Kiinteistön virhe, myyjän vastuu virheestä, virheestä reklamointi, reklamaatioajat ja vanhentuminen

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Laatuvirhe

Kiinteistössä on laatuvirhe, kun kiinteistö ei ominaisuuksiltaan vastaa sovittua, siinä on salainen virhe tai myyjä on jättänyt ilmoittamatta tyypillisesti arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, jonka tiesi tai olisi pitänyt tietää ja tämän oletetaan vaikuttaneen kauppaan (tiedonantovirhe). Myyjän pitää oikaista havaitsemansa ostajan virheellinen käsitys kiinteistön ominaisuudesta.

Kiinteistövälittäjän vastuu annetuista tiedoista

Välitysliikkeen ja kiinteistönvälittäjän vastuu kiinteistöstä annettavista tiedoista rinnastetaan myyjän tiedonantovastuuseen. Ostaja voi vedota virheeseen myyjää vastaan silloinkin, kun kiinteistönvälittäjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuden. Mikäli myyjä on omassa sopimussuhteessaan välittäjään asianmukaisesti, mutta välittäjä on laiminlyönyt kertoa saamistaan tiedoista ostajalle, sekä myyjä että ostajat voivat vaatia vahingonkorvausta kiinteistönvälittäjältä.

Talon rakentajan vastuu salaisesta virheestä

Kiinteistössä on salainen virhe, kun kiinteistö merkittävästi poikkeaa siitä, mitä siltä voidaan edellyttää, mutta myyjä ei ole tiennyt virheestä. Talon rakentaja tai rakennuttaja eivät pääsääntöisesti voi vedota salaiseen virheeseen. Jos kiinteistö on rakennettu rakennusluvan tai rakentamismääräysten vastaisesti, myyjä-rakentaja ei voi vedota siihen, ettei hän ole tiennyt virheestä. Kiinteistön salaisen virheen johdosta ostajalla on oikeus hinnanalennukseen, eli käytännössä salaisen virheen korjauskustannuksiin. 

Vahingonkorvausta muista vahingoista (kuten sijaisasuminen virheen korjaamisen ajalta) ostajalla ei salaisen virheen perusteella ole.

Laatuvirheenä pidetään kiinteistön laatua kaupantekohetkellä. Mikäli laatu heikkenee ostajan omistusaikana, tästä myyjä ei luonnollisestikaan enää vastaa.

Ostajan tarkastusvelvollisuus ja kuntotarkastus

Ostajalla on aina tarkastusvelvollisuus kaupan kohteeseen. Hän ei voi vedota virheeseen, mikäli se olisi voitu havaita ennen kauppaa. Esimerkiksi jos asunnon katossa on selkeitä vesivuotojälkiä ja ostaja on nämä havainnut, hän ei voi myöhemmin tähän vedota. Tosin ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä aihetta tehdä teknisiä tarkastuksia tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä kaupan kohteessa.

Usein kaupan kohteessa tehdään kuntotarkastus ennen kauppaa. Ostajan tulee tutustua kuntotarkastukseen ja siinä tehtyihin havaintoihin. Tarvittaessa on tehtävä lisätarkastuksia asunnon kunnon selvittämiseksi. Kuitenkin osa vahingoista voi jäädä salaiseksi, jolloin myyjä voi joutua niistä vastuuseen salaisina virheinä.

Hinnanalennus lasketaan vähentämällä kauppahinnaasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä

Jos kiinteistössä on salainen virhe, josta myyjän ei voida olettaa tienneen, voi ostaja vaatia hinnanalennusta. Hinnanalennus kattaa vain virheellisen ja virheettömän kiinteistön arvon erotuksen vähennettynä mahdollisella tasonparannuksella. Salaisen virheen takia ostaja ei voi saada korvausta muista vahingoistaan, kuten sijaisasunnon käytöstä, vahingon selvittelykuluista, korjaamiseksi otetun pankkilainan korkokuluista tai siivouskuluistaan, sillä vahingonkorvaus edellyttää aina vastapuolen syyllistymistä huolimattomuuteen. Salainen virhe ei ole kenenkään syyksi luettavaa huolimattomuutta.

Reklamaatioajat ja virheeseen vetoaminen

Virheeseen on vedottava kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta. Yleensä on katsottu kohtuulliseksi reklamaatioajaksi ainakin 2-3 kuukautta siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai se olisi pitänyt havaita. Lopullisesti oikeus vedota virheeseen lakkaa kiinteistökaupan osalta viiden vuoden kuluttua kiinteistön hallinnan siirtymisestä ostajalle. Asuntokaupan osalta oikeus vedota virheeseen päättyy kahden vuoden kuluessa hallinnan siirrosta ostajalle. Mikäli myyjä on toiminut kaupassa kunnianvastaisesti tai arvottomasti, edellä mainittuja vanhentumisaikoja ei sovelleta, esimerkiksi silloin, kun myyjä on tiennyt virheestä mutta ei ole kertonut sitä ostajalle.

Vallintavirhe ja oikeudellinen virhe voivat ilmetä pidemmän ajan kuluessa

Vallintavirhe on virheellinen tieto esimerkiksi kaavoituksesta tai naapurikiinteistöä koskevasta viranomaisluvasta tms. joiden on oletettavasti voitu vaikuttaa kauppaan, tulevat korvattavaksi vallintavirheenä.

Samoin jos on jätetty antamatta tieto, joka vaikuttaa asunnon käyttöön tai arvoon ja on oletettavasti vaikuttanut kauppaan.

Esimerkiksi kiinteistöllä tai toiminnalla ei ole lupaa ja se ei ole muodostettavissa kiinteistöksi tai rakennuspaikaksi.

Oikeudellinen virhe on kysymyksessä, kun ostaja voi menettää omistusoikeutensa tai kauppa julistetaan tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän kanteesta (esimerkiksi kiinteistö on myyty kahdelle). Virheellinen tieto voi koskea myös lainhuutoa, panttioikeuksia, vuokraoikeuksia tms.

Oikeudellisen virheen välttämiseksi kiinteistönkaupassa on aina hankittava lainhuuto- ja rasitustodistukset kaupantekopäivälle. Mikäli kiinteistöstä myydään määräala, tulee emäkiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset kuolettaa myytävän määräalan osalta. 

Kiinteistöön kohdistuvat panttikirjat on luovutettava ostajalle kaupanteon yhteydessä.