Omakotitalon vuokraus – mitä vuokranantajan kannattaa huomioida?

Omakotitalon vuokraus houkuttaa monia talonomistajia, mutta ongelmia pelätään. Riskejä toki on, mutta tiedostamalla ne ja valmistautumalla hyvin, ongelmilta voidaan välttyä. Suurin riski liittyy siihen, että vuokralainen hoitaa taloa huonosti tai rikkoo paikkoja. Toinen huolenaihe on, että vuokralainen laiminlyö vuokranmaksun eikä vuokrasopimuksen päättymisestä huolimatta muuta pois.

Kiinnitä huomioita seuraaviin asioihin, kun suunnittelet omakotitalon antamista vuokralle:

Tutustu vuokralaiseen

Vuokralaiseen tutustumiseen kannattaa varata aikaa. Jos hän ei ole koskaan aikaisemmin asunut omakotitalossa, talon hoitamisen vaatima työn määrä voi yllättää, kun perusosaamista ei ole. Käy talon hoitamiseen liittyvät asiat läpi vuokralaisen kanssa perusteellisesti. Korosta myös, että jos vuokralainen on jostain asiasta epävarma, sinulta voi kysyä neuvoja.

Toistaiseksi voimassa oleva vai määräaikainen sopimus?

Vuokrasopimus voi olla joko toistaiseksi voimassa oleva tai määräaikainen. Molemmissa on hyvät ja huonot puolensa. Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen voi irtisanoa. Vuokranantajalle tämä tarkoittaa, että vuokrasopimuksen saa päättymään helpommin kuin määräaikaisen vuokrasopimuksen, jota ei voi normaalitilanteessa irtisanoa. Vuokralaisen oikeus irtisanoutua kuitenkin tarkoittaa myös, että uutta vuokralaista saatetaan joutua etsimään nopeastikin.

Määräaikainen vuokrasopimus antaa turvaa vuokratuoton kertymiselle. Käytännössä todettu huono puoli kuitenkin on, että viimeisen vuoden tai puolen vuoden aikana vuokralainen lykkää eteenpäin huoltotöitä ja kiinteistönhoitoa. Sitä voi sanoa vuokrakohteen hoitovelan kertymiseksi.

Jos taloa on hoidettu huonosti ja näyttää, että se aiotaan luovuttaa vieläkin enemmän hoitamattomassa kunnossa, voidaan miettiä sopimuksen päättämistä. Yhdessä voidaan sopia päättymispäivä siitä riippumatta, mitä on alun perin sovittu. Irtisanominen ja purkaminen vaativat omat perustelunsa ja menettelynsä.

Määräaikaisen ja toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen yhdistelmä on mahdollinen, mutta vaatii vuokranantajalta tavallista enemmän osaamista.

Vuokra ja sen tarkistaminen

Omakotitalossa vuokranantajan tavoitteena on siirtää talon käyttö- ja hoitokulut vuokralaiselle ja saada sen lisäksi vuokratuottoa.

Kiinteistön ylläpidon kuluista sovittaessa vuokranantajan pitäisi varsinkin vanhan talon kohdalla tunnistaa hoitamisen ja korjaamisen välinen ero. Lähtökohtaisesti vuokranantaja vastaa siitä, että vanhakin rakennus on käyttökunnossa. Jos kattoon tulee vuoto, katon uusimisen kulut kuuluvat vuokranantajalle. Vuokralaisen voi odottaa tekevän pieniä töitä kuten tapetointia ja maalaamista ja niihinkin on pyydettävä vuokranantajan lupa. Ylläpito tarkoittaa pohjimmiltaan vain kiinteistön pitämistä siinä kunnossa kuin se vuokrasuhteen alkaessa oli.

Vuokran korotuksen pitää olla sen verran suuri, että kustannusten nousun jälkeen jotakin jää vielä omaksi. Esimerkiksi kiinteistövero tulee omistajan maksettavaksi eikä sen alenemista ole näköpiirissä. Uusia kunnan tai kaupungin määräämiä maksuja voi ilmestyä. Rakentamisen kustannukset nousevat omaa tahtiaan. Yleinen tapa on indeksiehtojen käyttäminen.

Millainen sähkösopimus?

Energiatodistus on pakollinen, mutta vuokralaiset harvemmin todella ymmärtävät mitä energialuokkien kirjaimet tarkoittavat. Energiakustannuksista onkin hyvä antaa vuokralaiselle konkreettinen tieto euroina. Ajanjaksoksi käy edellinen vuosi. Huomiota on kiinnitettävä erityisesti sähköön.

Kun vuokralainen tekee suoraan oman sähkösopimuksen energiayhtiön kanssa, vuokranantajalta katoaa tieto siitä, maksaako hän sähkölaskunsa vai ei. Energiayhtiö lähettää muistutukset ja varoitukset vain vuokralaiselle samoin kuin ilmoituksen sähkön katkaisemisesta. Kun vuokranantaja huomaa tilanteen, ongelmaksi muodostuu tietosuoja. Energiayhtiö ei kerro mitä on maksamatta ja mikä on sopimuksen tilanne, koska sopimus on tehty vuokralaisen kanssa ja kiinteistön omistaja on siihen ulkopuolinen. Hän näkee pelkästään, että talo on pimeänä ja joutuu kysymään asiaa vuokralaiselta.

Jos hankalaa tilannetta yritetään välttää sillä, että vuokranantaja tekee sähkösopimuksen omiin nimiinsä ja laskuttaa sähköt eteenpäin vuokralaiselta, hän tulee ottaneeksi itselleen energiayhtiön luottotappioriskin ja velan perimisen aiheuttaman työn. 

Vuokralaisen ja energiayhtiön kanssa voi neuvotella siitä, että vuokranantaja saisi sähkösopimuksessa oikeuden saada tiedokseen varoitukset ja ilmoitukset, jotka voivat johtaa sähkön katkaisemiseen. Myös velan kokonaismäärä olisi hyvä saada tietää. Jotkut energiayhtiöt ovat yrittäneet vaatia rästien maksamista ehtona sähköntoimituksen aloittamiselle uuden sopimuksen varassa. Siihen ei pidä asiaa selvittämättä suostua.

Talon kunnon seuraaminen ja huolto

Omakotitalon hoitamisessa on paljon pieniä tehtäviä. Niistä ei kannata yrittää tehdä omaa taulukkoa vuokrasopimuksen liitteeksi, vaan käyttää huoltokirjaa, joita eri kiinteistöalan yhdistykset ovat laatineet. Valmiita huoltokirjoja saa myös rauta- ja kirjakaupoista. Huoltokirjan lisäksi vuokralaiselle voi antaa päiväkirjan ja pyytää merkitsemään siihen, milloin toimenpiteitä on tehty. Jos talossa tai tontilla on erityispiirteitä, ne laitetaan vuokrasopimuksen muihin ehtoihin. Lisäksi kannattaa sopia velvollisuudesta pitää yllä peruslämpö ja ilmoittaa pitemmistä poissaoloista.

Vuokravakuus

Vuokravakuuden määrälle on laissa asetettu katto, mutta ei sille, kuinka pitkäksi ajaksi vuokravakuuden voimassaolo voidaan sopia.

Kun mietit omakotitalon vuokrausta, huomioi, että riskien arviointi alkaa heti, kun vuokrasopimuksesta aletaan neuvotella. Siinä on ajateltava läpi koko sopimuskausi ja vakuuden osalta yli viimeisen vuokrasopimuksen voimassaolopäivänkin. Harkinta ja asiantuntijoiden avun käyttäminen kannattaa. Jälkikäteen vuokrasopimuksen ehtoja on vaikea lisätä tai muuttaa, koska se vaatii sekä vuokranantajan että vuokralaisen hyväksynnän.

Jaana Peltola
Kiinteistölakimies (VT, LKV, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja)

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta ja täältä.

Lue seuraavaksi: Vuokrasopimuksen irtisanominen