Myyjät voittivat asuntokauppariidan – oikeus ei purkanut kauppaa

– Asunto oli ollut ennen kauppaa kuolinpesän lukuun vuokralla ja vuokratuloilla saatiin katettua asunnon juoksevat kulut, kertoo asiakkaamme Antti, yksi kuolinpesän osakkaista.

– Taloyhtiön kattoremontin jälkeen päätimme kuitenkin myydä asunnon alle markkina-arvon, koska pesän ei ollut enää kannattavaa vuokrata asuntoa. Siksi kauppahintaa laskettiin melkoisesti, jotta kaupat saataisiin nopeasti tehtyä.

Perunkirjoituksessa asunnon arvoksi oli arvioitu 58 000 euroa, johon hintaan asunto oli alun perin ostettu.  Kattoremontin jälkeen yhtiövastike nousi kuitenkin siinä määrin, että kuolinpesä päätyi pudottamaan osakkeen hintaa reilusti alle asunnon käyvän hinnan. Kaupat syntyivät alennetulla hinnalla, mutta ongelmista ei kuitenkaan päästy eroon.

Ostajalle oli ennen kauppaa esitetty kuntotutkimusraportti, jossa oli kerrottu, että lähes 50 vuotta vanha talo on monien rakennusratkaisujen osalta elinkaarensa päässä.

– Kauppakirjaan tuli maininta, että ostaja on tuntenut kaupan kohteen ja hyväksynyt sen siinä kunnossa, kuin se kauppakirjan allekirjoitushetkellä on ollut, Antti kertoo. 

Ostajan mukaan myyntikohteessa oli taloudellinen virhe  

Ostajan vaatimukset perustuivat väitteeseen kaikkia taloyhtiön asuntoja koskevasta korjaustarpeesta. Koska virheet koskivat taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia rakenneosia, osakkaalle taloyhtiön korjauksista koituva haitta ja virhe on taloudellinen.  

Ostaja vaatikin koko kaupan purkamista, vaikka ei esittänyt mitään näyttöä taloyhtiön muiden asuntojen korjaustarpeista. Epävarmaa oli, ryhtyisikö taloyhtiö ylipäätään mihinkään rakenteiden korjauksiin. Näin ollen asiakkaamme vastustivat kannetta perustein, ettei kaupan purkuvaatimukselle oltu esitetty näyttöä ja esitetyt vaatimukset tulisi hylätä. 

Tarvetta kaikkien asuntojen korjaukselle ei oltu edes selvitetty, koska muita taloyhtiön asuntoja ei oltu tutkittu.  

– Ilman taloyhtiön tekemää remonttipäätöstä ei ole olemassa osakkeenomistajan suoritusvelvoitetta taloyhtiölle, Tampereen toimiston kiinteistölakimies Jesse Niemi kertoo. 

– Korkein oikeus on ratkaisukäytännössään vakiintuneesti linjannut, että tällaista erääntymätöntä saatavaa koskeva kanne tulee hylätä ennenaikaisena. 

Pääsäännöistä huolimatta joissakin tapauksissa on mahdollista saada tuomio sellaisestakin velasta, joka erääntyy vasta tulevaisuudessa. Esimerkkinä tulevaan aikaan kohdistuvasta tuomiosta korkein oikeus on ratkaisussaan maininnut viivästyskoron, lapsen elatusavun ja ansionmenetyksen.  

– Sitä vastoin osakkeenomistajan suoritusvelvollisuutta taloyhtiölle ei voi syntyä ennen kuin päätös remontista on tehty, Niemi täsmentää. – Tässä tapauksessa kaupan purkuvaatimukselle ei oltu esitetty näyttöä ja vaatimukset tuli ennenaikaisina hylätä. 

Käräjäoikeus hylkäsi kanteen

Käräjäoikeuden mukaan asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu on myyjän virhevastuuseen nähden ensisijainen. Ostaja ei voi vaatia virheen kustannuksia myyjältä siltä osin kuin vastuu kuuluu taloyhtiölle.

Ostajalla oli ollut käytössään ennen kauppaa laadittu kosteusmittausraportti, jonka mukaan kylpyhuoneen laatoituksesta noin 70 prosenttia oli ollut irti alustastaan eikä vedeneristeestä havaittu merkkejä. Kylpyhuoneen tekninen käyttöikä oli päättynyt. Lähes 50 vuotta vanha talo oli monin paikoin elinkaarensa loppupäässä.

Ostaja oli teettänyt kohteessa kuntotutkimuksen, jonka mukaan asunnossa havaitut sisäilmaongelmat ylittivät asumisterveysasetuksen mukaiset toimenpiderajat. Kosteus- ja mikrobivaurioituneet rakenteet aiheuttivat sisäilmayhteyden kautta mahdollista terveyshaittaa asunnossa oleskeleville.

Käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että väli- ja ulkoseinien rakenteissa oli kosteusvaurioita ja mikrobikasvustoa ja mikrobiepäpuhtaudet pääsivät helposti sisäilmaan. Vaikka toimenpideraja oli ylittynyt ja asunnossa todettu kosteus-, home- ja mikrobivaurioita, asiassa jäi kuitenkin näyttämättä, että asunto olisi asuinkelvoton ostajan esittämin tavoin ja hylkäsi kanteen.

Käräjäoikeuden päätöstä puolsivat seikat, jonka mukaan rakennuksen ikä huomioon ottaen kaupanteon jälkeen ilmenneet viat ja puutteet ja niihin liittyvät taloudelliset velvoitteet ja vastuut eivät olleet odottamattomia, vaikka ne ovat koskeneet kosteus-, home- ja mikrobivaurioita.

– Kyseessä oli täysin sellainen tilanne, johon emme mitenkään voineet luulla joutuvamme. Onneksi Kiinteistölakimiehellä ymmärrettiin tilanteemme hyvin ja saimme asiantuntevaa ja korkeatasoista palvelua asiassamme, Antti kertoo.

– Mielestäni asia ratkesi oikeudenmukaisesti kuolinpesän kannalta emmekä joutuneet vastuuseen sellaisesta, mikä ei olisi ollut mielestämme kohtuullista. Hienosti hoidettu juttu kaikin puolin ja voimme vilpittömästi suositella Kiinteistölakimiehen palveluita kaikille muillekin asuntokaupassa apua tarvitseville.

Jesse Niemi
Kiinteistölakimies

03 439 9218
jesse.niemi@kiinteistolakimies.fi