Salainen virhe kiinteistön hinnanalennuksen tai kaupan purun perusteena

Kynnys salaiseen virheeseen vetoamisessa on korkeampi kuin muissa laatuvirheissä. Edellytyksenä on aina se, että virheen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Lisäksi salaisen virheen on oltava merkittävä. Tätä on oikeuskirjallisuudessa pidetty tärkeänä keinona suojata myyjää ostajan pelkästään kiusantekomielessä tekemiltä vaatimuksilta.

Virheen merkittävyyden arviointi on tapauskohtaista. Esimerkiksi kaupan purun osalta edellytetään virheen olennaisuutta. Virheen merkittävyttä arvioitaessa verrataan sopimuksenmukaisen ja todellisuudessa myydyn kaupan kohteen ominaisuuksia. Näiden kahden eron on oltava merkittävä. Jos ero ei ole merkittävä, ei kohteessa ole virhettä.

Vasta kun merkittävyyskynnys on ylitetty ja kohteessa on todettu olevan virhe, voidaan arvioida virheen olennaisuutta. Esimerkiksi maakaaren esitöiden mukaan virhe on olennainen, jos ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata.

Hovioikeuksien ja kuluttajariitalautakunnan käytännössä sekä oikeuskirjallisuudessa on annettu merkitystä puutteista aiheutuvalle terveyshaitalle sekä virheen korjauskustannuksille. Virhe on merkittävä, kun kohde siinä olevien puutteiden vuoksi ei ole asumiskuntoinen tai kun puutteista aiheutuu haittaa terveydelle.