Liikehuoneiston vuokrasopimuksen irtisanominen – näistä asioista voi sopia vuokralaisen ja vuokranantajan välillä
Liikehuoneiston vuokrasopimuksen alkamisesta voidaan sopia vapaasti, mutta tiesitkö, että sopimusvapaus koskee myös vuokrasopimuksen päättymistä? Välillä käy tilanteita, joissa liikehuoneiston vuokrasopimus pitäisi päättää ennen sovittua ajankohtaa. Toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasopimuksessa on irtisanomisaika ja määräaikaisessa vuokrasopimuksessa päättymispäivä. Harva tulee ajatelleeksi, että molemmista voidaan sopia. Tässä artikkelissa Kiinteistölakimies Jaana Peltola kertoo erilaisista liikehuoneiston irtisanomistilanteista ja millaisia sopimusvapauksia vuokrasopimuksessa voi olla.
Kun liikehuoneiston vuokrasopimus irtisanotaan, voi ilmetä ongelmia
Vuokralaisen tarve liikehuoneiston vuokrasopimuksen päättämiseen voi johtua esimerkiksi liiketoiminnan päättymisestä, liian suuresta tai pienestä tilasta tai tilan epäkäytännöllisyydestä. Yleensä vuokralaisen irtisanomisaika toistaiseksi voimassa olevassa liikehuoneistossa on yksi kuukausi, ellei sopimuksen ehdoissa ole sovittu muuta.
Toistaiseksi voimassa oleva tai määräaikainen vuokrasopimus voi tuoda myös haasteita vuokralaiselle
Huoneiston vuokrasopimuksen voimassaoloon liittyviä ongelmia syntyy vuokralaiselle helposti. Kun vuokralainen on löytänyt uuden tilan, vanhan vuokrasopimuksen päättymispäivä ei välttämättä ole yhteensopiva uuden liikehuoneiston sopimuksen alkamispäivän kanssa.
Jos nykyiset tilat on luovutettava liian aikaisin, vuokralaisen toimintaan tulee katko ja tavarat on pahimmassa tapauksessa vietävä välivarastoon. Jos uusi huoneisto on otettava vastaan nopeasti, joudutaan maksamaan vuokraa kahteen paikkaan.
Vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta ja se suojelee vuokralaista
Vuokranantaja haluaa luonnollisesti tietää mahdollisimman hyvissä ajoin, mikäli vuokralainen on päättämässä sopimusta. Vuokranantajan omistamista muista liiketiloista saattaa myös löytyä sopivia vapaita liiketiloja vuokralaiselle.
Vuokranantajalla on mahdollisuus alkaa etsimään uutta vuokralaista jo ennen kuin voimassa oleva vuokrasopimus on päättynyt. Uudelle vuokralaiselle ilmoitetaan se päivämäärä, jolloin tilat vapautuvat.
Mikäli vuokranantaja päättää sopimuksen, liikehuoneiston irtisanomisaika on kolme kuukautta. Vuokralaisella on tällöin aikaa etsiä uutta liiketilaa.
Vuokranantaja haluaa saada tiloistaan vuokran ilman vuokrattomia väliaikoja. Monissa irtisanomistilanteissa vuokralaisella ja vuokranantajalla on yhtenevät intressit ja he voivat löytää molempia osapuolia hyödyttäviä ratkaisuja, joita esittelemme seuraavaksi.
Liikehuoneiston uusien vuokralaisten hiljainen haku
Aina vuokralainen ei halua, että henkilökunta tai kilpailijat saavat tietää liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkamisesta ja muutosta. Vuokralainen ja vuokranantaja voivat sopia, että tiloihin aletaan etsiä uutta vuokralaista niin sanotulla hiljaisella haulla.
Kokeneet toimitilavälittäjät ovat tottuneita näihin tilanteisiin ja käyttävät omia kontaktejaan ilmoittamatta hakua julkisesti. Toimeksianto voi tulla vuokranantajalta, vuokralaiselta tai molemmilta yhdessä ja se voidaan tehdä riippumatta vuokrasopimuksen voimassaoloajasta.
Osa tiloista on mahdollista vuokrata jatkosopimuksella
Jos vuokranantaja ei ole löytänyt uutta vuokralaista kaikkiin tiloihin ja keskusteluyhteys vanhan vuokralaisen kanssa on hyvä, voidaan sopia pienestä määräaikaisesta vuokrasopimuksesta osaan tiloista.
Muuton ei tarvitse aina olla yhtenä päivänä tehty suoritus, jonka jälkeen tavaroita järjestellään pitkään. Vuokralaisen ja vuokranantajan välillä voidaan solmia kirjallisesti määräaikainen sopimus, jonka aikana vuokralainen voi pitää varastoa huoneiston tiloissa tietyn aikaa.
Tavaroiden siirtäminen välivarastoon ja sieltä uuteen osoitteeseen häiritsee normaalia liiketoimintaa toimialasta riippuen joko paljon tai todella paljon, joten liiketoiminnan kannalta voi olla parempi tehdä muuttoa pikkuhiljaa. Näin vuokranantaja saa vuokran, eikä liiketila ole tyhjillään.
Vuokrasopimuksessa voidaan sopia myös alivuokrauksesta
Useimmissa liikehuoneiston vuokrasopimuksissa on alivuokrauskielto. Alivuokrauskiellosta luopuminen on hyvä pitää mielessä vaihtoehtona, jos vuokralainen haluaa purkaa sopimuoksen. Alivuokralaisen ottaminen voi pyörtää vuokralaisen irtisanomispäätöksen.
Milloin alivuokraus kannattaa vuokranantajalle?
Vuokranantaja ei välttämättä anna avointa alivuokrauslupaa, mutta voi hyvinkin antaa sen nimetylle alivuokralaiselle, jos tämän toiminta sopii kokonaisuuteen. Joustamattomuus voi johtaa siihen, että vuokralainen haluaa irtisanoa sopimuksen ja koko tila jaa tyhjäksi. Siksi vuokranantajan kannattaa harkita asiaa varsinkin, jos suhdannetilanne on huono.
Jos tilat ovat käyneet vuokralaiselle liian suuriksi mutta ovat muuten hyvät, alivuokralaisen ottaminen on hyvä tapa päästä eroon tarpeettomista neliöistä. Vuokralainen voi määrittää alivuokrasopimukseen ehdot, joilla päätetään yhteisissä tiloissa oleminen. Päävuokralainen jää vastuuseen koko tilasta ja saa vuokraa alivuokralaiselta.
Miten alivuokrauksesta sovitaan vuokrasopimuksen päättyessä?
Alivuokrasopimus päättyy silloin, kun päävuokrasopimus vuokranantajan ja vuokralaisen välillä päättyy. Tästä voidaan sopia myös toisin. Käytännössä alivuokralaista ei saa lyhyeen vuokrasuhteeseen, joka kestää vain kuukausia. Harvemmin alivuokralainen haluaa tai voi muuttaa muutaman kuukauden välein.
Alivuokraussopimus voidaan kuitenkin tehdä sellaisin ehdoin, että kun varsinainen vuokrasopimus päättyy, alivuokrasopimuksesta tulee entisin ehdoin vuokrasopimus suoraan tilojen omistajan kanssa. Alivuokralaisen antaman vuokravakuuden siirtymisestä kannattaa sopia samalla.
Vuokralainen saa näin kevennystä vuokrasuhteen loppuvaiheen vuokriin. Myöskään vuokranantajalle ei tule sellaista väliaikaa, jolloin vapautuvat tilat ovat kokonaan tyhjänä, eikä kuluja kattamaan saada pientäkään vuokraa.
Vuokrasopimus voidaan usein sopia molempia osapuolia hyödyttäväksi
Varsinkin ammattimaisen vuokranantajan suhtautuminen vuokrasopimuksen päättämiseen on paljon joustavampaa, kuin vuokrasopimuksesta voisi kuvitella. Huonoin asia mitä voit tehdä toiselle osapuolelle on aloittaa asian hoitaminen vasta juuri ennen muuttoa. Älä oleta, että liikehuoneiston vuokrasuhteen päättämispäivälle ei voi tehdä sopimuksen takia enää mitään.
Sopimusvapaus koskee sekä vuokrasopimuksen alkamis- että sen päättymispäivää. Jos kohtaat ongelmia, Kiinteistölakimies auttaa.
Jaana Peltola
Kiinteistölakimies, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja (VT, LKV)
Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.
Lue seuraavaksi: Liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkaminen ja muuttopäivän siirtäminen
