Kuolinpesän vastuu kiinteistökaupassa – näin vältät sudenkuopat

Pääsäännön mukaan kuolinpesän osakkaat eivät vastaa vainajan veloista. Vastuu rajoittuu perittävään osuuteen kuolinpesästä. Osakas voi joutua henkilökohtaiseen vastuuseen vainajan veloista, jos hän on toiminut pesää hoitaessaan tai hallitessaan huolimattomasti, perukirjaa ei ole tehty tai toimitettu verottajalle määräajassa.

– Kuitenkin kun kuolinpesä myy asunnon tai kiinteistön, kuolinpesää kohdellaan myyjänä kuin ketä tahansa tavallista myyjää, Kiinteistölakimies Groupin toimitusjohtaja Henri Alinen kertoo.

– Perintökaari syrjäytyy silloin maakaaren tieltä ja osakkaat vastaavat yhteisvastuullisesti mahdollisista kaupan ongelmista.

Vastuunrajoituslauseke suojaa myyjää kaupassa

Helsingin hovioikeus otti päätöksessään 7.4.2020 kantaa kuolinpesän osakkaiden vastuuseen kiinteistökaupassa.

Kyseisessä riita-asiassa kuolinpesän myymästä huoneistosta oli paljastunut laajamittainen mikrobivaurio, jonka vuoksi Espoon kaupungin terveystarkastaja oli asettanut huoneiston asumiskieltoon. Asunnossa oli todettu kosteus-, home- ja mikrobivaurioita, joiden vuoksi asunto oli asumiskelvoton.

Asunnon ostajat olivat itsekin kuolinpesän osakkaita. Kauppa oli tehty käypää hintatasoa halvemmalla osakkaiden tiedossa olevien asunnon kunnossapitotarpeiden vuoksi. Lisäksi muut osakkaat olivat suostuneet kauppaan vain kauppakirjaan kirjatulla ehdolla, että ”kuolinpesä vapautuu kaikista asuntoon liittyvistä vastuista”.

Ostajaosakkaat kuitenkin haastoivat kuolinpesän muut osakkaat oikeuteen ja vaativat kaupan purkua asunnossa ilmenneiden laajojen home- ja mikrobivaurioiden johdosta.  

– Asiaa ensimmäisenä oikeusasteena käsitellyt käräjäoikeus katsoi, että vastuun rajaaminen oli tästä huolimatta tapahtunut asuntokauppalain vastaisesti, koska laki edellyttää virheen yksilöintiä, Alinen kertoo.

Käräjäoikeus purki kaupan olennaisten virheiden johdosta. Asiasta valitettiin hovioikeuteen, joka kumosi käräjäoikeuden tuomion. Hovioikeuden mukaan merkitystä oli erityisesti annettava ostajan ymmärrykselle ehdon sisällöstä. Virhettä ei tarvitse yksilöidä vaan riittää, että ostaja ymmärtää mitä on sopimassa saadessaan asunnon halvemmalla.

Hovioikeus hyväksyi kaiken vastuun rajoittamisen kaupassa

Yksilöimättömän, myyjän vastuun täysin poissulkevan ehdon on oikeuskirjallisuudessa katsottu olevan usein kohtuuton silloin, kun ostajana on yksityinen henkilö.

Vastuuta kaupan kohteesta voidaan rajoittaa kauppakirjassa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Asuntokauppalain ja kiinteistökaupan lain eli maakaaren esitöissä (HE 14/1994 vp s. 127 ja HE 120/1994 vp s. 45) on todettu, että vastuunrajoitusehdon on oltava niin yksilöity, että siitä selvästi käy ilmi, miltä osin ja millä tavoin on sovittu poikettavaksi lain säännöksistä. Tällöin ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastatakseen ja voi arvioida vastuunrajoitusehdon merkityksen myös hinnasta sovittaessa.

Jos asunto tai kiinteistö myydään ”siinä kunnossa kuin se on” tai muuta samankaltaista yleisluontoista vastuunrajoituslauseketta käyttäen, ostaja ei tiedä, miten myyjän vastuu poikkeaa laissa säädetystä.

– Vastuu voidaan pätevästi rajata esimerkiksi rikkinäisen kodinkoneen osalta mainitsemalla tästä kauppakirjassa, Alinen kertoo.

Vaatimus siitä, että kaikki virheet on yksilöitävä uhalla, että ostaja voisi myöhemmin vedota yksilöimättä jääneisiin virheisiin, rajoittaisi hovioikeuden päätöksen mukaan kuitenkin liikaa sopimusvapautta. Näin etenkin tilanteessa, jossa tasavertaiset sopijakumppanit haluavat tietoisesti sopia riskinjaosta esimerkiksi hinnanalennusta vastaan.

Helsingin hovioikeus katsoikin, että yksilöintivaatimus voi täyttyä muullakin tavalla kuin luetteloimalla tarkasti kaikki virheet ja puutteet, joista myyjä ei vastaa.

Vastuunrajoitus edellyttää kauppakirjan ehdolta erityistä selvyyttä

Vastuunrajoitusehdon tulee olla niin selvä, että ostaja tietää, miten myyjän vastuu poikkeaa laissa säädetystä ja mitä taloudellisia seuraamuksia myyjän vastuun rajoittamisesta voi hänelle olla.

Kun vastuunrajoitusehto on selvä, ostaja voi arvioida vastuunrajoitusehdon merkityksen omalta kannaltaan ja ottaa sen huomioon esimerkiksi kauppahinnassa.

– Myyjän pitää vaatia, että syyt hinnan alentamiselle merkitään tarkoin kauppakirjaan myöhempien epäselvyyksien välttämiseksi, Alinen kertoo.

Arvioidaan tapauskohtaisesti 

Hovioikeuden päätöksen mukaan vastuunrajoitusehdon pätevyys on arvioitava tapauskohtaisesti ottamalla huomioon aina kulloinkin kyseessä olevan kaupan olosuhteet. Arvioinnissa on ensisijaisesti kiinnitettävä huomiota siihen, miten selvä ja yksiselitteinen vastuunrajoitusehto on. Merkitystä on myös sillä, onko osapuolilla ollut tasavertaiset mahdollisuudet arvioida vastuunrajoitusehdon merkitys ja seuraukset omalta kannaltaan. Huomiota on kiinnitettävä myös siihen, ovatko ostajat saaneet asunnon alhaisemmalla hinnalla vastuunrajoitusehdon vuoksi.

Hovioikeuden mukaan ostaja oli tullut tietoiseksi asunnon korjaustarpeista ja myös siihen liittyvistä piilevistä riskeistä. Hän oli tullut tietoiseksi myös siitä, että juuri nämä seikat olivat johtaneet siihen, ettei asunto ollut mennyt kaupaksi. Vaikka kaupalla ei ole näytetty olleen erityistä kiirettä, asiassa esitetyistä sähköpostiviesteistä kuitenkin ilmeni osakkaiden halu saada asunto myytyä ennen putkiremonttia ja pesä lopullisesti jaettua.

Hovioikeus yhteenvetona toteaa, että ostajat olivat tässä tapauksessa olleet vähintään tasavertaisessa asemassa myyjien kanssa ja ottaneet selvästi alhaisempaa kauppahintaa vastaan tietoisen riskin asunnon kunnosta. Jos alapohjasta ei olisi löytynyt kosteus- ja mikrobivaurioita, ostajat olisivat asunnon kunnostamalla saaneet noin 600.000 euron arvoisen asunnon edullisesti.

Edelleen ostajien on täytynyt ymmärtää, mitä heidän itsensä käyttämä ilmaisu ”kuolinpesä vapautuu kaikista asuntoon liittyvistä vastuista” ja kaupan tekeminen ilman reklamaatio-oikeutta tarkoittaa, ja että muut osakkaat ovat suostuneet alihintaiseen kauppaan juuri tämän ehdon vuoksi. Ostajien kertomukset siitä, että heidän käsityksensä mukaan ilmaisut viittaisivat vain nähtävissä olleisiin korjaustarpeisiin, eivät olleet hovioikeuden mukaan uskottavia.

Tätä johtopäätöstä tuki myös sanamuoto, miten ehto oli kauppakirjaan muotoiltu. Sen mukaan ostajat olivat sitoutuneet kantamaan riskin kaupan jälkeiseltä ajalta ilmenneistä virheistä ja puutteista eivätkä voi vedota kaupan jälkeen paljastuneisiin lisäkustannuksiin tai korjaustoimiin, eikä 107 000 euron korjauskuluja voitu pitää kohtuuttomina saatuun hinnanalennukseen nähden.

– Myyjän vastuun kokonaan poissulkeva ehto voi kuitenkin jossain tilanteessa johtaa kohtuuttomuuteen, jonka johdosta ehtoa voidaan sovitella, Alinen toteaa.

Näin voisi esimerkiksi tapahtua, jos asumistarkoitukseen myyty talo osoittautuukin täysin asuinkelvottomaksi.

Kun myyjänä on kuolinpesä – huomioi nämä seikat!

Vaikka myyjän vastuut ovat lain mukaan samat, ostajan asema on lähtökohtaisesti huonompi kuin jos myyjä olisi elossa. Kuolinpesän osakkaat eivät useinkaan ole asuneet asunnossa tai kiinteistöllä, ainakaan pitkään aikaan. Siksi tiedot, joita kuolinpesä voi kaupan kohteesta antaa, eivät useinkaan ole ajantasaisia.

Jos kiinteistöllä pidetään kuntotarkastus, on tämäkin usein pintapuolinen eikä tutkita talon rakenteita, vaikka pitäisi. Jos asunnossa tai kiinteistössä myöhemmin paljastuu virhe, homeisia rakenteita tai kosteusvaurioita, korvausvastuu voi tulla pesän osakkaille yllätyksenä. Kauppakirjoihin harvoin lisätään vastuunrajoituksia tai vastuunrajoitus kirjataan niin ylimalkaisesti tai epäselvästi, ettei rajoitus sido ostajaa vetoamasta myöhemmin virheisiin.

Kuten edellä olevasta hovioikeuden päätöksestä ilmenee, vastuun pätevä rajoittaminen aiheutti tulkintakysymyksiä myös oikeudelle. Hovioikeus päätyi asiassa eri ratkaisuun kuin käräjäoikeus ja asiaa puitiin vuosia. Kanteensa hävinnyt ostaja sai suuret oikeudenkäyntikulut korvattavakseen. Oikeudessa häviävä osapuoli tavanomaisesti maksaa sekä omansa että vastapuolen oikeudenkäyntikulut.

Vaikka kaupassa käyttäisi kiinteistönvälittäjää, myyjä ei vapaudu vastuusta. Välittäjä vastaa omasta suorituksestaan, eikä esimerkiksi myöhemmin ilmenneistä salaisista virheistä, ellei itse ole toiminut huolimattomasti. Välittäjän huolimattomuus voi tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, kun hän jättää saamiaan tietoja kohteen kunnosta kertomatta ostajalle tai salaa tietämänsä ominaisuuden.

Asiantuntijan vinkit kaupantekoon:

• Kauppakirjassa on mainittava kaikki kuolinpesän osakkaat myyjinä. Osakkaat tarkistetaan perukirjan sukuselvityksestä.
• Jos kaikki osakkaat eivät allekirjoita kauppakirjaa, kauppaa ei voida tehdä ennen kuolinpesän tai sen osan jakoa.
• Jos pesän jaosta ei päästä sopimukseen, tuomioistuin voi määrätä osakkaan pyynnöstä pesänjakajan myymään asunnon.
• Kuolinpesä voi rajoittaa vastuutaan kaupassa siltä osin, kuin asunnon tai kiinteistön virheet on kauppakirjassa yksilöity.
• Kaiken kattava vastuunrajoitus voidaan tehdä tarkan harkinnan jälkeen. Älä tee tätä itse tai välittäjän avustuksella, vaan käytä apuna pätevää juristia tai kiinteistölakimiestä.
• Jos kaupassa tingitään hinnasta asunnon todettujen ongelmien vuoksi, kauppakirjaan on merkittävä syyt, joiden vuoksi kauppahintaa on alennettu.
• Pesän kannattaa teettää perusteellinen kuntotarkastus, etenkin jos kiinteistössä on riskirakenteita ja epäilyä virheistä. Kuntotarkastuksessa tehdyt havainnot tulee kirjata olennaisilta osin kauppakirjaan.
• Jos talosta on lupapiirustukset, tarkastakaa vastaavatko talon eristepaksuudet ja muut ominaisuudet piirustuksissa kerrottua. Rakennepiirustuksista poikkeaviin ominaisuuksiin usein vedotaan kaupan virheinä.
• Pesän tulee selvittää, onko asunnossa tehty muutostöitä, jotka edellyttäisivät rakennuslupaa. Tieto rakennusluvan puuttumisesta, luvattomista muutostöistä tai lopputarkastuksen puuttumisesta tulee selvittää ja kirjata kauppakirjaan.
• Kaikki tiedossa olevat, asunnon tai kiinteistön kuntoa koskevat seikat kannattaa kirjata myös välittäjälle annettavaan tietoja asunnosta -lomakkeeseen.

Henri Alinen
Konsernijohtaja, Kiinteistölakimies Group

Henri Alinen on kiinteistölakimies ja Kiinteistölakimies Groupin toimitusjohtaja. Hänellä on 30 vuoden työkokemus erilaisista asunto- ja kiinteistökaupan virheistä johtuvien ongelmien selvittelystä ja oikeudenkäynneistä.

Lue seuraavaksi: Turha oikeudenkäynti kiinteistöriidassa

Lue seuraavaksi: Myyjät voittivat asuntokauppariidan