Voitimme kiinteistöriidan – oikeus purki kaupan

– Olimme ostaneet kivan omakotitalon rauhalliselta asuinalueelta Pirkanmaan
Sastamalasta. Kaiken piti olla kuntotarkastuksen mukaan kunnossa ja vain pientä
pintaremonttia vailla, asiakkaamme Mikko ja Suvi kertovat.

– Remonttisuunnitelmat menivät kuitenkin pahasti pieleen, kun kaupan jälkeen
talossa paljastuivat mittavat kosteus- ja homeongelmat.

Remontin aikana talossa alkoi heti paljastua kosteuteen viittaavia merkkejä. Rakenteita
avattaessa paljastui, että koko alapohja oli aivan märkä ja homeessa. Talossa olisi
mahdotonta asua ilman laajoja kuivatuksia ja korjauksia. Siltikään ei voitaisi varmasti
sanoa, saataisiinko kaikki homeet poistettua, jotta talo olisi terveellinen ja turvallinen asua.

”Myyjät väittivät meidän laiminlyöneen tarkastusvelvollisuutemme”

Ostajat olivat yhteydessä toimistoomme ja reklamoivat myyjiä virheistä sekä vaativat
kaupan purkua.

Myyjät myönsivät, että kosteus oli seurausta lämminvesivaraajan vuotamisesta, mutta
kertoivat olleensa tästä tietämättömiä. Tutkitut kosteus- ja homevauriot olivat heidän
mukaansa kiistattomia, mutta ostajat olivat heidän mukaansa laiminlyöneet
selonottovelvollisuutensa. Siksi myyjät eivät halunneet suostua kaupan purkuun.

– Kuntotarkastuksessa oli havaittu pintakosteusmittarilla keittiön puuhellan
alimmaisessa tiilirivissä kosteutta. Selvitimme kosteuden syytä parhaamme
mukaan, Mikko ja Suvi kertovat.

– Aloimme miettiä myyjän ja kuntotarkastajan kanssa, mistä hellan alaosan kosteus
voisi johtua. Hellaa ei oltu käytetty noin puoleentoista vuoteen, joten kuntotarkastaja
totesi, että kosteus voisi johtua uunin vähäisestä käytöstä, normaalista kosteudesta,
piipusta tulleesta ulkopuolisesta kosteudesta tai esimerkiksi vesilasin kaatumisesta.

– Mistään rakenteita avaavasta toimenpiteestä ei ollut puhetta, mutta silti myyjät
väittivät oikeudessa, että meidän ostajina olisi pitänyt avata lattia ja havaita
alapohjan laajat kosteusvauriot, Mikko puuskahtaa.

– Koska emme olleet lattioita tarkastuksen jälkeen oma-aloitteisesti avanneet,
myyjien mukaan olimme laiminlyöneet selonottovelvollisuutemme ja
mahdollisuuden saada hinnanalennusta tai kauppa puretuksi.

Koska myyjät eivät suostuneet sovinnolliseen ratkaisuun, vaatimukset oli esitettävä
oikeudessa. Käräjäoikeuden kuulemien todistajien mukaan kosteus uunin tiiliriviin oli
voinut tulla joko ylä- tai alakautta. Asiakkaamme olivat kuitenkin tiedustelleet asiaa myös
tulisijojen ammattilaiselta, jonka mukaan kosteus oli hyvinkin saattanut tulla ylhäältä käsin.

– Olisi ollut todella kohtuutonta, mikäli kauppaa läpimärästä ja -homeista talosta ei
olisi purettu sen vuoksi, että yhdestä kohtaa puuhellan oli pintakosteusmittarilla
mitattu kohonnut kosteuslukema.

Käräjäoikeuden mukaan ostajat eivät olleet laiminlyöneet kiinteistön
tarkastusvelvollisuuttaan. Kuntotarkastuksen tehnyt asiantuntijakaan ei ollut epäillyt
laajempaa kosteusvauriota. Näin ollen ostajilta ei ole voinut näissä oloissa edellyttää
tarkempia tutkimuksia selonottovelvollisuutensa täyttämiseksi ennen kauppaa.

Käräjäoikeuden tuomio oli yksiselitteinen: kauppa tuli purkaa ja kauppahinta palauttaa
korkoineen ostajille.

Hovioikeus vahvisti käräjäoikeuden päätöksen

Myyjät eivät kuitenkaan jättäneet asiaa tähän, vaan valittivat tuomiosta hovioikeuteen.
Hovioikeudessa he vaativat, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja myyjät vapautetaan
kaikesta korvausvelvollisuudesta.

Yhtenä perusteena myyjät vetosivat väitteeseen, että he olivat kuntotarkastuksen
yhteydessä luovuttaneet ostajille talon avaimet, mutta nämä olivat jättäneet tarkastuksen
tekemättä. Laiminlyömällä tarkastuksen tekemisen ostajat olisivat menettäneet oikeutensa vedota virheenä lämminvesivaraajan vuodon aiheuttamiin kosteusvaurioihin.

– Riidassa oli nimenomaan kyse siitä, millaista selonottovelvollisuutta
kiinteistökaupassa voidaan ostajilta edellyttää, kertoo asiaa hoitanut
kiinteistölakimies Tarmo Lensu Tampereen toimistolta.

– Olisi aika kohtuutonta, jos ostajien pitäisi oma-aloitteisesti rakenteita avaamalla
varmistua kaupan kohteen kunnosta ilman, että tästä olisi sovittu mitään erityistä.

Hovioikeuden mukaan kuntotarkastaja oli suositellut selvittämään puuhellan alimmalla
tiilirivillä havaitun kosteuden aiheuttajan. Oliko kuntotarkastaja suositellut avaamaan
lattian, oli näyttönä vain yhden todistajan kertomus. Kuntotarkastusraportin sisältö ja
todistajien kertomukset huomioon ottaen oli jäänyt näyttämättä, että kuntotarkastaja olisi yksilöinyt, mitä hän oli tarkoittanut lisätutkimuksilla. Kaupan osapuolten välillä ei oltu sovittu rakenteiden avaamisesta, eikä ostajilla siten ollut erityistä syytä ryhtyä kiinteistön tarkastuksessa rakenteita rikkoviin toimenpiteisiin.

Saimme Kiinteistölakimieheltä huippuhyvää ja asiantuntevaa palvelua

– Suuri kiitos kuuluu etenkin kiinteistölakimies Tarmo Lensulle, joka hoiti asiaamme
hovioikeudessa, Mikko ja Suvi toteavat.

– Tarmo oli hyvin perillä asioista ja vastasi aina huoliimme, joita stressaava
talokauppa aiheutti pitkän käsittelyn aikana. Vaikka lopullinen päätös asiassa saatiin
vasta noin kolmen ja puolen vuoden taistelun jälkeen, meillä ei missään vaiheessa
horjunut usko asiaa hoitaneiden kiinteistölakimiesten ammattitaitoon tai
osaamiseen.

Vaikka yli 80 prosenttia kaikista Kiinteistölakimiehen hoitamista riita-asioista päättyy
sovinnollisesti, joskus pitkältäkään riidalta ei voida välttyä. Tällöin vasta hovioikeuden
käsittelyn jälkeen riita-asiaan saadaan lopullinen päätös

– Vaikka riita kesti eikä lopputuloksesta voi koskaan olla täysin varma, ehkä parasta
kaikessa oli se, että meille syntyi prosessin aikana varma olo siitä, että asiat ovat
hyvissä käsissä ja saamme talokaupalle oikeudenmukaisen päätöksen, Mikko
tiivistää molempien ajatukset.

– Suosittelemme Kiinteistölakimiehen palveluita kaikille, joille on syntynyt ongelmia
kiinteistökaupan jälkeen.

Tarmo Lensu
lakimies