Asunnon ottaminen taloyhtiön hallintaan ja haltuunottomenettely
Yleisin syy osakkaan huoneiston ottamiselle taloyhtiön haltuun tapahtuu silloin, kun osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta. Muita asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n mukaisia syitä voivat olla jos huoneistossa vietetään häiritsevää elämää tai huoneiston käyttö yhtiöjärjestyksen mukaisen käyttötarkoituksen vastaisesti. Käyttötarkoituksen vastaista käyttöä on esimerkiksi toimiston käyttäminen asuntona.
Asunnon haltuunotto taloyhtiön hallintaan
Vastikkeet ovat taloyhtiön tulonlähde ja niiden maksamattomuus voi aiheuttaa taloyhtiössä isojakin ongelmia – vaikeuksia lainojen lyhennysten ja kuukausittaisten ylläpitoon liittyvien kustannusten maksuissa.
Vastikkeiden periminen aiheuttaa taloyhtiölle perintäkuluja ja taloutta joudutaan paikkaamaan siten, että toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa taloudellisesti.
Asunnon haltuunoton valmistelu
Ennen varsinaista asunnon haltuunottoa tehdään:
- Maksusaatavan normaalit perintätoimet, eli maksuhuomautukset ja mahdollisuuksien mukaan maksujärjestelyiden sopiminen osakkaan kanssa.
- Häiriökäyttäytymisessä varoitukset sekä keskustelu osakkaan kanssa
- Yhtiöjärjestyksen vastaisen huoneiston käytössä myös varoitukset sekä keskustelut.
Asunnon haltuunoton prosessi
Asunnon hallintaan ottaminen alkaa yhtiökokouksen koolle kutsumisesta, jossa tehdään päätös hallintaan ottamisen aloittamisesta ja osakkaalle lähetetään hallituksen kirjallinen varoitus.
Mikäli huoneisto on vuokrattu, varoitus tulee antaa tiedoksi myös mahdolliselle vuokralaiselle tai huoneiston käyttäjälle. Tiedoksi antaminen varoituksen antamisesta on tehtävä todisteellisesti. Varma tapa toimittaa tiedoksianto on käyttää haastemiestä.
Joskus varoituskirje riittää eikä haltuunottoa tarvitse jatkaa
Useimmiten pelkkä varoituskirje on itsessään tehokas toimi, eikä prosessia tarvitse viedä eteenpäin. Jos osakkeenomistaja maksaa erääntyneet saatavat tai korjaa varoitukseen johtaneen menettelynsä, prosessia huoneiston hallintaan ottamisesta ei saa jatkaa.
Osakehuoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan yhtiökokouksen päätöksellä
Jos varoitus ei tuota tulosta, huoneiston haltuunotto viedään yhtiökokouksen päätettäväksi. Päätös tehdään enemmistöpäätöksenä eikä osakkeenomistaja itse saa osallistua päätöksentekoon.
Taloyhtiö voi ottaa huoneiston hallintaan enintään kolmen vuoden ajaksi.
Haltuunottopäätös on annettava osakkeenomistajalle tiedoksi
Päätös asunto-osakkeen huoneiston haltuunotosta tulee toimittaa tiedoksi 60 päivän kuluessa päätöksen teosta osakkeenomistajalle sekä vuokralaiselle ja huoneiston käyttäjälle.
Tiedoksianto tehdään samoin kuin varoituksen tiedoksi antaminen.
Päätöksen tiedoksianto ulkomaille
Tiedoksiantoja varoituksen antamisesta ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta ulkomailla asuville on ollut vaikea tehdä ja viivästyksistä on voinut aiheutua taloyhtiön päätöksen tehottomuus.
Vuoden 2024 heinäkuusta alkaen tiedoksiantoa ulkomailla oleskelevalle osakkeenomistajalle, vuokralaiselle ja asukkaalle helpotettiin.
Heidän osaltaan määräajan noudattamiseen riittää, että 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä tehdään hakemus toimittaa tiedoksianto samoin kuin haaste. Hakemuksen tekeminen riittää, tiedoksiannon ei tarvitse onnistua 60 päivän määräajassa.
Käräjäoikeus auttaa haltuunotossa
Jos asunto-osakeyhtiö ei saa huoneistoa hallintaansa, yhtiön on haettava häätötuomiota käräjäoikeudelta ja ulosotto toimittaa häädön. Taloyhtiö ei saa itse vaihtaa avaimia.
Haltuunottopäätöstä voidaan moittia
Osakkeenomistaja tai vuokralainen voi saattaa tuomioistuimen tutkittavaksi, onko osakehuoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan perustetta.
Moitekanne yhtiökokouksen päätöksen julistamisesta pätemättömäksi on pantava vireille yhtiötä vastaan 30 päivän kuluessa siitä, kun päätös hallintaan ottamisesta on annettu tiedoksi.
Haltuunotettua huoneistoa ei saa jättää tyhjilleen
Hallintaan otettu asunto on viipymättä vuokrattava. Jos hallintaanotto ei ole johtunut vuokralaisesta, vuokralaisella on etuoikeus huoneiston vuokraamiseen.
Asunnon huono kunto voi olla vuokraamisen esteenä
Huonokuntoista asuntoa voidaan joutua korjaamaan omistajan lukuun, mikäli sitä hoidetaan niin huonosti, että vuokraaminen ei ole mahdollista.
Yhtiöllä on oikeus periä vuokrasta hallintaan ottamisesta aiheutuneet kulut, osakehuoneiston korjaamisesta yhtiölle aiheutuneet kustannukset ja maksamatta olevat yhtiövastikkeet sekä ne vastike-erät, jotka erääntyvät osakkeenomistajan maksettaviksi hallinnassaolon aikana.
Käytännössä on usein ongelmallista, että huoneistoa olisi korjattava ennen kuin sen saa ylipäätään vuokrattua ja korjaukset joudutaan tekemään yhtiön varoista.
On myös mahdollista, että vuokratulot eivät riitä kattamaan niin rästejä ja hallintaanotosta syntyneitä kuluja.
Huoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan enintään kolmen vuoden ajaksi
Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolme vuotta asunto-osakeyhtiön hallinnassa.
Mikä tarve hallintaan otolle jatkuu tämän jälkeen, on huoneiston hallintaan otosta tehtävä uusi päätös.
Kiinteistölakimies auttaa kaikissa haltuunoton tilanteissa
Mikäli taloyhtiössänne on käsillä tilanne, jossa osakehuoneiston haltuunottoa harkitaan maksamattomien vuokrarästien tai osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata muuta yhtiöjärjestyksen määräystä, ota heti yhteyttä Kiinteistölakimieheen.
Hoidamme haltuunoton prosessin alusta alkaen ja ajamme asianne tarvittaessa myös oikeudessa.
Lue seuraavaksi: Lumityöt taloyhtiössä – Kenelle kunnossapitovastuu kuuluu?
Lue seuraavaksi: Yhtiön piha-alueiden kunnossapito- ja korvausvastuu
Lue seuraavaksi: Taloyhtiön ja osakkaan väliset riidat – Tutustu tapausesimerkkeihin
