Kuntotarkastuksen hinta – onko kuntotarkastus hintansa arvoinen?

Kuntotarkastuksen hinta on kysytty aihe, josta neuvoa etsittäessä on vaikea löytää yksiselitteistä ja selkeää vastausta siitä, mitä kuntotarkastus sisältää, miten kuntotarkastuksen hinta määräytyy ja mikä on hyvä kuntotarkastuksen hinta-laatusuhde? Millainen kuntotarkastaja on pätevä?


Tiedätkö mitä kuntotarkastus sisältää ja mistä sen hinta muodostuu?

Kuntotarkastus on rakenteita rikkomaton tutkimusmenetelmä, jossa asunnon ostaja ja myyjä saavat kaupanteossa tarvittavaa tietoa kiinteistön tai asunnon kunnosta ja teknisistä ominaisuuksista.

Tavallisesti kuntotarkastuksessa käydään lävitse:

  • ylä- ja alapohjarakenteet
  • sokkelit ja ullakot
  • viemäri- ja sadevesijärjestelmät
  • pesu- ja saunatilat
  • LVI-tekniikka ja sähköjärjestelmät.

Lisäksi tutkitaan talon tai asunnon kunto muutenkin aistinvaraisesti homeiden tai mikrobiperäisen hajun varalta.

Kuntotarkastuksessa voidaan tehdä suosituksia tarpeellisista lisätutkimuksista rakenteen kunnon tai vaurioitumisen tai mikrobiperäisen hajun selvittämiseksi. Lisätutkimustarve merkitään yleensä heti kuntotarkastusraportin alkulehdille, josta kiinteistö- tai asuntokaupan osapuolet voivat kuntotarkastajan havaitseman kunnon puutteellisuuden tai vaurioepäilyn helposti todeta.

Lisätutkimustarve ilman vaurioepäilyä ei rajoita myyjän vastuuta myöhemmin havaitusta virheestä

Kuntotarkastuksissa havaituista vaurioepäilyistä pitäisi aina selkeästi mainita kuntotarkastusraportissa. Jos virhe-epäilyä ei ole todettu, vaan kuntotarkastaja on ainoastaan kehottanut tekemään lisätutkimuksia jonkun rakenteen osalta, tällainen lisätutkimussuositus ilman vaurioepäilyä ei rajaa myyjän vastuuta kaupassa.

Oikeuskäytännön mukaan ostaja voi edelleen vedota asunnon tai kiinteistön virheeseen, jos lisätutkimuskehotus ei selkeästi perustu rakenteen vaurioepäilyyn.

esimerkkitapaus kuntotarkastuksesta

Kuntotarkastaja oli havainnut talon piirustuksista valesokkelirakenteen, jonka johdosta kuntotarkastukseen oli merkitty lisätutkimussuositus. Kuntotarkastaja ei kuitenkaan ollut epäillyt vauriota rakenteessa tai ainakaan tällaista tietoa kuntotarkastusraporttiin merkinnyt.

Tällainen merkintä ilman vaurioepäilyä ei lähtökohtaisesti rajaa myyjän vastuuta mahdollisesta valesokkelivauriosta. Jos rakenteen osalta olisi merkitty lisätutkimuskehotus epäillyn valesokkelivaurion johdosta, tällainen merkintä rajaa paremmin myyjän vastuuta kaupan jälkeen, jos rakenteessa myöhemmin todetaan vaurio.

Ostaja ei voi menestyksekkäästi vedota virheenä kaupan jälkeen seikkoihin, jotka on havaittu tai olisi voitu havaita ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa.

Millainen kuntotarkastaja on pätevä?

Kuntotarkastuksia tarjoavien yritysten määrä on suuri, eikä tutkimusta verkosta etsivä asiakas aina voi olla varma etsimänsä kuntotarkastajan pätevyydestä. Ainakin kannattaa tarkastaa kuntotutkimusta suorittavan asiantuntijan pätevyys seuraavien kriteereiden mukaan.

Asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK)

  • Pätevöityneellä asuntokaupan kuntotarkastajalla on tarkastustehtävään soveltuva rakentamisen alalla suoritettu tutkinto (rakennusmestari (AMK) tai vastaava aiempi, vähintään teknikon tutkinto).
  • Pätevyyskoulutuksena edellytetään FISEn hyväksymää asuntokaupan kuntotarkastajan AKK-koulutusta sekä ennen pätevyyden hakua pätevyystentin suorittamista, joka ei saa olla viittä vuotta vanhempi.
  • Asuntokaupan kuntotarkastajalta edellytetään vähintään viisi vuotta monipuolista työkokemusta talonrakennus- tai kiinteistöalalla. Kokemuksen tulee sisältää arviointi- ja tarkastustehtäviä tai avustamista tutkimustehtävissä.
  • Vaihtoehtoisesti edellytetään vähintään viiden vuoden työkokemusta pääsääntöisesti kosteus- ja homevaurioiden selvittämiseen, vaurioiden aiheuttamaan suunnitteluun ja korjaamiseen erikoistuneissa tehtävissä. Työkokemukseksi lasketaan vain pätevyyteen vaadittavan tutkinnon suorittamisen jälkeen hankittu työkokemus.

Kosteusvaurion kuntotutkija

Kosteusvaurion kuntotutkijan pätevyysvaatimukset perustuvat sosiaali- ja terveysministeriön asetukseen asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista (ns. asumisterveysasetus).

Asumisterveysasetuksen mukaisia ulkopuolisia asiantuntijoita ovat rakennusterveysasiantuntija, sisäilma-asiantuntija ja kosteusvaurion kuntotutkija. Asiantuntijoilla tulee olla voimassaoleva pätevyys, jonka tiedot löytyvät julkisesta rekisteristä.

Kosteusvaurion kuntotutkijalta edellytetään pätevyyden saamiseksi vähintään kolmen vuoden työkokemusta rakennuksen kuntoon ja terveyshaittoihin liittyvissä tutkimustehtävissä, jotka voivat sisältää:

  • rakennusfysiikkaan, sisäympäristön epäpuhtauksiin tai ilmanvaihtoon liittyvien mittauksien ja näytteenottojen tekemistä
  • avustamista kosteusvaurion kuntotutkimuksissa ja raporttien laadinnassa.

Kokemuksen pitää olla monipuolista kattaen kosteusvaurion kuntotutkijan eri aihe- ja osa-alueet.

Miten valita hinta-laatusuhteeltaan pätevä kuntotarkastaja?

Jotta kuntotarkastuksen hinnalle saa vastiketta, kuntotarkastajan valinnassa kannattaa kiinnittää huomiota tarkastajan pätevyyteen tehtäväänsä. Kuntotarkastajaksi itseään nimittäviä asiantuntijoita on myös sellaisia, joiden ammattitaito rajoittuu pääasiassa talonmiehen tehtäviin.

Aina kuitenkaan pelkkä pätevyys paperilla ei kerro kaikkea. Huomiota kannattaa kiinnittää myös siihen, kuka ja millä perusteilla tarkastajan tilaa tai onko kiinteistönvälittäjällä kova kiire saada nimet kauppakirjoihin.

Jos kuntotarkastusraportti saadaan tutustuttavaksi vasta hetki ennen kaupantekoa, tulisi hälytyskellojen soida ostajan päässä. Turha kiire kaupanteossa ei ole kenenkään etu – ei myöskään myyjän intressissä ole saada kaupasta myöhemmin reklamaatiota
kuntotarkastuksen puutteiden takia.

Kuntotarkastajan valinnassa kannattaa kiinnittää huomiota paitsi tarkastajan pätevyyteen myös käytännön kokemukseen. Kuntotarkastukseen kannattaa ostajan ja myyjän ehdottomasti osallistua itsekin ja kysyä paljon tietoa tarkastajan tekemistä havainnoista ja niiden merkityksestä.

Tyhmiä kysymyksiä ei tarkastustilanteissa ole. On parempi selvittää merkityksettömiltäkin vaikuttavat yksityiskohdat ennen kauppaa kuin riidellä tarkastuksessa tehdyistä havainnoista kaupan jälkeen.

Vinkkejä hyvään kuntotarkastukseen

  • Osallistu kuntotarkastukseen ja seuraa tarkastajan mukana myös talon ylä- ja alapohjaan.
  • Tarkkaile, ovatko mittalaitteiden käyttö kuntotarkastajalla hallussa ja näyttävätkö kuntotarkastajan työtavat ammattimaisilta.
  • Tarkastusta tehtäessä muista kysyä mielipidettä kuntotarkastajan tekemistä havainnoista ja mahdollisista lisätutkimustarpeista.
  • Sovi ostajan kanssa, että havaitut lisätutkimustarpeet tutkitaan ennen kaupantekoa.
  • Kun saat luettavaksesi kuntotarkastuksesta tehdyn raportin, varaa riittävästi aikaa kuntotarkastusraporttiin perehtymiseen ja huomioiden tekoon.
  • Kysy rohkeasti lisätietoa kuntotarkastajalta raportin havainnoista ja niiden merkityksestä, mikäli raporttia lukiessa herää kysymyksiä.

Mikäli et saa kuntotarkastusraporttia ajoissa luettavaksesi ennen kauppaa, kaupassa on kova kiire tai et saa myyntikohteen kuntoa koskeviin kysymyksiisi selkeitä ja ymmärrettäviä vastauksia, kannattaa miettiä onko kaupan kohde ostamisen arvoinen.

Ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen, mikäli haluat toisen näkemyksen kuntotarkastusraportin sisällöstä tai kaupan jälkeen havaitset asunnossa virheen, kuten homeen hajua tai huonoa sisäilmaa.