Osakehuoneiston omistusoikeuden rekisteröinti
Onhan taloyhtiön osakekirjat siirretty huoneistotietojärjestelmään? Ennen vuotta 2019 perustettujen asunto-osakeyhtiöiden on tullut siirtää osakeluettelot sähköiseen rekisteriin vuoden 2023 loppuun mennessä. Käsittelemme blogissa kauppakirjan ehtoja, joilla voidaan varautua väliaikaan asunto-osakkeen kaupassa muodostuvan kaupanteon ja osakkeiden omistajaksi rekisteröinnin välille. Ongelmia muodostuu nimenomaan osakkeenomistajan suhteesta asunto-osakeyhtiöön sähköiseen huoneistorekisteriin siirretyissä yhtiöissä.
Miten tehdä kauppaa, kun Maanmittauslaitoksella on ruuhkaa?
Huoneistotietojärjestelmä on pahoin ruuhkautunut Maanmittauslaitoksella, kun asiakkaat ovat tulleet sähköistämään osakekirjojaan. Tiedotteen 22.4.2024 mukaa osakehuoneiston omistajanvaihdoksen käsittelyaika on 5-6 kuukautta ja panttauksen rekisteröinti 4-6 kuukautta. Myös muissa käsittelyajoissa on ruuhkaa.
Sopimusehdot ja laki
Myyjä ja ostaja voivat sopia vapaasti keskenään, miten vastuu kaupan kohteen kuluista ja oikeus huoneiston hallintaan siirtyy, mutta tämä sopimus ei sido taloyhtiötä. Taloyhtiöiden tulee noudattaa yhtiöjärjestystä ja asunto-osakeyhtiölakia.
Yhtiöjärjestyksessä on yleensä vain määräys siitä, että käyttömaksut kuten esimerkiksi saunamaksu peritään samoin kuin vastike. Asunto-osakeyhtiölaissa on pykälät, joilla säännellään osakekauppaan liittyvää välitilaa.
Vastikkeet
Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 6 § mukaan uusi omistaja vastaa vastikkeista omistusoikeuden siirtymisestä lukien. Kun ostat tai perit asunto osakkeen taloyhtiöstä – pitää sinun hakea asuntoon omistuksen rekisteröintiä kahden kuukauden kuluessa.
Nykyisessä taloudellisessa tilanteessa ei ole mitenkään harvinaista, että myyjä myy huoneiston taloudellisten vaikeuksien takia. Asuntokaupan yhteydessä myyjä ei välttämättä saa kauppahintaa itselleen, vaan se menee lainojen lyhennykseen. Mahdollisen vuokratuoton saaminen loppuu omistusoikeuden luovuttamiseen. Kaupanteon jälkeen myyjällä ei ole enää varaa, eikä mielenkiintoa maksaa vastikkeita.
Uusi omistaja saattaa hyvinkin tietää myyjän tilanteen. Hän tietää olevansa velvollinen maksamaan vastikkeita yhtiölle, mutta ei ole varma siitä meneekö rekisteröinti läpi ja epäilee, saako hän virhetilanteessa vastikkeita perittyä. Kertaalleen maksettujen vastikkeiden saaminen takaisin taloyhtiöltä on haastavaa. Epävarmassa tilanteessa uusi omistaja voi jäädä odottamaan tietojen ja omistajamerkintöjen saatavuutta sekä ilmoittavansa maksavansa aikanaan viivästyskorot.
Uusi omistaja voi myös poikkeustilanteessa kiirehtiä asiansa käsittelyä, mikäli omat oikeudet esimerkiksi yhtiökokouksen osallistumiseen ovat vaarantumassa. Yksittäiset ja erityisestä syystä kiirehdityt omistuksen rekisteröintiä koskevat hakemukset, voidaan ratkaista nopeimmillaan muutaman päivän kuluessa.
Jos kumpikaan ei maksa vastiketta, asia on taloyhtiön ongelmana. Vastikkeita voi kertyä maksamattomiksi niin paljon, että hallintaan ottamiselle olisi perusteet. Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan osakkeenomistajalta, jota ei ole rekisteröity osakkeenomistajaksi, voi olla haastavaa.
Oletko myymässä tai ostamassa asuntoa? – Jos haluat välttää ikävät vastuu asuntokaupassa, ole yhteydessä Kiinteistölakimieheen.
Päätöksenteko taloyhtiössä
Sähköiseen huoneistotietojärjestelmään siirtyminen on tarkoittanut, että isännöitsijät eivät enää tarkista kauppakirjoja ja varainsiirtoveron maksamista. Merkinnästä Maanmittauslaitoksen ylläpitämään rekisteriin on tullut ratkaisevan tärkeä osakkeenomistajan oikeuksien käyttämiselle.
Uusi omistaja voi osallistua yhtiökokouksen päätöksentekoon valtakirjan avulla
Osa asunto-osakeyhtiöistä on päättänyt noudattaa tiukkaa linjaa ja välttää kaikkinaiset taloyhtiön päätöksentekoon kohdistuvat moitteet. Mikäli asunto on juuri vaihtanut omistajaa, eikä uusi omistaja ole vielä hakenut rekisteröintiä tai Maanmittauslaitoksen ruuhkan takia asiaa ei ole ehditty käsitellä – isännöitsijä voi kehottaa osapuolia valtakirjan tekemiseen. Erityisesti niissä tilanteissa, kun taloyhtiön yhtiökokous lähestyy.
Valtakirjan avulla uusi omistaja on oikeutettu osallistumaan taloyhtiön yhtiökokoukseen sekä oikeutettu äänioikeuteen kokouksessa. Pelkkä kauppakirja ei kuitenkaan vielä oikeuta yhtiökokouksen osallistumiseen.
Tiukan tulkinnan mukaan myös vastikkeet laskutetaan myyjältä siihen saakka, kunnes Maanmittauslaitos on tarkastanut kauppakirjan ja merkinnyt osakkeenomistajan vaihtumisen huoneistotietojärjestelmään. Tähän saakka taloyhtiö katsoo, että se ei ole saanut selvitystä myyjän osakeomistuksen päättymisestä.
Isännöitsijä ei myöskään pyynnöstä kirjoita vastikelaskuja ostajan nimelle. Hän saattaa jopa ilmoittaa, että tietosuoja estää ostajaa saamasta tietoa siitä, onko myyjällä kaupanteon jälkeen erääntynyttä velkaa taloyhtiölle.
Kauppakirjan ehdoilla voidaan varautua väliajan ongelmiin
Ensimmäinen varmistettava asia on tiedonkulku. Myyjän tulisi kauppakirjassa antaa ostajalle oikeus tietoon kaikista osakehuoneistoon kohdistuvista vastikkeista sekä maksuista, riippumatta siitä, milloin ja kenen nimellä ne on laskutettu.
Kauppakirjassa on oltava selkeät ehdot siitä, miten myyjän ja ostajan keskinäiset kuluvastuut ja oikeudet jakautuvat. Ostajan kaupanteon jälkeen myyjälle maksamista summista ei pidä tehdä kauppahinnan lisäystä, josta pitää maksaa varainsiirtoveroa.
Kauppakirjaan voidaan kirjoittaa myyjän ostajalle antama valtuutus käyttää osakkeenomistajille kuuluvia oikeuksia. Tämä toimii sen oletuksen varassa, että sähköisen rekisteröinnin maailmassa osakkeenomistajan oikeudet loppuvat vasta omistajan vaihtumista koskevaan rekisterimerkintään.
Toinen vaihtoehto olisi tulkita, että myyjän oikeudet loppuvat, kun hän ei kaupan tekemistä koskevien sääntöjen mukaan enää omista huoneistoa. Kun myyjällä itsellään ei ole osakkeenomistajan oikeuksia, hän ei voi valtuuttaa ketään muutakaan käyttämään niitä. Vakiintunutta käytäntöä asiasta ei ole. Valtuutus voidaan kirjoittaa kauppakirjaan, mutta siihen kannattaa suhtautua pienellä varauksella. Kutsujen ja tiedotteiden osalta valtuutus toimii.
Olennaisempaa on kiinnittää kauppakirjassa aikaisempaa tarkempaa huomiota kunnossapitotarvesuunnitelmaan ja valmisteltavana oleviin merkittäviin korjauksiin.
Päätökset korjauksista ja lainoista voidaan tehdä vasta omistusoikeuden siirtymisen jälkeen pidettävässä yhtiökokouksessa. Osakehuoneistolla on sähköinen omistajamerkintä, mutta tämän puuttuessa ostaja ei kuitenkaan voi äänestää ja hän voi tulla sidotuksi taloudellisesti raskaaseen päätökseen, jota ei halunnut. Asia voi kääntyä myyjän ja ostajan väliseksi riidaksi siitä, onko kaupan kohteesta annettu riittävät tiedot.
Kiinteistölakimies auttaa kauppakirjoihin liittyvissä asioissa
Asunnon kauppakirjan laatimisessa kannattaa aina hyödyntää asuntokauppaan erikoistunutta juristia. Olet sitten myymässä tai ostamassa asuntoa, vastuut asuntokaupan yhteydessä tulee tuntea perusteellisesti. Meiltä löydät kaikki tarvitsemasi dokumentit kilpailukykyiseen hintaan.
Tutustu myös aiempaan artikkeliimme – Miten laatia hyvä asunnon kauppakirja?
