Saimme hinnanalennuksen virheellisestä kiinteistöstä 

Asuinrakennuksessa oli ennen kaupantekoa tehty kuntotutkimus, jonka mukaan sokkelissa ja perustuksessa ei havaittu vaurioita, sadevesien johtaminen oli kunnossa ja julkisivuissa havaittu ainoastaan esteettisiä halkeamia. Edelleen raportin mukaan kylpyhuoneet ja sauna ovat olleet normaalissa käyttökunnossa. Vesijohdoissa ja viemäreissä ei ole ollut uusimistarpeita. 

Krista ja Tommi Kurjensalo ryhtyivät luottavaisina tekemään pientä pintaremonttia, kunnes talon todellinen kunto yllätti heidät täysin. 

Terveyshaitat yllättivät ostajat

– Koko perheelle alkoi taloon muuttamisen jälkeen ilmetä erilaisia terveysoireita, mutta emme aluksi osanneet epäillä oireiden liittyvän talossa asumiseen, Tommi kertoo. 

– Ilmoitimme oireista ja lukuisista virheistä myyjille ja kerroimme tekevämme kuntotarkastuksen.  Myyjät ehdottivat, että kylpyhuoneeseen tehdään kosteusmittaustutkimus ja kustannusten jakautumisesta päätettäisiin, kun tutkimustulokset oli saatu. 

Kosteusmittauksen jälkeen tehtiin vielä useita muitakin tutkimuksia kosteusvaurioiden ja homeongelman selvittämiseksi. 

– Pelkästään virheiden tutkimisessa ja selvittelyssä kului yli kaksi vuotta aikaa ja lopulta sovintoneuvottelut päättyivät tuloksettomina, Krista kertoo. – Ainoa vaihtoehto oli viedä riita käräjäoikeuden päätettäväksi. 

Pesuhuoneen vuoto oli kostuttanut perustukset

Pesuhuoneen osalta ongelman syyksi paljastui lopulta lattiakaivon vuotaminen.

Lattiakaivoa purettaessa havaittiin, ettei kaivoa oltu tiivistetty ja eristetty eikä lattiakaivon kiristysrengasta asennettu asianmukaisesti. Kaivon alla havaittiin reikä muovissa, minkä johdosta vesi on valunut maahan asti ja styroksit ja sora olivat muovin alta märkiä laajalta alueelta. 

Myös kylpyhuoneen viemäriputkea ympäröivän seinän todettiin olleen mikrobivaurioitunut. 

Sisäilmaongelmaa tutkittiin perusteellisesti

Terveysoireiden johdosta asuinrakennuksessa oli tehtävä sisäilmaa koskevia tutkimuksia. 

Urakan aloitti homekoira, joka teki useita ilmaisuja ulkoseinille koko talon laajuudelta. Hyvin epämiellyttävä haju voimistui ilmanvaihdon ollessa poissa päältä. 

– Sisäilmaongelmien selvittäminen on usein varsinaista salapoliisityötä, kertoo asiaa hoitanut kiinteistölakimies Niko Vuorinen. 

– Perusteellisessa kuntotutkimuksessa havaittiin ummehtunutta hajua ja selkeitä mikrobivaurioita. Muun muassa keittiön, pesuhuoneen ja makuhuoneen ulkoseinät todettiin vaurioituneeksi ja mineraalivillasta otetuista näytteistä löytyi runsaasti sädesientä.  

Ulkoseinärakenteen mineraalivillasta otettiin eri kohdista yhdeksän näytettä, joista seitsemästä havaittiin selvä mikrobikasvusto materiaalissa ja kahdessa epäily mikrobikasvusta tai vauriosta materiaalissa. 

Paljon muutakin ongelmaa selvisi. 

Laajoja mikrobivaurioita rakenteissa

Muun muassa pesuhuoneen yläpohjan rakenteessa oli mikrobeja, yläpohjan läpiviennin kohdalla ilmavuotoa eikä höyrysulkua oltu asennettu rakennuspiirustusten edellyttämällä tavalla. 

Ulkoseinässä villaeriste jatkui sokkelissa alaspäin kohti maata valesokkelin taakse ja villoissa oli havaittu ilmanvuotojen aiheuttamia tummentumia. Villa oli myös virheellisellä tavalla kiinni ulkotiilessä, eikä välissä ollut ilmarakoa. 

Kaiken kaikkiaan korjattavaa löytyi niin paljon, että tämän katsottiin oikeuttavan yli 200 000 euron hinnanalennukseen. 

Terveyshaitan raja-arvot ylittyivät selvästi

Tutkimusten mukaan rakennuksessa oli selkeä asumisterveyshaitta. 

Rakenteissa olevat vauriot ovat syntyneet pidemmällä aikavälillä, ja ne ovat aiheutuneet ulkopuolelta seinärakenteisiin kohdistuneesta kosteusrasituksesta sekä sisäpuolisen kosteuden kulkeutumisesta ulkoseinärakenteen viileämpiin osiin, mihin kosteus on tiivistynyt ja luonut kasvuedellytykset mikrobeille. 

Julkisivun puutteellinen tuuletus on lisännyt kosteusrasitusta ja edesauttanut rakenteiden vaurioitumista. Rakenteissa todetut ilmavuodot kuljettavat rakenteissa olevia mikrobeja, mikrobikasvuston itiöitä, rihmaston kappaleita ja mikrobikasvuston aineenvaihduntatuotteita sekä villakuituja sisäilmaan, minkä johdosta tiloissa oleskelevat altistuvat epäpuhtauksille. 

Käräjäoikeus tuomitsi myyjät maksamaan merkittävän hinnanalennuksen

Oikeudessa esitettiin kaksi tapaa korjata vauriot. 

Halvempi vaihtoehto ei tähdännyt varsinaisen vaurion poistamiseen ja piti sisällään tiivistyskorjaukset vaipparakenteiden sisäpuolella ilmavuotojen estämiseksi sekä yläpohjan höyrynsulkukerroksen uusimisen. 

Laajalla vaihtoehdolla asumisterveyshaitta olisi saatu hallintaan, mutta lisäksi varsinainen vaurio olisi poistettu rakenteesta. 

– Asiantuntijamme mukaan lähtökohtana korjaustyössä oli rakennuksen saattaminen terveelliseen ja turvalliseen tekniseen kuntoon siten, että terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta poistetaan, Tommi kertoo. 

Virheen korjaamiskustannuksista riitaa

Hintahaitari kevyemmän ja laajemman korjaustavan välillä oli melkoinen, sillä laajan vaihtoehdon mukaiset korjauskustannukset olivat yhteensä 163 902 euroa kun taas kevyen vaihtoehdon, eli sisäpuolisten rakenteiden tiivistämisen ja yläpohjan höyrysulun uusimisen arvioitiin maksavan 46 137 euroa veroineen. 

– Laaja korjaus olisi edellyttänyt tiiliverhoilun uusimista, mikä vaikutti merkittävästi kustannuksiin, Vuorinen toteaa. 

– Käräjäoikeus tulkitsi asiaa siten, että katsoi korjaustoimet perustelluksi, mutta katsoi uusimisen pidentävän rakennuksen elinkaarta. Siksi käräjäoikeus vähensi tuomittua korvausmäärää kolmanneksella. Kaikkiaan hinnanalennusta tuomittiin hieman alle sata tuhatta euroa.  

Sovintoon päädyttiin oikeudenkäyntiriskien välttämiseksi

Asiakkaamme olivat pettyneitä käräjäoikeuden tuomioon tuomittujen korvausten osalta, mutta eivät valittaneet tuomiosta hovioikeuteen. 

– Riita oli kestänyt jo neljä vuotta emmekä yksinkertaisesti jaksaneet viedä asiaa eteenpäin. Koskaan emme olisi voineet ennakolta tietää, tulisiko päätös hovioikeudessa muuttumaan ja mihin suuntaan, Krista toteaa.

Olimme tyytyväisiä Kiinteistölakimiehen palveluun

– Talon ongelmien selvittäminen oli pitkä prosessi, mutta onneksi saimme Kiinteistölakimieheltä pätevää lakiapua sekä osaavan rakennusterveysasiantuntijan, joka osasi löytää ongelmien syyt ja kertoa ne uskottavasti oikeudelle, Kurjensalot kiittävät.

– Kiitos kuuluu myös Niko Vuoriselle riidan uutterasta selvittämisestä ja hoitamisesta hienoon lopputulokseen käräjäsalissa; kuten muillekin Helsingin toimiston lakimiehille, jotka tekivät töitä juttumme eteen. 

Voimme vilpittömästi suositella Kiinteistölakimiestä muillekin vastaaviin ongelmiin ajautuneille talonostajille.

Niko Vuorinen
Kiinteistölakimies (OTM, VT)