Rakennuttajan vastuu asuntokaupassa 10 vuotta
Asunto-osakeyhtiössä perustajaosakas, eli käytännössä rakennuttaja, on pääsääntöisesti vastuussa rakennuksen virheistä 10 vuoden ajan. Vallitsevat käsitykset perustajaosakkaan vastuun sisällöstä ovat kuitenkin yllättävän usein virheellisiä. Virheelliset käsitykset linkittyvät usein vuositarkastuksen vaikutuksiin virhevastuun sisältöön sekä reklamointiin liittyviin seikkoihin. Taloyhtiön ja asunnon ostajan on tärkeää olla perillä näistä seikoista välttääkseen menettämästä oikeutensa vedota virheeseen.
Vuositarkastuksen vaikutukset virhevastuun sisältöön
Rakennuttajan vastuu ulottuu virheisiin, jotka eivät ole olleet havaittavissa rakennuksen valmistumisen jälkeen pidetyssä vuositarkastuksessa.
Suurin osa asuntojen virheistä huomataan yleensä heti tai ainakin melko pian sen jälkeen, kun ostajat muuttavat uusiin asuntoihinsa. Lain mukaan myyjän on järjestettävä vuositarkastus 12–15 kuukauden kuluessa rakennuksen käyttöönotosta.
Uuden asunnon ostajan on ilmoitettava virheistä viimeistään vuositarkastuksessa
Asunnon ostajan tai taloyhtiön on ilmoitettava havaitsemistaan virheistä perustajaosakkaalle, viimeistään tämän vuositarkastuksen yhteydessä. Ostaja tai yhtiö ei voi myöhemmin vedota sellaisiin virheisiin, jotka olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa.
Vuositarkastuksen jälkeen esille tulevat virheet
Puhuttaessa 10 vuoden vastuusta, tarkoitetaan yleensä vastuuta virheistä, jotka ilmenevät vasta vuositarkastuksen jälkeen. Melko useasti toistuva väärinymmärrys perustajaosakkaan vastuusta vuositarkastuksen jälkeen onkin, että perustajaosakas vastaisi enää vain törkeistä laiminlyönneistä johtuvista virheistä.
Tämä tulee rakennusalan yleisistä sopimusehdoista (YSE 1998), minkä mukaan urakoitsijan ja tilaajan välisissä sopimussuhteissa urakoitsija vastaa takuuajan jälkeen vain virheistä, jotka ovat seurausta törkeästä laiminlyönnistä, suorituksen täyttämättä jättämisestä tai sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä.
Myyjän ja ostajan välistä sopimussuhdetta sääntelevässä asuntokauppalaissa ei kuitenkaan ole vastaavaa myyjänä toimivan perustajaosakkaan vastuuta rajoittavaa säännöstä. Virhevastuun lisäksi perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan suorituskyvyttömyytensä varalta tarkoitukseen soveltuvasta vakuudesta tai muusta takauksesta, joka on voimassa kymmenen vuotta rakennuksen hyväksytystä käyttöönotosta.
Perustajaosakas on lähtökohtaisesti vastuussa kaikista yleisen virhesäännöksen mukaisista virheistä 10 vuoden ajan, eikä vastuuta voida rajoittaa kuluttajan vahingoksi.
Uuden asunnon kauppaa koskevan yleisen virhesäännöksen mukaan uudessa asunnossa on virhe, jos se ei vastaa rakentamisaikaisia sääntöjä ja määräyksiä. Virhe voi myös ilmetä, jos rakentaminen ei ole toteutettu hyvän rakentamistavan mukaisesti tai ammattitaitoisesti ja huolellisesti, tai jos asunnon ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan terveyshaittaa.
Lisäksi virhe katsotaan olevan olemassa, jos asunto ei muuten vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun tai mitä ostajalla yleensä on perusteltua syytä odottaa uuden asunnon kaupassa.
Virheellisyyttä arvioidessa on kuitenkin otettava huomioon, että, perustajaurakoitsija ei vastaa rakennuksen normaalista kulumisesta. eikä tavanomaisista huolto- ja kunnossapitotoimenpiteistä rakennuksen valmistumisen jälkeen, vaan nämä tehtävät kuuluvat taloyhtiölle ja asuntojen omistajille.
On tavallista, että 10 vuoden kuluessa taloyhtiössä tulee vastaan tavanomaisia huoltokorjauksia, jotka eivät liity minkään kaupantekohetkellä olemassa olleen virheen korjaamiseen.
Tutustu kiinteistökaupan purku tapausesimerkkiin toisesta blogistamme.
Oikea-aikainen reklamointi, reklamointioikeus ja vaatimukset
Toinen yleinen väärinkäsitys on, että vuositarkastuksen jälkeen ilmenneistä virheistä voisi reklamoida kootusti, kun 10-vuotisvastuu on loppumassa. Ostajalla on kuitenkin velvollisuus ilmoittaa virheistä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita.
Tässä ratkaisevaa on hetki, jolloin ostaja/yhtiö on saanut tai sen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Oikeuskäytännön mukaan kohtuullinen reklamaatioaika on muutama kuukausi.
Tarkastus ennen kymmenen vuoden aikarajaa
Monissa taloyhtiöissä tehdään – ja ehdottomasti kannattaa tehdä – hieman ennen 10-vuotisvastuun päättymistä, taloyhtiön toimesta tarkempi tarkastus, jossa voi paljastua erilaisia vikoja ja puutteita, joita tavanomaisessa käytössä ei ole vielä havaittu.
Mikäli tällaisia virheitä ei objektiivisen arvioinnin puitteissa olisi pitänytkään havaita aikaisemmin, voi tällaisista virheistä edelleen esittää vaatimuksia perustajaosakkaalle.
Reklamointioikeus kunnossapitovastuun mukaisesti
Reklamointioikeus määräytyy lähtökohtaisesti kunnossapitovastuun mukaan. Jos virheitä ilmenee taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön osissa (kuten rakenteissa, eristeissä, perusjärjestelmissä), reklamointi kuuluu lähtökohtaisesti taloyhtiölle.
Taloyhtiö ei kuitenkaan ole kaupan osapuoli, joten se ei voi vaatia perustajaosakkaalta muita virheseuraamuksia, kuin virheen oikaisua.
Mikäli taloyhtiö ei käytä oikeuttaan vedota sen kunnossapitovastuulla oleviin virheisiin, ostajalla on toissijainen oikeus esittää vaatimuksia sellaisista virheistä, joilla on suoraan haitallisia vaikutuksia ostajan asuntoon.
Kiinteistön laatuvirheestä reklamointi ja vaatimusten esittäminen – tutustu lisää aiheeseen.
Ostajalla oikeus virheen oikaisemiseen
Myös ostajan osalta ensisijainen virheen seuraamus on virheen oikaiseminen, jonka lisäksi ostajalla voi asunnon virheen perusteella olla painostuskeinona oikeus pidättäytyä maksamasta osaa jäljellä olevasta kauppahinnasta, kunnes virhe on oikaistu.
Vaihtoehtoisesti kyseeseen voi tulla hinnanalennus, tai jos virhe on olennainen, myös kaupan purkaminen, mutta tämä on uuden asunnon kaupassa hyvin harvinaista.
Myyjä on myös velvollinen korvaamaan virheestä aiheutuneet välittömät vahingot ja myös välilliset vahingot siinä tapauksessa, että vahinko johtuu myyjän huolimattomuudesta.
Asiantuntijoiden apuun turvautumalla saattaa välttyä isoilta korjauskustannuksilta
Asunnon ostajalta edellytetään tietynasteista aktiivisuutta ja ongelmat on syytä selvittää aina, kun niitä ilmenee ja käyttää apuna ammattilaisia.
Kun 10 vuotta on kulunut, yhtiö tai asunnon ostajat eivät enää voi esittää uusia vaatimuksia perustajaosakkaalle. Tämän vuoksi 10-vuotistarkastus on järkevä satsaus yhtiölle.
Virheen havaitsemisen jälkeen on tärkeää muistaa, että reklamointiin ja prosessin vireillä pitämiseen liittyy oma juridiikkansa, johon kuuluu asianmukaisen reklamoinnin lisäksi myös vaatimusten uudistamisesta huolehtiminen velan yleisen vanhentumisajan puitteissa.
Omien velvoitteiden täyttämisessä ja vaatimuksien esittämisessä perustajaosakkaalle kannattaa käyttää apuna asiaan erikoistunutta kiinteistölakimiestä, joka osaa neuvoa käsillä olevassa tilanteessa eteenpäin.
Ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen.
Lue seuraavaksi: Kiinteistön tai asunnon virheen merkittävyys ja myyjän vastuu virheestä
