Riskirakenne: Milloin kiinteistökaupan virhe?

Valesokkeli on yleinen hinnanalennukseen johtava riskirakenne.

Jos omakotitalossa tai rivitalo-osakehuoneistossa on valesokkelirakenne, tämä ei välttämättä sellaisenaan oikeuta asunto- tai kiinteistökaupassa hinnanalennukseen tai kaupan purkuun, jos rakenne on ollut rakentamisajankohdan säännösten ja määräysten mukainen. 

Mikäli rakenne on vaurioitunut, syntynyttä tilannetta voidaan arvioida salaisena virheenä, josta asunnon tai kiinteistön myyjä tietyin edellytyksin vastaa. 

Milloin korvausta riskirakenteesta?

Jotta asunnon tai kiinteistön virhe oikeuttaisi korvauksiin, ainakin seuraavien edellytysten on täytyttävä:

• Rakenne on tehty rakentamisajankohdan rakentamismääräysten tai hyvän rakennustavan vastaisesti.
• Rakenne on vaurioitunut eli rakenne on lahonnut tai siinä on kosteutta tai kasvaa hometta.

• Virhe on merkityksellinen eli käytännössä virheen korjauskustannukset ovat vähintään 2-3 prosenttia maksetusta kauppahinnasta.
• Asunto-osakkeiden kaupasta ei ole kulunut enempää kuin kaksi vuotta eikä kiinteistön kaupasta viittä vuotta (aika lasketaan hallinnan luovutushetkestä), kun kyseessä myyjälle salainen virhe.

On huomattava, ettei vahingonkorvausta voi saada virheestä, josta ei ole aiheutunut vahinkoa. Riskirakenne, joka ei ole realisoitunut vahingoksi, ei oikeuta vahingonkorvaukseen.

Betonilaatan päälle puukoolattu lattia riskirakenne

Talon pohjalaatan päälle koolattu puukorokelattia on hyvin yleinen lattiarakenne monenikäisissä taloissa. Puuta ja betonia ei saisi asentaa vastakkain ainakaan ilman asianmukaista kosteuseristystä. Orgaanisena materiaalina betonin kanssa kosketuksessa oleva puumateriaali voi kastuessaan homehtua ja aiheuttaa sisäilmaongelman. 

Usein puukoolatun lattian sisälle on asennettu mineraalivillaa eristeeksi, joka on vaurioherkkä rakenne ja kasvualusta monille homeille ja lattiasienille. 

Toimistomme hoitamassa kiinteistöriidassa, lattiasieni oli kasvanut täyteen mittaansa hyvien elinolosuhteiden vuoksi. Lattiasieni oli saanut ravinteensa lattiaeristeenä käytetystä mineraalivillasta, joka oli asennettu suoraan maan päälle ilman tuulettuvaa alapohjatilaa. Lattiasieni oli kasvattanut jopa näkyvät itiöemät.

Usein lattiasieni ei kuitenkaan kasva näkyvällä tavalla, vaan pysyy piilossa rakenteissa. Sienestä eroon pääsy voi olla mahdollista vain vaurioituneet rakenteet uusimalla.

Vedeneristyksen puuttuminen merkittävä riskirakenne

60-80 -luvun omakotitaloissa sokkelin vedeneristys on usein toteutettu yksinomaan patolevyillä. Uudemmissakin taloissa salaojat on saatettu asentaa väärään korkoon tai niin huolimattomasti, ettei salaoja toimi kuin puutteellisesti jos laisinkaan.

Salaojat tulisi aina asentaa talon perustusten alapuolelle siten, että sokkelia vasten valuva vesi ohjautuu salaojaputkeen eikä sokkelia vasten. Jos salaoja sijaitsee väärässä korossa, vesi ei tyylillisesti kulje salaojaputkeen. Tämä voi aiheuttaa sokkelin kastumisen ja kosteuden kulun kapillaarisesti lattia- ja seinärakenteisiin. 

Orgaanisen aineen, esimerkiksi muurauslaastin tai mineraalivillan kanssa reagoidessaan kosteus voi aiheuttaa haitallisten homeiden kasvua sokkelin sisäpuolisessa seinä- tai lattiarakenteessa. 

Jos talon ilmavaihto on alipaineinen, korvausilmaa imeytyy lattiarakenteiden kautta sisätiloihin. Sokkelissa ja maaperässä kasvavien homeiden itiöt voivat vuotaa lattian epätiiveyskohtien kautta huoneilmaan ja aiheuttaa terveyshaittaa asukkaille.

Tojalevy merkittävä riskirakenne ja mikrobien kasvualusta

Lastuvillalevyä eli paremmin tunnettua tojalevyä on käytetty enimmäkseen 40-60 -luvun talojen lämmöneristeenä. Tojalevy on tehty puristetuista puulastuista, joiden sideaineena on käytetty sementtiä. Tojalevyä on myyty ainakin tuotenimillä Toja ja Tojax. 

Tojalevyjen ongelmana on materiaalin herkkyys vaurioitumiselle kosteuden vaikutuksesta. Koska tojalevy sisältää orgaanista, helposti vaurioituvaa puuainesta, kosteudelle altistuessaan materiaali on erinomainen kasvualusta homeille ja míkrobeille. 

Tojalevy ei ole terveydelle vaarallista, ellei materiaali ole päässyt kastumaan ja vaurioitumaan. 

Asbesti riskirakenne rakenteita purettaessa

Asbestia on käytetty putkien eristeissä, julkisivu- ja kattolevyissä. Muita käyttökohteita ovat olleet kattohuovat, asbestilangat, -tekstiilit ja -pahvit, liimat, tasoitteet ja maalit. Muovilaattoihin ja -mattoihin asbestia on käytetty vuoteen 1988 saakka. Asbesti on tyypillisesti nukkamaista kuitua ja asbestiliimat väriltään tummia.

Asbestia sisältäviä rakenteita purettaessa vapautuu hienoa pölyä, joka altistaa syövälle. Ehjä, kiinteä ja pölyämätön asbestia sisältävä materiaali ei aiheuta vaaraa normaalikäytössä eikä ole riskirakenne.

Kivihiilipiki terveyshaittoja aiheuttava riskirakenne

1950-luvulla rakennetuissa omakotitaloissa saattaa peruskorjauksen yhteydessä lattiasta tai seinästä paljastua musta pikikerros. Kyseessä on kosteuseristeenä käytetty pikisively, joka sisältää haitallista kivihiilipikeä eli kreosoottia. 

Kreosootti on tuoksultaan mieto ja ja helposti tunnistettava vanhojen ratapölkkyjen hajusta. Kreosootin hajua voi esiintyä myös vanhoissa tervapapereissa, joita on käytetty tuulensuojana.

Korkein oikeus oli päätöksessään 2019:41 ottanut kantaa kivihiilipikeen terveyshaittana. Korkeimman oikeuden mukaan talon rakenteista kaupanteon jälkeen löydetty kivihiilipiki eli kreosootti ei oikeuttanut hinnanalennukseen tai kaupan purkuun, koska kreosootin hajua ei oltu todettu ennen rakenteiden purkamista.

Oikeus katsoi kivihiilipien olevan kyseiselle aikakaudelle tavanomainen, eikä sen esiintymistä ilman näyttöä kivihiilipien aiheuttamasta terveyshaitasta voitu pitää kiinteistökaupan purkuun tai hinnanalennukseen oikeuttavana. 

Milloin riskirakenne on kiinteistön tai asunnon virhe?

Rakentamista koskevat määräykset ovat vuosikymmenien aikana muuttuneet. Nykypäivänä moni riskirakenteena pidettävä rakenne ei ollut riskirakenne rakentamisajankohtana. Ostaessaan esimerkiksi 60-70 -luvulla rakennetun omakotitalon, ostajan tulee ymmärtää, etteivät kaikki vanhassa talossa toteutetut rakenneratkaisut täytä nykypäivän määräyksiä. Ostajalta edellytetään tiettyä toleranssia sietää tilanteita, joissa kyseessä on nykytietämyksen mukaan riskirakenne. 

Jos riski on realisoitunut ja rakenne vaurioitunut, tulee käyttää harkintaa sen seikan arvioimiseksi, onko kyseessä myös asunto- tai kiinteistökaupan virhe. Yleensä kiinteistössä on virhe, jos sitä ei voida käyttää ostettuun käyttötarkoitukseen esimerkiksi vaurioituneen rakenteen aiheuttaman terveyshaitan, kuten homeiden vuoksi.

Oletko ostanut tai myynyt asunnon, jossa epäilet virhettä? Asunto- ja kiinteistökaupan ongelmissa kannattaa heti kääntyä Kiinteistölakimiehen puoleen, niin arvioimme tilanteesi ja annamme toimenpidesuosituksen. Alkukartoitus on maksuton eikä velvoita sinua mihinkään.

Lue seuraavaksi: Myyjän vastuu asuntokaupassa asuntokauppalain mukaan

Lue seuraavaksi: Asuntokaupan virheet ja reklamointi