Ostaja aloitti turhan oikeudenkäynnin kiinteistöriidassa – tuomittiin maksamaan oikeudenkäyntikulut

Käräjäoikeudessa ostaja vaati kaupan purkua tai vaihtoehtoisesti merkittävää hinnanalennusta, selvittely- ja todistelukustannuksia sekä oikeudenkäyntikulujaan. Virheinä ostaja vetosi muun muassa seinärakenteen kosteusrasitukseen, höyrynsulun puutteeseen ja näistä aiheutuvaan mahdolliseen sisäilmahaittaan.

Asiakkaittemme Kati ja Jan Janssonin mukaan vaatimukset tuntuivat kohtuuttomilta, olihan kyse kuolinpesän myymästä asunnosta, joka oli ennen kauppaa kuntotarkastettu.

– Ostajan mukaan kahdessa seinässä neljästä oli havaittu viitteitä mikrobeista ja hengitysilmassa oli epäpuhtauksia, jotka aiheuttavat terveyshaittaa, Jan kertoo.

– Mitään riskirakenteita ei ollut havaittavissa kuntotarkastuksessa ja talo oli ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu. Virheitä alkoi löytyä vasta pitkän ajan kuluttua kaupan jälkeen, toteaa Kati. 

Ostajan mukaan kiinteistöstä löytyi virheellisiä rakenneratkaisuja ja kosteusvaurioita, joiden korjauskustannukset olivat yli 70 000 euroa eli noin puolet kauppahinnasta. Tämä oikeuttaisi purkamaan kaupan. Lisäksi asunto on ostajan mukaan korjauksen takia noin puoli vuotta pois asumiskäytöstä, josta syntyi myös ylimääräisiä asumiskuluja.

Lisää vaatimuksia yli vuoden kuluttua oikeudenkäynnin aloittamisesta

Vaatimuksia täydennettiin vielä vuosi sen jälkeen, kun asiassa oli jätetty haastehakemus. Ostajan mukaan kohteessa oli käytetty ulkoseinien ja yläpohjan lämmöneristeenä mineraalivillaa, jonka käyttö edellytti höyrynsulkua. Sellaista ei hänen mukaansa ollut tehty asianmukaisesti.

Haasteen mukaan bitumivuorauspaperi ei täyttänyt vaatimuksia. ”Paperia ei myöskään ole tiivistetty läpivienneissä, joten on todennäköistä, ettei paperin saumojakaan ole tiivistetty. Höyrynsulkumuovin asentaminen olisi ollut ehdoton toimenpide rakennuksen toteutushetkellä voimassa olleiden määräysten sekä hyvän rakentamistavan mukaan.”

Uuden tutkimuksen myötä mikrobivaurioepäily oli havaittu myös toisessa seinässä:

”Mineraalivillassa olevat mikrobivauriot eivät vähene ja niiden laajeneminen on estettävissä ainoastaan tiiviillä höyrynsululla.”

– Tällainen, yli vuosi alkuperäisen haastehakemuksen jättämiseen jälkeen esitetyt uudet virheväitteet oli mielestämme liian myöhään tehty, Jan toteaa. 

Ostaja viivytteli vaatimuksissaan – vaatimukset hylättiin

Samaa mieltä oli asiaa hoitanut kiinteistölakimies Noora Salokangas. 

– Ostajan mukaan vasta oikeudenkäynnin aikana olisi selvinnyt höyrynsulun laajempi korjaustarve. Koska tällainen puute olisi kuitenkin ollut havaittavissa jo ensimmäisessä tutkimuksessa tai pian sen jälkeen, vaatimus oli liian myöhään tehty, Salokangas kertoo.

– Myönsimme enintään 10 000 euron korjaustarpeen ja annoimme tästä sovintotarjouksen hyvissä ajoin ennen oikeudenkäyntiä.

– Ostaja kuitenkin nosti kanteen käräjäoikeudessa, jolloin asiakkaamme vaativat häntä korvaamaan turhan oikeudenkäynnin aloittamisesta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut. 

Jouduimme käsittämättömään riitaan ostajan kanssa, mutta onneksemme saimme pätevää lakiapua Kiinteistölakimieheltä. Siitä Nooralle kiitos, Kati Jansson kertoo.

Virheistä reklamoitava ja vaatimukset tehtävä kohtuullisessa ajassa

Reklamoinnin tavoitteena on selvittää virhetilanteet nopeasti ja tehtävä rahamääräiset vaatimukset kohtuullisessa ajassa.

Käräjäoikeuden mukaan ostaja ei ollut toiminut aktiivisesti selvittääkseen höyrynsulun

puutteita. ”Kyse on ollut hänen omasta päätöksestään olla teettämättä korjauksia tai avaamatta rakenteita”, tuomiossa todetaan. ”Bitumipaperin tiiviyden tarkistaminen läpivienneissä ja saumoissa ei ole erityisen vaativa tai aikaa vievä toimenpide, koska asia on ollut tarkistettavissa sisäverhouslevy avaamalla taikka vielä vaivattomammin lämpökameraa käyttämällä ja tiiveysmittauksella.”

”Ostaja oli viivytellyt vaatimusten lopullista ilmoittamista. Alustavan kustannusarvion hankkiminen ei kestä merkittävästi pidempään kuin rakennusvirheiden selvittäminen. Ostaja ei voi ilman myyjän suostumusta lykätä reklamaation täydentämistä esimerkiksi sillä perusteella, ettei hänellä ole aikaa tai taloudellisia edellytyksiä ryhtyä viivytyksettä selvittämään korjaamisen kustannuksia (KKO 2016:69).”

Käräjäoikeus hylkäsi vasta kanteen nostamisen jälkeen jätetyt vaatimukset liian myöhään tehtyinä.

Hevosmuurahaisten merkitystä virheenä ei perusteltu

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan myyjän tulee virhevastuun uhalla antaa ostajalle tieto sellaisista kaupan kohteen ominaisuuksista, joista hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää ja joiden voidaan olettaa vaikuttavan ostajan päätökseen. Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Asiassa esitetyn todistelun perusteella selvisi, että ostajan aikana asunnossa on ollut muurahaisia ja niitä on yritetty hävittää myrkyttämällä.

Käräjäoikeus ei kuitenkaan ryhtynyt avaamaan enempää näyttöä muurahaisiin liittyen eikä tekemään väitetystä ostajan tietoisuudesta taikka laatuvirheestä johtopäätöksiä, koska ostaja oli jättänyt kokonaan lausumatta väitetyn virheen merkityksestä: ”Kantaja ei ole esittänyt edes mitään arviota siitä, mitä virheen korjaaminen tulisi maksamaan eli mikä olisi muurahaisten hävittämisen osuus hinnanalennuksen määrästä.”

Noora laittoi pisteen ostajan vaatimuksille, joita tuli koko ajan lisää. Tärkeintä oli päästä kuluttavasta riidasta eroon kohtuuajassa, Jan sanoo.

Ostaja tuomittiin korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikulut

Koska vaaditusta hinnanalennusvaatimuksesta hyväksyttiin vain noin viidennes, ostaja hävisi kaupan purkuvaatimuksen ja suurimmalta osin myös hinnanalennusvaatimuksen.

Kun lisäksi otettiin huomioon, että asiakkaamme olivat esittäneet sovintotarjouksena 10.000

euroa, ostajapuolen voittamaa osuutta oli pidettävä merkitykseltään vähäisenä. Näin ollen asiakkaittemme tuli saada täysi korvaus kuluistaan.

– Kuolinpesä velvoitettiin maksamaan ostajalle hinnanalennuksena 15 000 euroa, mutta korvaamaan kuolinpesän oikeudenkäyntikulut noin 27 000 eurolla korkoineen, mikä oli täysin oikea ratkaisu, Jan kertoo.

Asia kuitenkin eteni ostajan toimesta hovioikeuteen, jossa riita oli määrä käsitellä uudestaan kaikkine vaatimuksineen.

Kiinteistölakimiehen avulla parhaaseen lopputulokseen

– Tässä vaiheessa halusimme laittaa pisteen jutulle ja teimme ostajan kanssa sovinnon ennen oikeuden käsittelyä, Kati kertoo. -Emme jaksaneet käyttää uudestaan kaikkea aikaamme asian miettimiseen vaan päästä siitä eroon. 

– Suuri kiitos asian hyvästä hoitamisesta kuuluu asiamiehellemme Noora Salokankaalle, Jan ja Kati toteavat.

– Noora hoiti asiaa tehokkaasti ja päättäväisesti ja saatoimme aina luottaa hänen asiantuntemukseensa riidan joka vaiheessa. Syntyi kokonaiskuva siitä, että juttu oli hyvässä hoidossa Nooran käsissä. 

– Voimme vilpittömästi suositella Kiinteistölakimiehen lakipalveluita kaikille muillekin kiinteistökaupan ongelmiin joutuneille.

Noora Salokangas
osakas, Kiinteistölakimies Group