Onko omakotitalon lopputarkastus tekemättä? Laiminlyöty loppukatselmus voi olla kiinteistön virhe

Mikä on loppukatselmus?

Maankäyttö- ja rakennuslaki määrää, että rakennuksen käyttö ei ole mahdollista, ennen loppukatselmuksen tekemistä. Loppukatselmus, jota kutsutaan myös nimellä lopputarkastus, suoritetaan kunnan rakennusvalvontaviranomaisen toimesta. Loppukatselmus voidaan tehdä vasta, kun rakennus on valmis ja se on kaikilta osiltaan käyttöön otettavissa.

Rakennuksen loppukatselmusta täytyy hakea rakennusluvan voimassaoloaikana, eli sitä kannattaa hakea hyvissä ajoin ennen rakennuksen käyttöönottoa. Loppukatselmuksessa käyttöön otettava rakennus tarkastetaan ja selvitetään, onko se rakennusluvan mukainen.

Rakennusvalvontaviranomainen määräämä loppukatselmus

Maankäyttö- ja rakennuslain 153 §:n mukaan loppukatselmus voidaan muun muassa toimittaa, kun rakennushankkeeseen ryhtyvä on ilmoittanut rakennusvalvontaviranomaiselle, että rakennustyö on saatettu loppuun rakennusluvan sekä rakentamista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti sekä rakennusvalvontaviranomaisen määräämät katselmukset ja tarkastukset sekä niissä vaaditut toimenpiteet on tehty.

Rakennusvalvontaviranomaisen on laadittava loppukatselmuksesta pöytäkirja. Rakennushankkeeseen ryhtyvän on haettava loppukatselmuksen toimittamista myönnetyn luvan voimassaoloaikana ja se voidaan suorittaa muiden katselmusten tavoin vaiheittain, osittaisena ja lopullisena lopputarkastuksena.

Myyjälle voi syntyä vastuu tiedon antamatta jättämisestä

Asuntoa tai kiinteistöä myydessä myyjällä on tiedonantovelvollisuus, eli hänen tulee kertoa kaupan kohteesta kauppaan vaikuttavat tiedot. Ostajalla on selonottovelvollisuus siltä osin, kuin ostajalla olisi ollut mahdollisuus ottaa selvää kaupan kohteesta.

Eli esimerkiksi, jos ostajalle annetaan mahdollisuus tutustua kellariin tai yläpohjaan, ostaja ei voi myöhemmin vedota sellaiseen virheeseen, joka olisi mainitussa tarkastuksessa selvinnyt.

Vastaavasti, jos ostajalle annetaan asuntoa tai kiinteistöä koskevat rakennuslupaan liittyvät asiakirjat hyvissä ajoin tutustuttaviksi, ostaja ei voi myöhemmin vedota siihen, ettei hänellä olisi ollut niihin aikaa perehtyä. Epäselvyyksien ja riitojen välttämiseksi ostajan tulee pyytää kaupantekoon lisäaikaa asiakirjoihin tutustuakseen, jos ne annetaan hänelle vasta kaupantekotilaisuudessa.

Kiinteistönvälittäjä ja hyvä välitystapa

Kiinteistönvälittäjällä on hyvän välitystavan mukaisesti velvollisuus hankkia muun muassa rakennuslupa-asiakirjat. Hyvästä välitystavasta 12.10.2022 annetun ohjeen mukaan ”välitysliikkeen tulee pyytää toimeksiantajalta rakennuslupa­-asiakirjat, käyttöönottotarkastus­pöytäkirja (eli osittainen lopputarkastuspöytäkirja) sekä lopputarkastuspöytäkirja. Mikäli välitysliike ei saa niitä toimeksiantajalta, välitysliikkeen tulee hankkia ne rakennusvalvontaviranomaisilta. Mikäli niitä ei ole saatavissa kunnan viranomaisiltakaan, tulee asiasta ja sen merkityksestä kertoa kaupan osapuolille.”

”Rakennuslupa­-asiakirjoista tulee tarkistaa, että kaikilla rakennuksilla ja niihin myöhemmin tehdyillä muutostöillä on tarvittavat luvat ja, että rakennusten markkinoinnissa ilmoitettavat käyttötarkoitukset vastaavat rakennuslupa-­asiakirjoissa määriteltyjä käyttötarkoituksia.”

Välittäjälle voi syntyä vahingonkorvausvelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa siltä osin, kuin virhe johtuu kiinteistönvälittäjän huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä. Tämä ei poissulje sitä tosiseikkaa, että myös myyjälle voi syntyä vastuu antamatta jääneistä rakennuslupaan liittyvistä tiedoista siltä osin kuin tiedot olisivat vaikuttaneet kauppaan.

Tutustu esimerkkitapaukseen: Välitysliikkeen vastuu ja kaupan kohteen virhe

Voiko laiminlyöty loppukatselmus olla asunnon tai kiinteistön virhe? 

Virheen merkitystä arvioitaessa on otettava huomioon puuttuvan rakennusluvan tai pitämättä jääneen lopputarkastuksen merkitys kaupassa.

Jos rakennuslupa oli haettu vuosikymmeniä ennen kauppaa ja loppukatselmus on aikanaan jäänyt pitämättä, voidaan aiheesta kysyä, mikä merkitys tällaisella seikalla on silloin, jos ostajan tarkoituksena on joka tapauksessa ollut asunnon tai kiinteistön mittava peruskorjaaminen?

Milloin rakennuslupa tarvitaan?

• Rakennuslupa tarvitaan uuden rakennuksen rakentamiseen.
• Sellaiseen korjaus- ja muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen.
• Rakennuksen laajentamiseen tai sen kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen.
• Rakennuksen korjaus- ja muutostyötä varten tarvitaan rakennuslupa, jos työllä ilmeisesti voi olla vaikutusta rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin (MRL 125§).

Tapausesimerkki: 1980-luvulla pitämätön loppukatselmus oli tiedonantovirhe

Toimistomme hoitamassa riita-asiassa kuolinpesä myi vanhan puutaloasunnon ostajalle, joka purkaessaan asunnon rakenteita ja lämpöeristeitä havaitsi muun muassa peltikaton vuotaman kondenssiveden valuneen rakenteisiin. Ostaja vaati kaupan purkua sekä vahingonkorvausta tutkimus- ja asiamieskuluistaan. Yhtenä riidanaiheena oli perukirjan maininta siitä, ettei asunnon lopputarkastusta oltu 1980-luvulla tehty. Olisiko kuolinpesänä toimineen myyjän tai kiinteistönvälittäjän pitänyt mainitusta seikasta ostajalle kertoa?

Käräjäoikeuden mukaan lopputarkastuksen puuttumista koskevan tiedon kertomatta jättäminen oli tiedonantovirhe. Päätöksestä on valitettu hovioikeuteen, joka aikanaan ottaa kantaa myös siihen, mikä merkitys ostajan ilman lupaa teettämillä purkutöillä oli, olisiko ostajan joka tapauksessa pitänyt hakea uutta rakennuslupaa suunnittelemilleen merkittäville peruskorjaustöille ja mikä on välittäjän vastuu.

Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakentamista koskevat nykymääräykset on huomioitava muutostyössä

Maankäyttö- ja rakennuslain 117 §:n mukaan rakennuksen tulee soveltua rakennettuun ympäristöön ja maisemaan sekä täyttää kauneuden ja sopusuhtaisuuden vaatimukset.

Rakennus on suunniteltava ja rakennettava ja rakennuksen muutos- ja korjaustyöt tehtävä sekä rakennuksen käyttötarkoituksen muutos toteutettava siten, että rakennus täyttää siihen yleisesti ennakoitavissa oleva kuormitus ja rakennuksen käyttötarkoitus huomioon ottaen 117 a–117 l §:ssä tarkoitetut olennaiset tekniset vaatimukset. 

Rakennuksen tulee olla tarkoitustaan vastaava, korjattavissa, huollettavissa ja muunneltavissa sekä, sen mukaan kuin rakennuksen käyttö edellyttää, soveltua myös sellaisten henkilöiden käyttöön, joiden kyky liikkua tai toimia on rajoittunut.

Korjaus- ja muutostyössä tulee ottaa huomioon rakennuksen ominaisuudet ja erityispiirteet sekä rakennuksen soveltuvuus aiottuun käyttöön. Muutosten johdosta rakennuksen käyttäjien turvallisuus ei saa vaarantua eivätkä heidän terveydelliset olonsa heikentyä. Rakentamisessa tulee lisäksi muutoinkin noudattaa hyvää rakennustapaa.

Teknisten vaatimusten täyttyminen täytyy huomioida ennen rakentamista

Maankäyttö- ja rakennuslain 117 a – g §:ssä säädetään yleisperiaatteet, joiden täyttyminen tarkennetaan niiden perusteella ympäristöministeriön asetuksena annetuissa säännöksissä. Olennaisten teknisten vaatimusten täyttyminen on otettava huomioon kaikessa rakennuksen suunnittelussa ja rakentamisessa.

Esimerkiksi energiatehokkuutta on parannettava rakennuksen korjaus- tai muutostyön tai rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä, jos se on teknisesti, toiminnallisesti ja taloudellisesti toteutettavissa. Lähtökohtana on, että rakennusosiin tehtävät energiansäästötoimenpiteet tehdään pääsääntöisesti silloin, kun kyseisissä rakennusosissa on muutakin korjaustarvetta tai rakennuksen käyttötarkoitusta muutetaan. Uusi rakennus on suunniteltava käytännössä lähes nollaenergiarakennukseksi.

Rakennustarkastaja tai muu kunnan määräämä rakennustarkastajan tehtäviä hoitava viranhaltija voi rakennustyön aikana antaa suostumuksen poiketa lupapäätöksessä hyväksytyistä suunnitelmista, jos poikkeaminen ei sen laatu ja lupaharkintaa koskevat säännökset ja määräykset huomioon ottaen merkitse luvan merkittävää muuttamista eikä vaikuta naapurien asemaan.

Muutoksen sisältö ja siihen suostumuksensa antaneen viranhaltijan nimi on merkittävä hyväksyttyihin suunnitelmiin. Muutettu suunnitelma on toimitettava pyydettäessä rakennusvalvontaviranomaiselle.

Voiko loppukatselmuksen puuttuminen olla asuntokaupassa virhe?

Jos muusta ei ole sovittu tai kaupan yhteydessä kerrottu, ostaja voi olettaa, että kaupan kohteena oleva asunto tai omakotitalo on rakennettu rakentamishetkellä voimassa olevien rakentamismääräysten mukaisesti hyvällä rakennustavalla. Ostaja voi myös olettaa, että rakennuslupa-asiat ovat kunnossa eli uudis- tai korjausrakentamiseen on ollut lupa ja rakennus on lopputarkastettu.

Jos myytävän asunnon lupa-asiat eivät ole kunnossa, on myyminen vaikeaa

Mikäli loppukatselmusta tai muita vaadittuja tarkastuksia ei ole aikanaan tehty, voidaan joutua tilanteeseen, että ostajan on haettava uutta rakennuslupaa. Nykypäivänä kun on vaikeaa myydä eteenpäin asuntoa, jonka lupa-asiat eivät ole kunnossa. Lupaprosessin yhteydessä rakennusvalvontaviranomainen voi asettaa lupamääräyksiä, jotka poikkeavat rakentamis- tai viimeisen peruskorjausajankohdan mukaisista määräyksistä.

Nykypäivän rakentamisvaatimusten noudattaminen voisi siten johtaa tilanteeseen, jossa esimerkiksi tiukentuneiden energiamääräysten mukaisesti rakennuksen eristeitä pitäisi lisätä, kuten ulkoseinät tai katto purkaa ja eristää uudestaan tai ikkunat vaihtaa tiiviimpiin. Muutostyöt saattaisivat maksaa useita satoja tuhansia euroja, joita ostaja voisi edelleen lähteä perimään myyjältä kiinteistön virheeseen vedoten.

Ostajan tulee aina pystyä näyttämään toteen vaatimustensa perusteet. Jos myyjä ei ole huolehtinut lopputarkastuksesta ja lupa on päässyt raukeamaan, ostajan tulee hakea tarvittaessa uutta rakennuslupaa rakennushankkeelle. Jos myönnetyn rakennusluvan lupaehdot edellyttävät alkuperäisen tason ylittäviä korjaustoimia, voisi myyjä joutua vastaamaan laiminlyöntinsä aiheuttamista vahingoista ostajalle.

Seurauksina voivat tulla kyseeseen hinnanalennus tai jopa kaupan purku. Jos korjaustoimet parantavat asunnon tai kiinteistön arvoa, voisi myyjä epäilemättä vaatia ostajalle tulevaa tasonparannusta vähennettäväksi vaaditusta korvaussummasta.

Kysymyksessä on kuitenkin aina jokaisessa yksittäistapauksessa erikseen harkittava tilanne, joten varmaa etukäteistietoa ei voida antaa, oikeuttaako lopputarkastuksen puuttuminen asunnon tai kiinteistön ostajan hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen kaupassa.

Kiinteistöä ei saa ottaa käyttöön ennen loppukatselmusta

Oletko ostanut tai myynyt asunnon, jossa lopputarkastus on tekemättä? Jos haluat tietää, onko sinulla oikeus hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen, tai myyjänä velvollisuus maksaa korvausta ostajalle, ole yhteydessä Kiinteistölakimieheen. Palvelemme sekä ostajia että myyjiä kaikissa asuntokaupan ongelmatilanteissa.

Lue seuraavaksi: Ostajan ja myyjän velvollisuudet ja vastuut uuden asunnon kaupassa

Lue seuraavaksi: Rakennuttajan vastuu ei pääty vuositarkastuksen jälkeen