Vahingonkorvausvastuu ja kiinteistön kauppa 

Kiinteistön kauppaa sääntelevän maakaaren mukaan kiinteistön ostajalla on kiinteistön laatuvirheen, vallintavirheen tai oikeudellisen virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Mikäli myyjä ei ole toiminut huolimattomasti vaan kyse on salaisesta virheestä, ostajalla ei ole oikeutta saada korvausta hänelle aiheutuneesta vahingosta. Ostaja voi kiinteistön salaisen virheen johdosta vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua ja saada kauppahinta palautetuksi kokonaan tai osaksi.

Vahingonkorvausvastuu ja korvattava vahinko

Vahingonkorvauslain mukaan vahinkoa kärsineen on lähtökohtaisesti voitava osoittaa vastapuolen toimineen huolimattomasti. Huolimattomuuden ohella voidaan myös puhua tuottamuksesta, mikä tarkoittaa samaa kuin huolimattomuus.

Sopimussuhteissa, kuten kiinteistön tai asunnon kaupassa sovelletaan vahingonkorvauslaista poikkeavasti käännettyä todistustaakkaa eli myyjän on näytettävä toimineensa huolellisesti. Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe tai sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa. 

Myyjä voi kuitenkin vapautua vahingonkorvausvastuusta, jos hänen antamansa virheelliset tiedot esimerkiksi rakennuksessa käytetyistä materiaaleista perustuvat rakennuttajan tai isännöitsijän hänelle antamiin tietoihin.

Vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon sopimusrikkomuksen syy, vahingon aiheuttajan mahdollisuus ehkäistä vahinko ja toisen sopijapuolen myötävaikutus vahinkoon sekä muut olosuhteet.

• Esimerkki: Vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos kiinteistön omistaja ei pyri rajoittamaan vesiputken rikkoontumisesta aiheutunutta vesivahinkoa. Olkoonpa että vesivahinko aiheutuisi myyjän vastuulla olevasta rakennusvirheestä, ostajan velvollisuus on mahdollisuuksiensa mukaan rajoittaa syntynyttä vahinkoa.

Jos vahingon aiheuttaja on toiminut tahallisesti tai törkeän tuottamuksellisesti, sovitteluun ei yleensä ole aihetta.

Mitkä vahingot vahingonkorvausvastuu kattaa?

Vahingonkorvaus käsittää korvauksen kaikista sopimusrikkomuksesta aiheutuneista vahingoista, kuten kiinteistön korjauskustannuksista. Jos sopijapuoli on velvollinen korvaamaan toiselle aiheutuneen vahingon, lähtökohtana on täyden korvauksen periaate. 

Hyvin etäiset, epätavalliset ja arvaamattomat seuraukset jäävät korvausvelvollisuuden ulkopuolelle. 

Korvattaviksi tulevat suoranaiset vahingot, joita sopimusrikkomus on aiheuttanut vahinkoa kärsineelle. Tällaisia ovat kaupanteosta ja sopimusrikkomuksen selvittämisestä aiheutuneet kulut sekä asiantuntija-avusta aiheutuneet kustannukset. Laatuvirheestä johtuvia tyypillisiä kuluja aiheutuu vian korjaamisesta.

Tällainen vika voi olla esimerkiksi rakennuksen vesikaton vuotaminen taikka virheellisesti tehty salaojitus. Ostajalle voi aiheutua kustannuksia myös väliaikaisen asunnon hankkimisesta. 

Käytännössä kiinteistön kauppaan perustuvat vahingonkorvausvaatimukset koskevat yleensä vain korjauskuluja ja muita välittömiä kustannuksia. 

Kiinteistössä olevasta viasta, kuten sähkölaitteiston viallisuudesta, voi aiheutua vahinkoa myös kiinteistöllä olevalle irtaimelle omaisuudelle ja ihmisille. Varallisuusvahingon lisäksi korvattaviksi voivat tulla myös henkilövahingot sekä esinevahingot

Vahingonkorvausvastuuta voidaan rajoittaa sopimusehdoilla

Sopimusriskejä voidaan vähentää kauppakirjaan kirjattavilla sopimusehdoilla, joita kutsutaan vastuunrajoitusehdoiksi.

• Esimerkki: Kuntotarkastuksessa on havaittu poikkeavaa hajua rakenteissa. Mikäli poikkeavan hajun syytä ei tarkemmin tutkia, myyjän voi olla kannattavaa tinkiä kauppahinnasta ja rajoittaa kauppakirjassa vahingonkorvausvastuutaan mahdollisista kiinteistön piilevistä vaurioista ja vioista. Rakennuksen poikkeavan hajun syynä voivat olla esimerkiksi homevauriot.

Ollakseen sopimussuhteessa päteviä, vastuunrajoitusehdot on laadittava niin yksiselitteisesti, että ostaja ymmärtää mihin on sitoutunut suostumalla ehtoon. Ongelmia on syntynyt esimerkiksi tilanteissa, joissa kiinteistön kunnosta tietämätön kuolinpesä on myynyt virheelliseksi osoittautuneen kiinteistön.

Sopimussakko täydentää vahingonkorvausvastuuta

Ostotarjouksessa ja kauppakirjassa on suositeltavaa harkita erillistä sopimussakkolauseketta tehostamaan osapuolten vahingonkorvausvastuuta mahdollisten sopimusrikkomusten varalta. Sopimussakko erääntyy maksettavaksi, jos ostaja tai myyjä ei toimi sopimuksen mukaisesti, esimerkiksi maksaa kauppahinnan myöhässä tai ei luovuta kaupan kohteen hallintaa määräajassa. 

Sopimusta rikkoneen osapuolen tulee lähtökohtaisesti korvata koko sovitun sopimussakon määrä riippumatta vahingon todellisesta määrästä.

Milloin vahingonkorvaukset vanhenevat?

Laatuvirheen osalta ilmoitusvelvollisuudelle on maakaaressa asetettu kiinteä aikaraja. Ostaja menettää oikeutensa vedota laatuvirheeseen, jollei hän ole ilmoittanut siitä myyjälle viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovuttamisesta. Asunto-osakeyhtiöiden kohdalla vastaava aikaraja on kaksi vuotta. Oikeudellisiin virheisiin ja vallintavirheisiin voidaan vedota mainitun ajan jälkeenkin.

Myyjä ei kuitenkaan saa suojaa, jos hän on toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Passiivisenakin pysynyt ostaja voi vedota virheeseen, jos myyjä on esimerkiksi kaupan tekemisen jälkeen lisännyt kiinteistön vastuuta veloistaan. 

Samoin ostaja voi vedota viiden vuoden jälkeenkin kiinteistössä olevaan laatuvirheeseen, jos myyjä on menetellyt moitittavasti esimerkiksi salaamalla tiedossaan olevan vian. 

Silloin kun asuinkiinteistö on ostettu kiinteistöalan ammattilaiselta, virhevastuulla ei ole kiinteää aikarajaa. 

• Esimerkki: Rakennuttajana ollut elinkeinonharjoittaja ei vapaudu vastuusta pitemmänkään ajan kuluessa, jos asuinrakennusta ei ole perustettu tai rakennettu hyvän rakennustavan mukaan.

Vahingonkorvausvaatimus: Opas vaatimusten esittämiseen ja käsittelyyn

Vahingonkorvausvaatimuksen perusteet

• Vahingonkorvausvaatimus voi perustua sopimukseen, laissa määrättyyn vastuuseen tai tuottamukselliseen toimintaan.
• Vahingonkorvausvaatimuksen perusteena voi olla esimerkiksi virhe, viivästys tai muu vahinkoa aiheuttanut toiminta.
• Vahingonkorvausvaatimuksen hakijalla on oikeus saada korvausta vahingoista, jotka ovat aiheutuneet toisen toiminnasta.
• Vahingonkorvausvaatimuksen hakeminen edellyttää, että vahingon aiheuttaja on ollut tuottamuksellinen tai tahallinen.

Vahingonkorvausvaatimuksen hakeminen

• Voi hakea esimerkiksi tuomioistuimesta, Valtiokonttorista tai Kelasta.
• Hakeminen edellyttää, että vahingon aiheuttaja on ollut tuottamuksellinen tai tahallinen.
• Hakijalla on oikeus saada korvausta vahingoista, jotka ovat aiheutuneet toisen toiminnasta.
• Hakeminen voi olla vaikeaa, jos vahingon aiheuttaja ei ole ollut tuottamuksellinen tai tahallinen.

Vahingonkorvausvaatimuksen käsittely

• Käsittely voi kestää pitkään, jos vahingon aiheuttaja ei ole ollut tuottamuksellinen tai tahallinen.
• Käsittely voi olla vaikeaa, jos vahingon aiheuttaja ei ole ollut tuottamuksellinen tai tahallinen.
• Käsittely voi johtaa siihen, että vahingonkorvausta ei myönnetä.
• Käsittely voi johtaa siihen, että vahingonkorvausta myönnetään osittain.

Vahingonkorvausvaatimuksen seuraukset

• Seurauksena voi olla, että vahingonkorvausta myönnetään.
• Seurauksena voi olla, että vahingonkorvausta ei myönnetä.
• Seurauksena voi olla, että vahingonkorvausta myönnetään osittain.
• Seurauksena voi olla, että vahingon aiheuttaja joutuu maksamaan korvauksen.

Vahingonkorvausvaatimuksen sovittelu ja ratkaisu

• Sovittelu voi olla vaikeaa, jos vahingon aiheuttaja ei ole ollut tuottamuksellinen tai tahallinen.
• Sovittelu voi johtaa siihen, että vahingonkorvausta myönnetään.
• Sovittelu voi johtaa siihen, että vahingonkorvausta ei myönnetä.
• Sovittelu voi johtaa siihen, että vahingonkorvausta myönnetään osittain.

Vahingonkorvausvaatimuksen vaikutukset

• Vaikutukset voi olla merkittäviä, jos vahingonkorvausta myönnetään.
• Vaikutukset voi olla merkittäviä, jos vahingonkorvausta ei myönnetä.
• Vaikutukset voi olla merkittäviä, jos vahingonkorvausta myönnetään osittain.
• Vaikutukset voi olla merkittäviä, jos vahingon aiheuttaja joutuu maksamaan korvauksen.

Asiantuntija tutkii tilanteen

Ostaja voi saada kiinteistön laatuvirheen, vallintavirheen tai oikeudellisen virheen perusteella hinnanalennusta tai olennaisen virheen kohdalla purkaa kauppa.

Kiinteistökauppojen virheiden kohdalla tulee ottaa yhteyttä asiantuntijaan mahdollisimman nopeasti parhaan lopputuloksen saavuttamiseksi.

Kiinteistölakimies auttaa sinua oikeudellisten ongelmien selvittämisessä. Ota yhteyttä!

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.

Lue seuraavaksi: Oletko saanut lausumapyynnön oikeudelta riita-asiassa? Toimi näin!

Lue seuraavaksi: Virhevastuu kiinteistökaupassa: Mitä ostajan ja myyjän tulee tietää?