavasti tiedossa. 

Näin ei myöhemmin tarvitse riidellä reklamaation oikea-aikaisuudesta vaan voidaan keskittyä itse pääasiaan.

Reklamaatiolta edellytetään myös virheen määrittelyä. Reklamaation tulee sisältää virheen johdosta tehtävät vaatimukset. Virheestä alustavasti reklamoitaessa reklamaation ei tarvitse sisältää täsmällistä ja kattavaa selvitystä virheestä lopullisine vaatimuksineen. Reklamaatiota voidaan täydentää ja täsmentää virheen laadun ja merkityksen myöhemmin selvitessä. Tärkeää on kuitenkin edetä jatkotutkimuksissa aktiivisesti ja huolellisesti ja täydentää vaatimuksia heti jatkotutkimusten edistyessä.

Ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen mahdollisimman varhaisessa vaiheessa, kun havaitset asunnossasi virheen tai saat reklamaation ostajalta. Hoidamme asiakkaittemme reklamaatiot ja reklamaatioihin vastaamiset aina hyvissä ajoin ja oikea-aikaisesti.

Jos olet myynyt talon ja saanut virhereklamaation, asiantuntijamme tutkii väitettyjen virheiden merkityksen reklamaatioon vastaamista varten.

Autamme myös luotettavan rakennusterveysasiantuntijan tilaamisessa.

Lue seuraavaksi: Mitä asuntokaupan virheellä tarkoitetaan?

Lue seuraavaksi: Haiseeko asunnossasi? Käytä asiantuntijaa homekoiran jälkeen