Mitä tekninen käyttöikä tarkoittaa?

Rakenteen tai rakennuksen teknisen käyttöiän ylittyminen ei tarkoita, että kyseinen rakenneosa pitäisi uusia tai purkaa. Rakenteen uusimiseen ei siten tarvitse ryhtyä vain siitä syystä, että sen tekninen käyttöikä on umpeutunut.  Rakenteet ovat voineet ylittää teknisen käyttöikänsä, mutta olla siitä huolimatta vielä hyvässä kunnossa.

Kun tekninen käyttöikä on saavutettu, on tarkoituksenmukaista ensin selvittää rakenteen kunto ja tehdä vasta tämän jälkeen johtopäätökset rakenteen, rakenneosan, järjestelmän tai laitteen mahdollisesta korjaus- tai uusimistarpeesta.

Teknisen käyttöiän merkitys muuttunut

Rakenteiden tekniset käyttöiät sisältyvät Rakennustieto Oy:n/Rakennustietosäätiön julkaisemaan rakennustekniikan ohjekorttiin (RT 18-10922).

RT-kortissa kerrotaan muun muassa kiinteistöjen keskimääräiset tekniset käyttöiät, tarkastusvälit, huoltovälit ja kunnossapitojaksot.

Rakennustekniikan ohjekortti, kuten muutkin RT-kortit ovat ohjeistuksia ja suosituksia eikä niitä voida pitää velvoittavina määräyksinä. Oikeudenkäynneissä kuitenkin usein vedotaan RT-korttien ohjeistuksiin etenkin silloin, kun väitetään rakentamisessa toimitun hyvän rakennustavan vastaisesti; käytännössä RT-kortin suositusten vastaisesti. 

RT-korteilla on paljon merkitystä kiinteistöriidoissa, joissa usein riidellään rakenteiden korjaus- ja uusimistarpeesta sekä rakenteiden teknisestä käyttöiästä. 

Aikaisemmin voimassa olleessa rakennustekniikan RT-kortissa oli teknisestä käyttöiästä todettu seuraavaa: 

Tekninen käyttöikä tarkoittaa käyttöönoton jälkeistä aikaa, jona rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen tekniset toimivuusvaatimukset täyttyvät. Kun tekninen käyttöikä on kulunut umpeen, rakenne, rakennusosa, järjestelmä tai laite on tarkoituksenmukaista korvata uudella.

Vanhan RT-kortin mukaan oli nimenomaan suositeltu teknisen käyttöiän ylittäneen rakenteen korvaamista uudella rakenteella. Tällä on merkitystä esimerkiksi silloin, kun riita koskee alapohjan vaurioita.

Vaikka alapohja ei olisi vaurioitunut, mutta ylittänyt käyttöikänsä, olisi rakenne RT-kortin suosituksen mukaan joka tapauksessa tarkoituksenmukaista uusia. 

RT-kortin uudistus muutti teknisen käyttöiän määritelmää

Maaliskuussa 2025 julkaistun rakennustekniikan ohjekortin mukaan:

Tekninen käyttöikä tarkoittaa käyttöönoton jälkeistä aikaa, jona rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen tekniset toimivuusvaatimukset täyttyvät. Kun rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen tekninen käyttöikä on saavutettu, on tarkoituksenmukaista selvittää sen todellinen kunto, korjaus- tai uusimistarve. 

Tekninen käyttöikä perustuu käytössä oleviin tietoihin ja kokemukseen rakenteen, rakenneosan, järjestelmän tai laitteen kestävyydestä ja on yleistävä. 

Uuden RT-kortin mukaan, kun käyttöikä on saavutettu, on tarkoituksenmukaista ensin selvittää rakenteen kunto ja tehdä vasta tämän jälkeen johtopäätökset mahdollisesta korjaus- tai uusimistarpeesta.

Lisäksi RT-kortissa todetaan lisäksi, että tekniset käyttöiät ovat yleistäviä.

Uusimistarvetta ei voida ratkaista pelkästään sillä perusteella, kuinka kauan rakenne on ollut käytössä. Vanhaa, mutta virheetöntä rakennetta ei tarvitse korvata uudella. 

Riskirakenteiden tekniset käyttöiät

Uudessa RT-kortissa on määritelty tekninen käyttöikä esimerkiksi sisäpuolelta lämmöneristetylle maavastaiselle seinälle ja valesokkelirakenteelle, joita ei aikaisemmassa RT-kortissa mainittu eikä määritelty teknistä käyttöikää.

RT-kortin (RT 18-10922) uudet tekniset käyttöiät:

• Valesokkeli puurakenteinen runko (piilosokkeli) 30 – 40 vuotta.
• Maanvastaiset sisäpuolelta lämmöneristetyt seinät 30 – 60 vuotta.
• Seinärakenne, jossa alapuolella kiviladelmasokkeli tai muu luonnonkiviperustus vaikeassa rasitusluokassa 80 vuotta ja muuten rakennuksen käyttöikä.
• Välipohja, jossa on käytetty lämmöneristeenä tai täyttönä orgaanista materiaalia (puurakenteet ja orgaaniset materiaalit) tilanteessa, jossa välipohjan alapuolinen tila on kostea tai viileä (kellari) 40 vuotta. 
• Välipohjarakenteen, jonka alapuolinen tila ei ole kostea tai viileä (kellari) tekninen käyttöikä on R, eli rakennuksen ikä.
• Yläpohja, jossa on käytetty lämmöneristeenä tai täyttönä orgaanista materiaalia (puurakenteet ja orgaaniset materiaalit) 40 vuotta, jos yläpohjan osalta on vaikeat olosuhteet tai puutteellinen tuuletus. Muutoin yläpohjan käyttöikä on R, eli rakennuksen ikä.

Rakennuksen ikää tai käyttöikää ei määritellä ohjekortissa. Käyttöikä voinee siten tarkoittaa rakennuksen suunnitellun käyttötarkoituksen mukaista, kuinka pitkää aikaa tahansa. Rakennuksen ikä voi todellisuudessa vaihdella joistain kymmenistä vuosista jopa satoihin vuosiin. 

Teknisen käyttöiän merkitys kiinteistöriidassa

Asunto- ja kiinteistökaupan riitajutuissa myyjä yleensä kiistää vastuunsa vaurioituneesta rakenteesta, jonka käyttöikä on lähestymässä loppuaan tai ylittynyt. Myyjän mukaan ostajan olisi pitänyt tulla tietoiseksi iäkkään rakenteen uusimistarpeesta, varsinkin jos tekniset käyttöiät on mainittu kuntotarkastusraportissa. 

Jos kuntotarkastuksessa ei kuitenkaan ole epäilty rakenteen vaurioitumista, myyjä on voinut joutua vastuuseen virheestä, ainakin osittain. 

Nyt kun teknisestä käyttöiästä on annettu uudet suositukset, myös oikeuskäytäntö voi asunto- ja kiinteistökauppariitojen osalta muuttua. 

Oikeuskäytännössä (KKO 2004:78) on katsottu, että sellaisten rakenteiden osalta, joille ei ole määritelty teknistä käyttöikää, voidaan edellyttää kestävän rakennuksen koko elinkaaren ilman että niitä joudutaan välillä uusimaan. Tällaisten rakenteiden osalta on pääsääntöisesti lähdetty siitä, että rakennuksen tai rakenteen käyttöiän ei voida katsoa pidentyneen tai laatutason parantuneen niin, että se tulisi huomioida kauppahinnan alennuksen määrää arvioitaessa. 

Kun tilanne on uuden RT-kortin myötä muuttunut siten, että myös valesokkelille on 

määritelty tekninen käyttöikä, miten tämä tulee vaikuttamaan oikeuskäytännössä?

Saako ostaja korvausta virheellisestä valesokkelista?

Jos kaupan kohteessa on teknisen käyttöiän saavuttanut valesokkelirakenne, on sen kunto syytä selvittää tarkoin ennen kauppaa. 

Jos ostaja ei ole pyrkinyt selvittämään rakenteen kuntoa ennen kauppaa, vaurioituneen valesokkelirakenteen korjaaminen voi kokonaan jäädä ostajan vastuulle. 

Jos valesokkelin kuntoa ja vaurioitumista on pyritty selvittämään, mutta kaupan jälkeen rakenne kuitenkin osoittautuu vaurioituneeksi, ostaja ei siinäkään tapauksessa voine saada täyttä korvausta myyjältä. 

Tämä johtuu siitä, että rakenteen tekninen käyttöikä on joka tapauksessa ylittynyt. Tällöin ostaja saisi kohtuutonta tasonparannusta, jos rakenne uusittaisiin myyjän kustannuksella. Mahdollista on myös, ettei ostaja jatkossa saa lainkaan korvausta teknisen käyttöiän ylittäneestä valesokkelirakenteesta.

On kuitenkin huomattava, etteivät RT-kortit ole oikeudellisesti velvoittavia, eli niihin on aina erikseen vedottava oikeudessa. Myöskään ei ole selvää, tulisiko RT-kortin mukaista uutta suositusta soveltaa ennen sen voimaan tuloa syntyneisiin riitoihin teknisen käyttöoikeuden osalta.

Miten myyjän ja ostajan on kaupassa huolehdittava?

Asunnon tai kiinteistön ostajan tulisi aina saada tieto teknisen käyttöikänsä päässä olevista rakenteista ja niiden korjaustarpeista. 

Maallikko-ostajilta ja -myyjiltä tällaista asiantuntemusta ei voida olettaa. 

Siksi avainasemassa myytävän rakennuksen käyttöikää ja korjaustarpeita koskevista seikoista jää kiinteistönvälittäjälle ja asuntokaupan kuntotarkastajalle.

Vanhaa kohdetta myyntiin laitettaessa kiinteistönvälittäjän tulisi tiedostaa rakennuksessa olevat, teknisen käyttöikänsä päässä olevat rakenteet. Välittäjän tulisi kertoa tästä kaupan osapuolille ja suositella kohteen kuntotarkastusta. Kuntotarkastajan tulee huolellisesti selvittää teknisen käyttöikänsä päässä olevien rakenteiden kuntoa.

Jos kuntotarkastaja toteaa rakenteiden korjaamis- tai uusimistarpeen, tämä tulee kaupan osapuolille selkeästi ja tyhjentävästi kertoa. Näin ostaja saa tiedon, millaista asuntoa tai kiinteistöä hän on ostamassa ja mihin korjauksiin tai rakenteiden uusimisiin hänen tulee varautua. 

Jos myyjä ei ole tietoinen teknisen käyttöiän ylittäneistä rakenteista eikä ostaja ole vanhaa taloa ostaessaan niitä selvittänyt, ostajalle voi jatkossa jäädä entistä suurempi vastuu käyttöikänsä ylittäneistä rakenteista ja niiden vaurioitumisesta. 

Kiinteistölakimies selvittää

Kiinteistökauppojen virheiden kohdalla tulee ottaa yhteyttä asiantuntijaan mahdollisimman nopeasti parhaan lopputuloksen saavuttamiseksi. Kiinteistölakimies selvittää tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot ja miten ne voivat vaikuttaa asuntokauppoihin.

Kiinteistölakimies auttaa sinua oikeudellisten ongelmien selvittämisessä. Ota yhteyttä!

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.

Lue seuraavaksi: Rakennuksen elinkaari ja käyttöikä

Lue seuraavaksi: Kaupan purkaminen – Milloin se on ostajalle mahdollista?