Myyjän vastuu asuntokaupassa asuntokauppalain mukaan

Asuntokaupasta säädetään asuntokauppalaissa. Uuden asunnon kauppaa sääntelevät asuntokauppalain 4 luvun säännökset. Käytetyn asunnon kauppaa sääntelevät asuntokauppalain 6 luvun säännökset. Tämän lisäksi monista kaupan ehdoista voidaan sopia kaupan osapuolten kesken kauppakirjassa.

Asuntokauppalakia sovelletaan siltä osin kuin kauppakirjassa ei ole kaupan ehdoista toisin sovittu.

Uuden asunnon kauppa asuntokauppalain mukaan

Uuden asunnon kauppa on kyseessä silloin, kun

• perustajaosakas (grynderi) rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa; tai
• elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

Lue lisää: Ostajan ja myyjän velvollisuudet ja vastuut uuden asunnon kaupassa

Rakentamisvaiheen asuntokauppa

Rakentamisvaiheen asuntokaupasta säännellään asuntokauppalain 2 luvussa. Kyse on niin sanotusta RS-järjestelmästä, jossa pankki on velvollinen huolehtimaan ostajan suojaamisesta. Ostajan suojana ovat turva-asiakirjat, jotka voidaan asettaa pankin tai aluehallintoviraston säilytettäviksi.

Mitä RS tarkoittaa? 

Asuntokaupan rs järjestelmä eli rahalaitosten neuvottelukunnan suosittelema, on luotu suojaamaan asunnon ostajia, jotka tekevät sitovan kaupan jo rakentamisvaiheen aikana. 

Rs-järjestelmän tarkoituksena on varmistaa, että rakentamisvaiheessa myytävät asunnot valmistuvat suunnitelmien mukaisesti ja ostajien oikeudet ovat turvattuja. Järjestelmä asettaa rakentajalle velvollisuuden toimittaa hanketta koskevat turva-asiakirjat pankin säilytettäväksi sekä asettaa vakuudet mahdollisten rakennusvirheiden ja konkurssitilanteiden varalta. 

Lain tarkoittamia turva-asiakirjoja ovat:

• Asunto-osakeyhtiön perustamisasiakirjat
• Yhtiön talouteen liittyvät asiakirjat ja taloussuunnitelmat
• Asunto-osakeyhtiön hallitsemaan kiinteistöön liittyvät asiakirjat
• Rakennuslupa-asiakirjat, piirustuksineen, rakennustapaselostukset
• Urakkaan liittyvät asiakirjat
• Vakuusasiakirjat

Turva-asiakirjojen säilyttäjän on valvottava vakuuksien määrää ja kattavuutta. Säilyttäjän on valvottava myös, että perustajarakennuttaja järjestää osakkeenostajien kokouksen, kun neljäsosa asunnoista on myyty. Turva-asiakirjojen säilyttäjän, yleensä pankin, on hoidettava ulkopuolisena tahona ostajan suojan toteutumista.

Tavallisesti perustajaosakkaana toimii rakennusyhtiö, joka perustaa asunto-osakeyhtiön ja urakoi sille rakennuksen tai rakennuksia. Perustajaosakas omistaa kaikki osakkeet ja hallinnoi asunto-osakeyhtiötä, kunnes rakennus on valmis. Rakennusyhtiö luovuttaa myöhemmin hallinnon ja omistuksen osakkaille, jotka ovat ostaneet osakehuoneistoja rakennusvaiheen aikana.

Rakennusliikkeen maksukyvyttömyys tai konkurssi rakennusvaiheen aikana synnyttää ongelmia keskeneräisten asuntojen loppuunsaattamisesta. Turvallisempaa olisikin ostaa asunto vasta sen valmistumisen jälkeen, etenkin jos urakoitsijana toimii yleisesti ei kovin tunnettu rakennusyhtiö. 

Perustajaosakkaan on asetettava pankkiin talletettu vakuus osakkeenomistajan ja asunto-osakeyhtiön hyväksi rakentamisvaiheen ajaksi ja sen jälkeen. Vakuuden vapauttamista voidaan vastustaa määräajassa, mikäli perustajaosakas/rakennuttaja ei ole täyttänyt rakentamiseen liittyviä velvoitteitaan.

Asuntokauppalain mukaan rakennuttajan on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai lisää rakennetut asunnot käyttöönotettavaksi.

Esimerkki: Asunto-osakeyhtiön vuositarkastuksessa havaittuja vikoja ja puutteita ei ole määräaikaan mennessä hyväksyttävästi korjattu. Asunto-osakeyhtiö voi vastustaa rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden vapauttamista ilmoittamalla tästä rakennuttajalle ja vakuuden antaneelle pankille. Vakuuden vastustamisen jälkeen syntynyt riita on tarvittaessa vietävä käräjäoikeuden ratkaistavaksi, mikäli rakennuttaja ei edelleenkään hoida velvoitteitaan.

Käytetyn asunnon kauppa

Asuntokauppalain 6 luvun mukaisia käytetyn asunnon kauppaa koskevia säännöksiä sovelletaan silloin, kun:

• asunto myydään käytettynä; taikka
• muu kuin elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

Jos käytetty asunto ostetaan rakennusliikkeeltä, ostaja voi esittää asunnon virheen perusteella vaatimuksia uuden asunnon kauppaa koskevien säännösten mukaisesti.

Jos kaupan osapuolet eivät ole toisin sopineet, myyjä vastaa yhtiövastikkeista ja muista, hallinnan luovutusta edeltävään aikaan ajoittuvista maksuista. Myyjä vastaa pääsääntöisesti myös kauppaa edeltävistä asunnon hoito-, ylläpito- tai parannuskustannuksista sekä julkisoikeudellisista maksuista.

Myyjällä on yleensä myös vaaranvastuu asunnosta, kunnes asunto luovutetaan ostajalle. Tämä tarkoittaa sitä, että myyjän on pidettävä vakuutukset voimassa, kunnes hallinta siirtyy ostajalle.

Mikäli asunnon omistus tai hallinnan siirtyminen viivästyvät myyjän vuoksi

Jos asunnon omistus tai hallinnan siirtyminen viivästyy myyjästä johtuvista syistä, ostajalla on oikeus pidättyä maksun suorittamisesta, kunnes luovutus tapahtuu. 

Vastaavasti ostajan maksusuorituksen viivästyessä myyjällä on oikeus olla luovuttamatta asuntoa ostajalle. Käytännössä vastuista sovitaan yksityiskohtaisesti asunnon luovutusta koskevassa kauppakirjassa, jolloin asuntokauppalain säännöksiä sovelletaan vain, jos asiasta ei ole kauppakirjassa sovittu.

Jos myyjä ei luovuta ajoissa asunnon hallintaa tai kaupan asiakirjoja, ostajalla on oikeus saada vahingonkorvausta tai jopa purkaa kauppa. Tämä edellyttää, ettei myyjä itse ole toiminut kaupassa huolimattomasti.

Myyjän vastuu asunnon virheestä

Asunnossa on virhe, jos asunto ei vastaa kauppakirjassa sovittua tai asunto ei vastaa niitä tietoja, joita myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Asunnossa on virhe myös, jos myyjä on ennen kaupantekoa laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa. Tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että myyjä on tiennyt asunnon huonosta kunnosta, kuten kosteus- tai homevaurioista, mutta ei ole kertonut niistä ostajalle.

Asunto voi myös varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan olla merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Tällöin asunnossa voi olla salainen tai piilevä virhe, josta myyjä ei ole tiennyt. 

Myyjä kuitenkin vastaa tällaisestakin virheestä, jos virhe on merkittävä ja virhe olisi vaikuttanut sovittuun kauppaan tai kauppahintaan.

Lue lisää: Reklamaatioaika ei ole ehdoton, kun myyjä huijaa asunnon, omakotitalon tai kiinteistön kaupassa

Asunnon virheen seuraukset – myyjän vastuu

Ostajan on vedottava virheeseen ja tehtävä korvausvaatimus myyjälle kohtuullisessa ajassa. Oikeuskäytännössä kohtuullisena reklamaatioaikana on tavallisesti pidetty 3–4 kuukautta virheen ja sen merkityksen selvittämisestä.

Myyjä vastaa asunnon virheestä, jos hän on tiennyt virheestä, mutta ei ole kertonut siitä ostajalle. Myyjä vastaa myös antamastaan virheellisestä tiedosta ostajalle. Näitä virheitä kutsutaan tiedonantovirheiksi.

Tiedonantovirheet liittyvät tavallisimmin asunnon ominaisuuksiin, kuten terveellisyyteen, vesivahinkoihin, sisäilmaan tai pinta-alaan.

Myyjä vastaa ostajalle myös salaisesta tai piilevästä virheestä, jos hän ei ole tiennyt virheestä eikä hänen olisi siitä pitänytkään tietää ja virhe on vaikutukseltaan merkityksellinen.

Lue lisää: Mitä asuntokaupan virheellä tarkoitetaan?

Hinnanalennus, vahingonkorvaus ja kaupan purku

Jos asunnossa on myyjän vastuulla oleva virhe, myyjä voi joutua maksamaan ostajalle hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Jos virhe on olennainen, voidaan asuntokauppa purkaa.

Pääsääntöisesti hinnanalennus lasketaan virheettömän ja virheellisen asunnon kauppahintojen erotuksesta: kuinka suureksi kauppahinta olisi muodostunut, jos virhe olisi kaupantekohetkellä ollut ostajan tiedossa? Hinnanalennus ei ole vahingonkorvaukseen verrattava korvausmuoto, sillä hinnanalennusta voidaan tuomita siitä huolimatta, onko myyjä toiminut kaupassa huolellisesti.

Vahingonkorvaus edellyttää aina myyjän huolimattomuutta tai tahallisuutta.

Asuntojen virheet sijoittuvat yleensä asunto-osakeyhtiön omistamiin rakenteisiin, joiden korjaamisesta vastaa yhtiö. Osakkeenomistajat osallistuvat korjauskustannuksiin osakeomistustensa suhteessa.

Hinnanalennusvaatimus on yleensä yhtä kuin ostajan maksama vastikeosuus taloyhtiön teettämistä korjauksista. Jos virhe on myyjän vastuulla olevassa rakenteessa, voidaan näiltä osin korvausvaatimus kohdistaa suoraan myyjään.

Myyjä voi joutua maksamaan ostajalle vahingonkorvausta virheen johdosta silloin, kun myyjä on toiminut tahallisesti tai huolimattomasti. Jos myyjä on salannut tietämänsä virheen tai antanut kaupassa vääriä tietoja, myyjä voi joutua korvaamaan myös ostajalle aiheutuneita välillisiä vahinkoja, kuten sijaisasumiskustannuksia, tulonmenetystä tai asunnon käyttöhyödyn menetystä korjausten ajalta.

Silloin kun myyjä on toiminut huolellisesti eli myyjä ei ole tiennyt asunnon virheestä, ostajalla ei ole oikeutta saada vahingonkorvausta myyjältä. Hinnanalennusvaatimus ei ole luonteeltaan vahingonkorvausta.

Hinnanalennusvaatimus voi kattaa vain välittömiä vahinkoja, tavallisimmin korjauskustannuksia, korjausten aikana erääntyviä hoitovastikkeita ja energiamaksuja, virheen tutkimuskuluja, siivouskuluja ja oikeudenkäyntikulut.

Jos vahinko on kokonaisuudessaan merkittävä, voidaan kauppa tehdystä vaatimuksesta purkaa, jos hinnanalennusta tai vahingonkorvausta ei katsottaisi riittäväksi seuraamukseksi asiassa.

Lue seuraavaksi: Myyjän vastuu etenkin vanhan omakotitalon kaupassa

Lue seuraavaksi: Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus sekä myyjän velvollisuus ilmoittaa tietämistään virheistä