Kiinteistön yhteisomistus – merkitys, sopimukset ja riitatilanteet

Kiinteistön yhteisomistuksella tarkoitetaan esimerkiksi omakotitalon, paritalon, mökin tai metsäkiinteistön yhteisomistajuutta. Yhteisomistus voi olla määräosaista tai jaotonta, joista määräosainen yhteisomistus on selvästi tavallisempaa. Jaottomia yhteisomistustilanteita voivat lähinnä olla jakamattomassa kuolinpesässä, jossa omistuksen kohteena on osuus koko kuolinpesän varallisuudesta eikä esimerkiksi puoliosuus kuolinpesän omistamasta kiinteistöstä.

Kiinteistön määräosainen yhteisomistus

Määräosaisessa yhteisomistuksessa useat omistavat yhteisomistuksessa olevassa omaisuudesta tietyn määrätyn osan. Esimerkiksi, kun sisarukset omistavat kiinteistön yhdessä ja molempien omistusosuus on esimerkiksi puoliosuus, on kyseessä määräosaista yhteisomistusta. Lisäksi usein puolisot omistavat omakotitalon yhdessä, milloin on kyse määräosaisesta yhteisomistuksesta.

Kiinteistön määräosaista yhteisomistusta voi olla esimerkiksi:

• yhteisenä kotina oleva omakotitalokiinteistö
• paritalokiinteistö
• kesä- tai talvimökkikiinteistön yhteisomistus
• kiinteistön ajallinen hallinta (”viikkomökki”)

Oikeudet ja velvollisuudet

Määräosaisen yhteisomistuksen tilanteissa tulee sovellettavaksi laki eräistä yhteisomistussuhteista (25.4.1958/180). Yhteisomistuslaissa on säädetty olettama siitä, että kullakin yhteisomistajalla määräosuudet ovat samansuuruiset, ellei muuta ilmene. Yhteiseen kiinteistöön ja sen tuottoon kohdistuvat oikeudet ja velvollisuudet määräytyvät heidän osuuksiensa mukaisesti. Esimerkiksi kiinteistöön kohdistuvista veroista ja maksuista vastataan lähtökohtaisesti osuuksien mukaisesti, ellei muuta ole sovittu.

Yhteisomistaja voi vapaasti määrätä omasta osuudestaan, kuten myydä tai lahjoittaa sen edelleen. Esimerkiksi omakotitalokiinteistön määräosan omistaja voi vapaasti myydä oman osuutensa kenelle tahansa. Tällaisessa tilanteessa tietysti ostajan löytäminen voi olla hankalaa, mikäli kaupan kohteena on esimerkiksi puoliosuus yhdestä omakotitalokiinteistöstä ja tulevat yhteisomistajat olisivat toisilleen tuntemattomia.

Lähtökohtana on, että koko kiinteistöä koskevaan oikeustoimeen tai toimenpiteeseen voidaan ryhtyä ainoastaan kaikkien yhteisomistajien suostumuksella. Esimerkiksi tilanteessa, jossa omistetaan yhteisesti omakotitalokiinteistö, edellyttää talon remontointi kaikkien yhteisomistajien suostumusta. Kuitenkin, silloin kuntoimenpide on tarpeen esineen säilyttämistä, turvaamista tai sen tavanmukaista käyttämistä varten eikä siedä viivytystä, toisen yhteisomistajan vastustus tai poissaolo ei estä toista yhteisomistajaa ryhtymästä toimenpiteeseen. Näin on esimerkiksi silloin, mikäli omakotitalossa todetaan vesivahinko, jonka korjaamiseksi ja lisävahinkojen välttämiseksi on ryhdyttävä toimenpiteisiin viipymättä.

Yhteisomistajat vastaavat kiinteistöön kohdistuvista maksuista lähtökohtaisesti omistusosuuksiensa mukaisessa suhteessa, ellei toisin ole sovittu.

Yhteisomistusta koskevat sopimukset

Riitatilanteiden välttämiseksi olisi jo heti yhteisomistussuhteen alkuvaiheessa kannattavaa kirjallisesti sopia, miten yhteisesti omistettua kiinteistöä käytetään ja esimerkiksi, miten kiinteistöön koskevat maksut jaetaan. Kun asioista on jo riittävän kattavalla tavalla sovittu etukäteen yhteisomistajien välisellä sopimuksella, on kirjallisesti sovituista asioista hankala syntyä myöhemmin riitaa.

Tämänlaisen yhteisomistajien välisen sopimuksen laatiminen olisi erityisen suositeltavaa esimerkiksi kesä- tai talvimökin yhteisomistustilanteissa, joissa yhteisomistajia on useita ja esimerkiksi käytölle tahdotaan määritellä tietyt ajankohdat, jolloin mökki on kunkin yhteisomistajan käytettävissä. Puolisoiden voi olla kannattavaa sopia kaikesta yhteisesti omistetusta omaisuudesta esimerkiksi avioehdolla tai sopimuksella avoeron varalta.

Hallinnanjakosopimus on yksi kiinteistön yhteisomistajien välillä tehtävistä sopimuksista. Hallinnanjakosopimuksen tarkoituksena on ensisijaisesti jakaa kiinteistön tai tontin hallinta muiden yhteisomistajien kesken. Hallinnanjakosopimukset ovat tavallisia esimerkiksi paritalon tai rivitalon yhteisomistustilanteissa. Hallinnanjakosopimus on mahdollista kirjata Maanmittauslaitoksen ylläpitämään rekisteriin, milloin kiinteistöön kohdistuvat velkakiinnitykset voidaan kohdentaa kunkin yhteisomistajan omistamaan kiinteistön osaan.

Jotta kyseessä on hallinnanjakosopimus, täytyy nimenomaan sopia kiinteistön hallinta-alueista. Jos koko kiinteistön alueellinen hallinta on kaikkien yhteisomistajien käytettävissä, on esimerkiksi kiinteistön ajallista hallintaa koskeva sopimus tavanomainen yhteisomistajien välillä tehtävä sopimus, jota ei ole mahdollista kirjata Maanmittauslaitoksen ylläpitämään rekisteriin.

Yhteisomistussuhteen riitatilanteiden selvittäminen

Joskus yhteisomistajat eivät pääse sopuun yhteisesti omistetun kiinteistön käyttämisestä ja hoidosta. Jos yhteisomistajat eivät ole etukäteen tehneet sopimusta yhteisomistussuhteesta, yhteisomistaja voi hakea tuomioistuimelta uskotun miehen määräämistä hoitamaan yhteistä kiinteistöä ja sen hallintoa. Tuomioistuimen tulee varata muille yhteisomistajille tilaisuus lausua hakemuksesta. Jos on olemassa päteviä syitä uskotun miehen määräämiseksi, tuomioistuin voi määrätä uskotun miehen joko määräajaksi tai toistaiseksi.

On huomioitava, että uskotulla miehellä on oikeus palkkioon, minkä vuoksi uskotun miehen hallinnosta voi aiheutua merkittäviäkin kustannuksia. Riitatilanteissa riidan osapuolilla saattaa lisäksi olla tarvetta omille oikeudellisille avustajilleen, minkä vuoksi riidasta voi aiheutua suuria kustannuksia.

Kiinteistön yhteisomistussuhteen päättäminen

Kiinteistön yhteisomistussuhde on mahdollista päättää esimerkiksi myymällä oma omistusosuus toiselle yhteisomistajalle tai ulkopuoliselle taholle. Esimerkiksi paritalokiinteistön oman osuuden myyminen tavallisesti onnistuu vaivatta.

Kiinteistön yhteisomistus on mahdollista purkaa myös halkomistoimitukselle, jota haetaan maanmittauslaitokselta. Halkomisessa kiinteistö jaetaan osakkaiden kesken heidän omistusosuuksien mukaisesti uusiksi kiinteistöiksi. Halkominen ei kuitenkaan käytännössä ole aina mahdollista. Näin voi olla esimerkiksi normaalin omakotitalokiinteistön tilanteissa. Toisaalta esimerkiksi rakentamattoman metsäkiinteistön halkominen voi olla hyvinkin yksinkertaista.

Jos oman osuuden myyminen tai kiinteistön jakaminen halkomalla ei ole mahdollista tai se aiheuttaisi suhteettoman kalliita kustannuksia tai huomattavasti alentaisi kiinteistön arvoa, tuomioistuin voi yhteisomistajan vaatimuksesta määrätä esineen myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamiseksi. Lähtökohtaisesti tuomioistuin määrää kiinteistön myytäväksi huutokaupalla. Tuomioistuin voi yhteisomistajan vaatimuksesta määrätä alimman hinnan, jolla kiinteistö saadaan myydä.

Mikko Mäki-Ikola
Lakimies

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.

Lue seuraavaksi: Mietitkö mökin ostamista? Näin kaupat sujuvat ongelmitta