Voiko myyjä syyllistyä kiinteistökaupassa petokseen?

Joissakin tilanteissa myyjän toimintaan voi liittyä myös rikosoikeudellinen vastuu. Tämä voi tapahtua esimerkiksi silloin, kun ostaja erehdytetään ostamaan kiinteistö, jota hän ei muuten ostaisi.

Tällöin kysymys voi olla petoksesta.

Petostunnusmerkistön soveltuminen kiinteistökauppoihin

Rikoslain (39/1889) 36 luvun 1 §:n mukaan petoksesta tuomitaan se, joka hankkiakseen itselleen tai toiselle oikeudetonta taloudellista hyötyä taikka toista vahingoittaakseen, erehdyttämällä tai erehdystä hyväksi käyttämällä saa toisen tekemään tai jättämään tekemättä jotakin ja siten aiheuttaa taloudellista vahinkoa erehtyneelle tai sille, jonka eduista tällä on ollut mahdollisuus määrätä.

Siten petos edellyttää:

• taloudellisen hyödyn tavoittelua: myyjä esimerkiksi tavoittelee kiinteistölle korkeampaa kauppahintaa;
• hyödyn oikeudettomuutta: korkeampi kauppahinta perustuu esimerkiksi myyjän antamiin valheellisiin tai virheellisiin tietoihin;
• erehdyttämistä tai erehdyksen hyväksikäyttöä: ostajalle esimerkiksi kerrotaan valheellisia tai virheellisiä tietoja tai jätetään korjaamatta ostajan virheellinen käsitys kiinteistöstä;
• erehdyttämisestä aiheutuvaa erehdystä: myyjän toimista aiheutuu esimerkiksi ostajan virheellinen käsitys kaupan kohteena olevasta kiinteistöstä;
• erehdyksen vallassa tehtyä määräämistointa eli kiinteistökauppaa
• määräämistoimesta aiheutunutta taloudellista vahinkoa, esimerkiksi korkeampaa kauppahintaa ja
• tahallisuutta.

Kiinteistökauppoihin liittyvissä petoksissa on siten usein kyse siitä, että myyjä erehdyttää ostajaa tahallaan taloudellisessa hyötymistarkoituksessa. Myyjä voi esimerkiksi tahallaan salata tietoja asunnon tai kiinteistön kunnosta tai antaa virheellisiä tietoja ostajalle saadakseen kiinteistöstä paremman kauppahinnan.

Kiinteistökaupoissa on myös yleensä kyse suurista kauppasummista, jolloin törkeän petoksen (RL 36 luku 2 §) kvalifiointiperusteena oleva huomattavan taloudellisen hyödyn tavoittelu useimmiten täyttyy.

On kuitenkin syytä huomata, että huomattavaa taloudellista hyötyä arvioidaan siitä lähtökohdasta, mikä olisi ollut kiinteistön kohteen arvo kaupantekohetkellä siinä tapauksessa, että ostajille olisi kerrottu totuudenmukaiset tiedot kohteesta eikä sen mukaan, mikä on ollut kiinteistön koko hinta.

Myyjän tiedonantovelvollisuus ja sen laiminlyönti

Myyjälle asetetaan maakaaressa (540/1995) hyvin laaja tiedonantovelvollisuus.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentissa säädetään laatuvirheestä, jonka 2-kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennuksen kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Saman pykälän 3-kohdassa säädetään edellä 2-kohdassa mainittujen seikkojen ilmoittamatta jättämisestä, joka rinnastuu virheellisten ja harhaanjohtavien tietojen antamiseen.

Vaikka edellä kuvattu myyjän tietojen antamatta jättäminen näyttäisi soveltuvan hyvinkin petosrikoksen tunnusmerkistöön, on syytä huomata, että myyjän rikosoikeudellinen vastuu edellyttää rikosoikeudellista tahallisuutta eli ostajan tahallista harhaanjohtamista, koska petos on rangaistava ainoastaan tahallisena rikoksena

Tapausesimerkkejä

Vaasan hovioikeus on ratkaisussaan 8.1.2018 arvioinut petoksen tunnusmerkistön täyttymistä asuntokauppariidassa, jossa käräjäoikeus oli aiemmin tuominnut vankeusrangaistuksen törkeästä petoksesta.

Tapauksessa myyjän puoliso oli jättänyt kertomatta ostajille höyrynsulun puuttumisesta seinärakenteista. Höyrynsulun puuttuminen ei ollut ilmennyt rakennuslupakuvista, koska talo oli rakennettu rakennuslupakuvien vastaisesti.

Myyjän mukaan höyrynsulun puuttumista ei ollut jätetty tietoisesti kertomatta eli rikoksen edellyttämä tahallisuus puuttui. Hovioikeus katsoi tapauksessa, että myyjän puoliso oli toiminut asiassa törkeän huolimattomasti, mutta tahallisuutta ei ollut. Koska petos on rangaistava vain tahallisena rikoksena, oli hovioikeus hylännyt syytteen petoksesta.

Sen sijaan Turun hovioikeus on ratkaisussaan 22.11.2017 tuominnut kosteus- ja homevaurioisen kiinteistön myyjät ehdollisiin vankeusrangaistuksiin petoksesta.

Myyjien oli katsottu menettelyllään tahallaan erehdyttäneen ostajaa solmimaan kaupan ja maksamaan kiinteistöstä 193.000,00 euron kauppahinnan, vaikka rakennuksen arvo oli tosiasiallisesti ollut korkeintaan 70.000,00 euroa.

Turun hovioikeus on myös tuoreimmassa ratkaisussaan 30.11.2019 (vailla lainvoimaa) katsonut, että kiinteistön myyjä syyllistyi törkeään petokseen, koska oli jättänyt vuonna 2012 tehdyssä omakotitalon kaupassa kertomatta ostajille tiedossaan olleista talon paalutukseen liittyvistä puutteista.

Myyjän katsottiin aiheuttaneen ostajille vähintään 170.000,00 euron suuruinen vahinko ja hänet tuomittiin asiassa ehdolliseen vankeusrangaistukseen.

Johtopäätökset

Siten on tapauskohtaisesti mahdollista, että myyjän katsotaan kiinteistökaupassa syyllistyneen myös (törkeään) petokseen, josta voi seurata sakkoa tai enimmillään 4 vuoden vankeusrangaistus. On kuitenkin syytä huomata, että rikosasian tuomitsemiskynnys on huomattavasti korkeammalla kuin riita-asioissa.

Tuomitsemiskynnys edellyttää paitsi myyjän puolelta tapahtuvaa ostajan tahallista erehdyttämistä, myös muiden petosrikokseen liittyvien tunnusmerkistötekijöiden täyttymistä.

Mikäli ostajan tahallista harhaanjohtamista ei voitaisi näyttää eikä myyjän siten katsottaisi syyllistyneen rikokseen, kiinteistökaupan pätemättömäksi julistaminen oikeustoimilain (228/1929) petollisen viettelyn taikka kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn vuoksi voisi tulla kysymykseen.