Mistä omakotitalon kuntotarkastuksen hinta muodostuu?

Mitä kuntotarkastuksen yhteydessä tutkitaan?

Kuntotarkastus on rakenteita rikkomaton tutkimusmenetelmä, jossa asunnon ostaja ja myyjä saavat kaupanteossa tarvittavaa tietoa kiinteistön tai asunnon kunnosta ja teknisistä ominaisuuksista.

Tavallisesti kuntotarkastuksessa käydään läpi:

• ylä- ja alapohjarakenteet
• sokkelit ja ullakot
• viemäri- ja sadevesijärjestelmät
• pesu- ja saunatilat
• LVI-tekniikka ja sähköjärjestelmät
• aistinvarainen tutkimus homeiden tai mikrobiperäisten hajujen varalta

Kuntotarkastuksessa voidaan tehdä suosituksia tarpeellisista lisätutkimuksista rakenteen kunnon tai vaurioitumisen tai mikrobiperäisen hajun selvittämiseksi. Lisätutkimustarve merkitään yleensä heti kuntotarkastusraportin alkuun, josta kiinteistö- tai asuntokaupan osapuolet voivat kuntotarkastajan havaitseman kunnon puutteellisuuden tai vaurioepäilyn helposti todeta.

Lisätutkimustarve ilman vaurioepäilyä ei rajoita myyjän vastuuta myöhemmin havaitusta virheestä

Kuntotarkastuksissa havaituista vaurioepäilyistä pitäisi aina selkeästi mainita kuntotarkastusraportissa. Jos virhe-epäilyä ei ole todettu, vaan kuntotarkastaja on ainoastaan kehottanut tekemään lisätutkimuksia jonkun rakenteen osalta, tällainen lisätutkimussuositus ilman vaurioepäilyä ei rajaa myyjän vastuuta kaupassa.

Oikeuskäytännön mukaan ostaja voi edelleen vedota asunnon tai kiinteistön virheeseen, jos lisätutkimuskehotus ei selkeästi perustu rakenteen vaurioepäilyyn.

Esimerkkitapaus kuntotarkastuksen yhteydessä tehdyistä merkinnöistä

Kuntotarkastaja oli havainnut talon piirustuksista valesokkelirakenteen, jonka johdosta kuntotarkastukseen oli merkitty lisätutkimussuositus. Kuntotarkastaja ei kuitenkaan ollut epäillyt vauriota rakenteessa tai ainakaan tällaista tietoa kuntotarkastusraporttiin merkinnyt.

Tällainen merkintä ilman vaurioepäilyä ei lähtökohtaisesti rajaa myyjän vastuuta mahdollisesta valesokkelivauriosta. Jos rakenteen osalta olisi merkitty lisätutkimuskehotus epäillyn valesokkelivaurion johdosta, tällainen merkintä rajaa paremmin myyjän vastuuta kaupan jälkeen, jos rakenteessa myöhemmin todetaan vaurio.

Ostaja ei voi menestyksekkäästi vedota virheenä kaupan jälkeen seikkoihin, jotka on havaittu tai olisi voitu havaita ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa.

Millainen kuntotarkastaja on pätevä?

Kuntotarkastuksia tarjoavien yritysten määrä on suuri, eikä tutkimusta verkosta etsivä asiakas aina voi olla varma etsimänsä kuntotarkastajan pätevyydestä. Ainakin kannattaa tarkastaa kuntotutkimusta suorittavan asiantuntijan pätevyys seuraavien kriteereiden mukaan.

Asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK)

• Pätevöityneellä asuntokaupan kuntotarkastajalla on tarkastustehtävään soveltuva rakentamisen alalla suoritettu tutkinto (rakennusmestari (AMK) tai vastaava aiempi, vähintään teknikon tutkinto).
• Pätevyyskoulutuksena edellytetään FISEn hyväksymää asuntokaupan kuntotarkastajan AKK-koulutustasekä ennen pätevyyden hakua pätevyystentin suorittamista, joka ei saa olla viittä vuotta vanhempi.
• Asuntokaupan kuntotarkastajalta edellytetään vähintään viisi vuotta monipuolista työkokemusta talonrakennus- tai kiinteistöalalla. Kokemuksen tulee sisältää arviointi- ja tarkastustehtäviä tai avustamista tutkimustehtävissä.
• Vaihtoehtoisesti edellytetään vähintään viiden vuoden työkokemusta pääsääntöisesti kosteus- ja homevaurioiden selvittämiseen, vaurioiden aiheuttamaan suunnitteluun ja korjaamiseen erikoistuneissa tehtävissä. Työkokemukseksi lasketaan vain pätevyyteen vaadittavan tutkinnon suorittamisen jälkeen hankittu työkokemus.

Kosteusvaurion kuntotutkija

Kosteusvaurion kuntotutkijan pätevyysvaatimukset perustuvat sosiaali- ja terveysministeriön asetukseen asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista (ns. asumisterveysasetus).

Asumisterveysasetuksen mukaisia ulkopuolisia asiantuntijoita ovat rakennusterveysasiantuntija, sisäilma-asiantuntija ja kosteusvaurion kuntotutkija. Asiantuntijoilla tulee olla voimassaoleva pätevyys, jonka tiedot löytyvät julkisesta rekisteristä.

Kosteusvaurion kuntotutkijalta edellytetään pätevyyden saamiseksi vähintään kolmen vuoden työkokemusta rakennuksen kuntoon ja terveyshaittoihin liittyvissä tutkimustehtävissä, jotka voivat sisältää:

• rakennusfysiikkaan, sisäympäristön epäpuhtauksiin tai ilmanvaihtoon liittyvien mittauksien ja näytteenottojen tekemistä
• avustamista kosteusvaurion kuntotutkimuksissa ja raporttien laadinnassa.

Kokemuksen pitää olla monipuolista kattaen kosteusvaurion kuntotutkijan eri aihe- ja osa-alueet.

Kuntotarkastus – hinta määräytyy pätevän kuntotarkastajan ja talon koon mukaan

Jotta kuntotarkastuksen hinnalle saa vastiketta, kuntotarkastajan valinnassa kannattaa kiinnittää huomiota tarkastajan pätevyyteen tehtäväänsä. Kuntotarkastajaksi itseään nimittäviä asiantuntijoita on myös sellaisia, joiden ammattitaito rajoittuu pääasiassa talonmiehen tehtäviin.

Omakotitalon kuntotarkastuksen hintaan voi vaikuttaa myös rakennuksen ikä, sillä esimerkiksi ennen vuotta 1970 rakennetuissa taloissa on voitu käyttää rakentamisen yhteydessä esimerkiksi asbestia, niissä voi olla nykyaikaisista standardeista poikkeavia rakenteita tai esimerkiksi ajan myötä vaurioituneita materiaaleja. Tällöin piilossa olevien ongelmien selvittäminen voi olla vaikeampaa.

Huomioi nämä hälytysmerkit

Aina kuitenkaan pelkkä pätevyys paperilla ei kerro kaikkea. Huomiota kannattaa kiinnittää myös siihen, kuka ja millä perusteilla tarkastajan tilaa tai onko kiinteistönvälittäjällä kova kiire saada nimet kauppakirjoihin.

Jos kuntotarkastusraportti saadaan tutustuttavaksi vasta hetki ennen kaupantekoa, tulisi hälytyskellojen soida ostajan päässä. Turha kiire kaupanteossa ei ole kenenkään etu – ei myöskään myyjän intressissä ole saada kaupasta myöhemmin reklamaatiota kuntotarkastuksen puutteiden takia.

Kuntotarkastuksen hinta on myös yksi tekijä, joka viestii laadukkaasta tutkimuksesta. Omakotitalon kuntotarkastuksen hinta voi vaihdella 500 eurosta aina yli 2000 euroon. Hintaan voi vaikuttaa myös talon koko, esimerkiksi onko se yli vai alle 250 neliömetriä. Mikäli kuntotarkastusta kaupitellaan edulliseen hintaan, et voi olettaa laadukasta lopputulosta.

Osallistu kuntotarkastajan valintaan

Kuntotarkastajan valinnassa kannattaa kiinnittää huomiota paitsi tarkastajan pätevyyteen myös käytännön kokemukseen. Kuntotarkastukseen kannattaa ostajan ja myyjän ehdottomasti osallistua itsekin ja kysyä paljon tietoa tarkastajan tekemistä havainnoista ja niiden merkityksestä.

Tyhmiä kysymyksiä ei tarkastustilanteissa ole. On parempi selvittää merkityksettömiltäkin vaikuttavat yksityiskohdat ennen kauppaa kuin riidellä tarkastuksessa tehdyistä havainnoista kaupan jälkeen.

Vinkkejä hyvään kuntotarkastukseen

• Osallistu kuntotarkastukseen ja seuraa tarkastajan mukana myös talon ylä- ja alapohjaan.
• Tarkkaile, ovatko mittalaitteiden käyttö kuntotarkastajalla hallussa ja näyttävätkö kuntotarkastajan työtavat ammattimaisilta.
• Tarkastusta tehtäessä muista kysyä mielipidettä kuntotarkastajan tekemistä havainnoista ja mahdollisista lisätutkimustarpeista.
• Sovi ostajan tai myyjän kanssa, että havaitut lisätutkimustarpeet tutkitaan ennen kaupantekoa.
• Kun saat luettavaksesi kuntotarkastuksesta tehdyn raportin, varaa riittävästi aikaa kuntotarkastusraporttiin perehtymiseen ja huomioiden tekoon.
• Kysy rohkeasti lisätietoa kuntotarkastajalta raportin havainnoista ja niiden merkityksestä, mikäli raporttia lukiessa herää kysymyksiä.

Mikäli et saa kuntotarkastusraporttia ajoissa luettavaksesi ennen kauppaa, kaupassa on kova kiire tai et saa myyntikohteen kuntoa koskeviin kysymyksiisi selkeitä ja ymmärrettäviä vastauksia, kannattaa miettiä onko kaupan kohde ostamisen arvoinen.

Kiinteistölakimies on kokenut kuntotarkastusraportin tutkimisessa

Suuri osa Kiinteistölakimiehelle saapuvista kiinteistökauppojen reklamaatioista pohjautuu nimenomaan puutteellisesti toteutettuihin kuntotarkastuksiin tai huonoihin kuntotarkastusraportteihin.

Ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen, mikäli haluat toisen näkemyksen kuntotarkastusraportin sisällöstä tai kaupan jälkeen havaitset asunnossa virheen, kuten homeen hajua tai huonoa sisäilmaa.

Tutustu myös Sisäilmatutkijan palveluihin ja tilaa pätevä kuntotutkimus.

Lue seuraavaksi: Onko asunnon kuntotarkastuksesta hyötyä?

Lue seuraavaksi: Suunnitteletko omakotitalon ostamista? 9 kohdan muistilista ostajalle