Sopimussakkolauseke ei ole pätevä, ellei kiinteistökaupan ostotarjousta ole tehty määrämuotoisena

Ostotarjouksen peruuttaneen osapuolen ei tarvitse maksaa sopimussakkoa, ellei kiinteistökaupan esisopimusta ole tehty määrämuotoisena ja kaupanvahvistajan vahvistamana. Jos kaupan osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty määrämuotoisena, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.

Kiinteistökauppa on määrämuotoinen oikeustoimi. Tämä tarkoittaa, että kiinteistön osto- tai myyntitarjous poikkeaa oikeudellisesti irtaimen omaisuuden (asunto-osakkeen) osto- tai myyntitarjouksesta. Kiinteistökauppa tai kiinteistökaupan esisopimus on aina tehtävä maakaaren mukaisessa määrämuodossa ja edellyttää julkisen kaupanvahvistajan vahvistamista.

Maakaari ei tunne kiinteistön osto- tai myyntitarjousta sellaisena sopimuksena, joka aiheuttaisi myyjä- tai ostajaosapuolille velvollisuutta tehdä lopullinen kiinteistökauppa. Usein kiinteistönvälittäjien käyttämissä vakiolomakkeissa saattaa kuitenkin esiintyä ehtoja, joiden mukaan mikäli kauppaa ei synny tarjouksen jättäjästä, ostajasta tai myyjästä johtuvista syistä, tarjouksen rikkonut osapuoli on velvollinen maksamaan sopimussakkoa. Tällainen ehto ei kuitenkaan ole kiinteistökaupassa pätevä. Käytännössä yksipuolista tarjousta ei voitane tehdä edes kaupanvahvistajan vahvistamana.

Ennen varsinaista kauppaa sopimussakosta voidaan sopia vain määrämuotoisessa kiinteistökaupan esisopimuksessa, jonka kaupanvahvistaja vahvistaa.

Maakaaressa on sanktiosäännös sen varalta (MK 2:8), että toinen osapuoli vetäytyy kaupasta:

Jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty 7 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.

Yleisesti kiinteistökaupan perumisen oikeusvaikutukset rajoittuvat niihin suoranaisiin kustannuksiin, joita toiselle osapuolelle kaupan valmistelemisesta on aiheutunut. Välillisiä menetyksiä, kuten kiinteistön uudelleenmyyntikuluja, välityspalkkiota, sovitun ja myöhemmin toteutuvan kauppahinnan eroa, korkotappiota tai vuokratuoton menetystä, ostotarjouksen perunut osapuoli ei ole velvollinen maksamaan.