Salainen virhe ja myyjän vastuun rajoittaminen kauppakirjassa
Salainen tai piilevä virhe kiinteistökaupassa voi oikeuttaa hinnanalennukseen tai kaupan purkuun. Myyjä voi rajoittaa vastuutaan virheestä kauppakirjaan otettavilla vastuunrajoituslausekkeilla. Tässä artikkelissa kerromme lyhyesti, mistä asioista myyjä vastaa salaisen virheen ilmetessä, sekä mitä asioita ostajan tulee huomioida vedotakseen salaiseen virheeseen.
Mikä on salainen virhe?
Kiinteistössä on laatuvirhe, kun kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä vastaavalta kiinteistöltä vastaavassa tilanteessa voidaan odottaa. Jos virhe on sellainen, ettei myyjä ole ollut siitä tietoinen tai kohtuullisesti hänen ei olisi pitänyt siitä tietää, tällaista virhettä kutsutaan salaiseksi virheeksi tai piileväksi virheeksi.
Kauppakirjan vastuunrajoituslauseke
Kiinteistön kauppakirjaan otettavilla vastuunrajoitusehdoilla voidaan rajoittaa myyjän vastuuta kiinteistössä havaituista virheistä, mutta ”vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä” (Maakaari 2 luku 9 §).
Tämä tarkoittaa sitä, että vastuunrajoituslausekkeen tulee olla selkeä ja täsmällinen, jotta se on pätevä. Ostajan tulee tietää tarkasti, mitä virheitä vastuunrajoitus koskee ja millä ehdoilla vastuu rajoittuu.
Myyjän vastuu salaisen virheen ilmetessä
Myyjällä on aina vastuu kaupan kohteen, esimerkiksi omakotitalon, osakehuoneiston tai erillistalon salaisesta virheestä, vaikka myyjällä ei olisi ollut siitä mitään tietoa. Mikäli myyjä on rakentanut tai remontoinut asunnon, hän ei voi yleensä vedota salaiseen virheeseen, jos virhe aiheutuu rakentamismääräysten tai hyvän rakentamistavan vastaisesta rakentamisesta.
Mikäli virhe katsotaan salaiseksi, tämä voi vähentää myyjän vastuuta virheestä. Ostajalla ei ole oikeutta saada vahingonkorvausta myyjältä salaisen virheen takia. Ostaja voi kuitenkin vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua myös asunnon salaisen virheen vuoksi. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että salaisen virheen korjauskustannukset korvataan, mutta muita vahinkoja ei. Esimerkiksi väliaikaisasumista, korjaukseen otetun pankkilainojen korkoja, mahdollisia lääkärikuluja tai terveydellistä haittaa ei yleensä korvata.
Mitä ostajan tulee huomioida, jos hän aikoo vedota salaiseen virheeseen?
Salaista virhettä arvioitaessa kiinnitetään huomiota siihen, mitä kaupan kohteessa vastaavan tasoisilta ja ikäisiltä asunnoilta tai kiinteistöiltä voidaan kohtuudella olettaa. Uudelta rakennukselta voidaan olettaa parempaa laatutasoa kuin vanhoilta rakennuksilta. Myös rakentamisen aikaiset rakentamismääräykset on otettava huomioon salaisen virheen arvioinnissa.
Olennainen poikkeama normaalitasosta ei riitä virheen perusteeksi, jos ostaja on siitä tiennyt. Samoin jos virhe on jo otettu huomioon kauppahinnassa tai kaupan ehdoissa. Tällöin virhe tulee ilmoittaa ja kirjata selkeästi kiinteistön kauppakirjaan, kuten myös miten kaupan kohteessa hinta on laskettu kyseisen virheen perusteella.
Ostajalla on kiinteistön kaupassa selonottovelvollisuus normaalista seikoista, jotka ostajan olisi pitänyt havaita ostettavasta kiinteistöstä.
Ota yhteys Kiinteistölakimieheen jos epäilet virhettä – Kyseessä voi olla salainen virhe
Jos epäilet kiinteistössäsi olevan salainen virhe, on tärkeää toimia nopeasti. Salaisen virheen tapauksessa ostaja voi vedota virheeseen esimerkiksi, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti.
Ostaja voi vedota virheeseen, mikäli ilmoitus tehdään kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Kiinteistölakimies auttaa selvittämään, onko kiinteistön virhe salainen. Ota yhteyttä tilanteen selvittämiseksi.
Lue seuraavaksi: Piilevä virhe asuntokaupassa – Myyjän ja ostajan vastuut
