Kiinteistökauppa – ostotarjouksen peruminen ja sopimussakko
Asunnon tai kiinteistön kauppa ei aina onnistu. Kaupan teko voi esimerkiksi peruuntua ostotarjouksen perumisen vuoksi. Kaupan toinen osapuoli voi vaatia myös sopimussakkoa esimerkiksi ostotarjouksen perumisen yhteydessä. Milloin kiinteistön kauppa voidaan purkaa tai milloin myyjän tai ostajan tulee maksaa toiselle osapuolelle sopimussakko? Vastaamme näihin kysymyksiin artikkelissamme.
Sopimus voidaan perua seuraavista syistä
Kiinteistökauppa voitiin ennen 1.11.2024 voimaan tullutta maakaaren lainmuutosta perua molemmin puolin vain vähäisin seuraamuksin, mikäli ostotarjousta ei ole tehty maakaaren mukaisessa määrämuodossa ja kaupanvahvistajan vahvistamana.
Ostotarjous voidaan edelleenkin perua, mutta jos peruminen tapahtuu ilman asianmukaisia perusteita, ostaja voi joutua maksamaan sopimussakkoa, jos tällaisesta on ostotarjouksessa sovittu.
Kerromme seuraavaksi, mistä muista syistä kiinteistön kaupan ostotarjous voidaan perua tai purkaa.
Kiinteistön osto- tai myyntitarjous poikkeaa irtaimen omaisuuden osto- tai myyntitarjouksesta
Kiinteistön osto- tai myyntitarjous poikkeaa irtaimen omaisuuden (asunto-osakkeen) osto- tai myyntitarjouksesta. Kiinteistökauppa tai kiinteistökaupan esisopimus voidaan tehdä paitsi vapaamuotoisesti, myös maakaaren mukaisessa määrämuodossa, julkisen kaupanvahvistajan vahvistamana.
Kiinteistökaupan esisopimusta ja ostotarjousta koskevaa sääntelyä on kevennetty 1.11.2024 alkaen siten, että tehdyissä sopimuksissa voidaan nykyistä laajemmin määrätä kaupasta kieltäytymisen seuraamuksista. Kiinteistökaupan esisopimukseen tai ostotarjoukseen voidaan ottaa sopimussakkolauseke siltä varalta, että tarjouksen tekijä vetäytyy kaupasta. Korvaukseksi voidaan sopimuksessa määrätä tietyn käsirahan menettäminen tai muu vakiokorvaus.
Kaupasta vetäytyvä osapuoli voi joutua maksamaan sopimussakkoa, vaikka sopimusta ei olisikaan tehty maakaaren mukaisessa määrämuodossa tai maanmittauslaitoksen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä.
Jos kiinteistökaupan esisopimus tehdään maakaaren muotovaatimusta noudattaen, kaupan osapuolella on lisäksi oikeus vaatia toista osapuolta kiinteistökaupan tekemiseen esisopimuksessa sovituin ehdoin sekä oikeus saada korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Jos esisopimus on tehty vapaamuotoisesti, tällaista oikeutta sopimusosapuolella ei ole.
Vaikka kaupan osapuolet ovat vapaamuotoisesti sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, kaupasta vetäytyvän osapuolen on edelleen korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset.
Ilman kaupanvahvistajaa tehty tarjous
Ilman kaupanvahvistajaa tehty kiinteistön osto- tai myyntitarjous ei synnytä myyjälle tai ostajalle velvollisuutta tehdä lopullista kiinteistökauppaa. Mikäli kauppaa ei synny tarjouksen jättäjästä, ostajasta tai myyjästä johtuvista syistä, tarjouksen rikkonut osapuoli voi olla velvollinen maksamaan sopimussakkoa, jos tällaisesta ehdosta on sovittu. Kohtuulliseksi katsottava sopimussakon määrä kiinteistökaupassa voi olla esimerkiksi 10 % kauppahinnasta.
Maakaaressa on sanktiosäännös sen varalta (MK 2:8), että toinen osapuoli vetäytyy kaupasta.
Jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty 7 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.
Yleisesti kiinteistökaupan perumisen oikeusvaikutukset rajoittuvat sopimussakkoon tai niihin suoranaisiin kustannuksiin, joita toiselle osapuolelle kaupan valmistelusta on aiheutunut.
Välillisiä menetyksiä, kuten kiinteistön uudelleenmyyntikuluja, välityspalkkiota, sovitun ja myöhemmin toteutuvan kauppahinnan eroa, korkotappiota tai vuokratuoton menetystä, ostotarjouksen perunut osapuoli ei ole velvollinen maksamaan.
Tutustu kiinteistö- ja asuntokaupan ostotarjouksen perumiseen tapausesimerkkimme avulla.
Milloin sopimussakkoa ei tarvitse maksaa?
Sekä kauppakirjassa että ostotarjouksessa voidaan sopia sopimussakosta eli vakiokorvauksesta ja sen määrästä. Sopimussakolla tarkoitetaan kiinteistökaupassa rahamääräistä sanktiota, jonka sopimusta rikkova osapuoli on velvollinen maksamaan toiselle osapuolelle.
Sopimussakko on tarkoitettu toimimaan ennaltaehkäisevänä tekijänä ja korvauksena sopimusrikkomuksesta aiheutuvista vahingoista ilman, että niitä tarvitsee erikseen todistella.
Sopimussakkoa voidaan käyttää esimerkiksi:
- Kaupan peruuntumisessa: Jos myyjä tai ostaja peruu kaupan ilman hyväksyttävää syytä, sopimussakko voi astua voimaan.
- Maksuehtojen laiminlyönti: Ostaja ei maksa sovittua kauppahintaa määräaikaan mennessä.
- Muiden sopimusehtojen rikkominen: Esimerkiksi myyjä ei toimita sovittuja asiakirjoja tai kiinteistö ei ole siinä kunnossa, kun on sovittu.
Sopimussakkoa ei kuitenkaan tarvitse maksaa, mikäli:
- Sopimusrikkomukselle on hyväksyttävä syy
- Sopimusta muutetaan yhteisymmärryksessä
- Sopimus on ristiriidassa olemassa olevan lain kanssa
- Sopimusta ei ole rikottu
Tarvitsetko apua kiinteistökaupan sopimusten kanssa?
Kaikki kiinteistökauppaa koskevat sopimukset kannattaa tarkistaa huolella ja tarvittaessa myös konsultoida asiantuntijaa, kuten kiinteistölakimiestä, joka ymmärtää täysin sopimuksen määrätyt ehdot sekä niiden seuraukset. Vältät myös sopimusrikkomuksen mahdollisuuden, kun luotat asiantuntijaan.
Lue seuraavaksi: Ostajan ja myyjän velvollisuudet kiinteistökaupassa
