Johtaako kiinteistön ostotarjouksen peruuttaminen sopimussakkoon?
Kiinteistökauppa on määrämuotoinen oikeustoimi. Tämä tarkoittaa, että kiinteistön osto- tai myyntitarjous poikkeaa oikeudellisesti irtaimen omaisuuden (asunto-osakkeen) osto- tai myyntitarjouksesta. Kiinteistökauppa tai kiinteistökaupan esisopimus on aina tehtävä maakaaren mukaisessa määrämuodossa ja edellyttää julkisen kaupanvahvistajan vahvistamista.
Usein kiinteistönvälittäjien käyttämissä vakiolomakkeissa saattaa esiintyä ehtoja, joiden mukaan mikäli kauppaa ei synny tarjouksen jättäjästä, ostajasta tai myyjästä johtuvista syistä, tarjouksen rikkonut osapuoli on velvollinen maksamaan sopimussakkoa esimerkiksi neljä prosenttia kauppahinnasta.
Tällainen ehto ei ole kiinteistökaupassa pätevä.
Maakaari ei tunne kiinteistön osto- tai myyntitarjousta sopimuksena, joka aiheuttaisi myyjä- tai ostajaosapuolille velvollisuutta tehdä lopullinen kiinteistökauppa. Täten kiinteistön ostotarjouksen peruuttaminen ei johda sopimussakkoon ellei tarjousta ole tehty määrämuotoisena.
Käytännössä yksipuolista tarjousta ei voitane tehdä edes kaupanvahvistajan vahvistamana. Sopimussakosta voidaan sopia vain määrämuotoisessa kiinteistökaupan esisopimuksessa, jonka kaupanvahvistaja vahvistaa allekirjoituksellaan.
Lue seuraavaksi: Kiinteistön kauppakirja ja kiinteistökaupan muistilista
Kiinteistökaupan esisopimus, ostotarjous ja sopimussakko
Ennen varsinaista kauppaa sopimussakosta voidaan sopia vain määrämuotoisessa kiinteistökaupan esisopimuksessa, jonka kaupanvahvistaja vahvistaa.
Maakaaressa on sanktiosäännös sen varalta (MK 2:8), että toinen osapuoli vetäytyy kaupasta:
Jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty 7 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.
Kiinteistökaupan perumisen oikeusvaikutukset rajoittuvat niihin suoranaisiin kustannuksiin, joita toiselle osapuolelle kaupan valmistelemisesta on aiheutunut. Välillisiä menetyksiä, kuten kiinteistön uudelleenmyyntikuluja, välityspalkkiota, sovitun ja myöhemmin toteutuvan kauppahinnan eroa, korkotappiota tai vuokratuoton menetystä, ostotarjouksen perunut osapuoli ei ole velvollinen maksamaan.
Annettu ostotarjous voidaan perua vähemmin seurauksin kuin varsinainen kiinteistökauppa.
Lue seuraavaksi: Kiinteistön ostotarjouksen peruminen, kiinteistökaupasta vetäytyminen ja kiinteistökaupan purkaminen
