Ostajan erityinen selonottovelvollisuus asunnon, rivitalon, omakotitalon ja kiinteistön kaupassa

Korkein oikeus on päätöksessään 2019:16 määritellyt ostajan erityistä selonottovelvollisuutta, eli milloin ostajalle syntyy erityinen selonottovelvollisuus kuntotarkastuksessa epäillyistä virheistä tai tehdyistä havainnoista.

Ostajan on suoritettava kiinteistön tarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty.

Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy, eikä tarkastuksessa edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön.

Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.

Ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää.

Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.

Ostajalla ei yleensä ole velvollisuutta ryhtyä rakenteita avaaviin, poikkeuksellisiin tarkastustoimiin

Ratkaisussa KKO 2004:78 oli kysymys siitä, saivatko ostajat vedota virheenä kiinteistöön kuuluneen omakotitalon rakennusvirheisiin, kun he olivat jo ennen kauppaa saaneet tiedon rakennuksessa havaituista kosteusvaurioista.

Vaurioiden syy ei ollut ilmennyt ostajille ennen kauppaa esitetystä kosteuskartoituksesta.

Korkein oikeus katsoi, että vaikka kosteusvaurioiden havaitseminen asetti ostajalle tavanomaista laajemman tarkastusvelvollisuuden, kosteuskartoituksessa havaittujen vaurioiden laajuus ja laatukaan huomioon ottaen ostajien ei voitu katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan sillä perusteella, että he eivät olleet edellyttäneet tavanomaisesta poikkeavia ja kiinteistöön kajoavia tarkastustoimia ennen kaupasta päättämistä.

Ratkaisussa KKO 2009:31 on ollut arvioitavana, saiko ostaja vedota omakotitalon yläpohjan kosteusvaurioon, kun kauppaa edeltävässä kuntotarkastuksessa oli todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka olivat heikentäneet sen kestävyyttä, ja savuhormin juurihuovan tiiviys oli ollut puutteellinen.

Koska katon vuotamista ei kuitenkaan ollut havaittu tai epäilty, Korkein oikeus katsoi, ettei kuntotarkastusraportista ilmenneiden tietojen perusteella ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio, eikä ostajalla ollut erityistä syytä tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi.

Pelkkä riski ilman vaurioepäilyä ei yleensä laajenna ostajan selonottovelvollisuutta.

Korkein oikeus on kummassakin ratkaisussa ottanut huomioon ne toimenpiteet, joita virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt sekä havaittujen riskitekijöiden ja vaurioiden laadun ja laajuuden. Ostajan selonottovelvollisuuden arviointi edellyttääkin oikeudelta tilanteen kokonaisharkintaa.

Kuntotarkastuksessa havaitut vauriot ja tavanomaista vakavammat riskiepäilyt laajensivat ostajan selonottovelvollisuutta

Ratkaisussa 2019:16 Korkein oikeus totesi, että kuntotarkastusraportin mukaan alapohjan puurakenteissa oli havaittu lahovaurioita ja alapohjan kunnon kartoittamiseksi oli suositeltu lisätutkimuksia. Suositus lisätutkimuksista on esitetty paitsi alapohjaa koskevien havaintojen yhteydessä myös kohteen yleiskuvauksessa ja oleellisimpia havaintoja koskevassa yhteenvedossa.

Ostajat olivat siten ennen kauppaa heille toimitettuun kuntotarkastusraporttiin tutustumalla voineet saada tiedon siitä, että alapohjassa on lahovaurioita, joiden laajuutta ei ole selvitetty ja joiden tarkempaa tutkimista kuntotarkastuksen suorittaja on pitänyt tarpeellisena.

Ostajan erityinen selonottovelvollisuus syntyy tiedoista, joita ostaja on saanut ennen kauppaa

Jotta kiinteistössä katsottaisiin olevan laatuvirhe myyjän antaman virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon perusteella, tällaisen tiedon tulee olla vaikutuksellinen.

Esimerkiksi virheellinen ilmoitus rakennuksen perustamistavasta on tyypillisesti sellainen tieto, jolla voidaan olettaa olevan vaikutusta kaupan tekemiseen tai ainakin kauppahintaan. Korjauskustannukset ja -työn laajuus kuvaavat osaltaan virheellisen tiedon merkitystä mutta myös kiinteistössä olevan virheen olennaisuutta ja mahdollisen hinnanalennuksen määrää.

Milloin ostaja menettää oikeutensa vedota laatuvirheenä kaupan jälkeen paljastuneisiin virheisiin ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi?

Ratkaisussa 2019:16 ostajille oli ennen kauppaa esitetty rakennusta koskeva kuntotarkastusraportti, jossa kuvattiin riskirakenteita ja vaurioita sekä esitettiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia.

KKO:n mukaan ostajilla oli saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa.

Ostajat eivät siten voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin eivätkä siihen, että rakennuksessa ei ollut tuulettuvaa alapohjaa, toisin kuin myyjät olivat ennen kauppaa heille kertoneet.

Rakennuksen lisätutkimustarpeina lueteltiin

• maanpinnan lähellä olevien puurakenteiden lahovaurioiden laajuuden selvittäminen,
• rossipohjassa havaittujen lahovaurioiden laajuuden selvittäminen,
• yläpohjan tarkastaminen ja
• alkuperäisen vesi- ja viemäriputkiston kunnon selvittäminen.

Korjaustarpeina esitettiin

• pintavesien alapohjaan valumisen ehkäiseminen,
• rossipohjan lahovaurioiden korjaaminen,
• ulkoseinien lahovaurioiden korjaaminen ja
• rakenteiden korjaaminen niin että ne eivät vaurioidu uudestaan,
• kellarin oven uusiminen,
• kulkusillan tekeminen yläpohjaan ja
• tuloilmaventtiilien asentaminen.

Oleellisimpina havaintoina korjausta tai uusimista edellyttävinä seikkoina mainittiin pintavesien valuminen alapohjaan, rossipohjassa näkyvillä olevat lahovauriot ja ulkoseinien alaosien lahovauriot.

Näistä kaksi viimeksi mainittua oli merkitty myös lisätutkimustarpeeksi ja riskirakenteeksi. Kellarissa oli silminnähden kosteutta ja kellariin tuli keväisin vettä. Kellarissa oli uppopumppu poistamassa vettä. Kellarin ovissa oli kosteuden aiheuttamia tummentumia. Toimenpide-ehdotuksena esitettiin, että kellarin tuuletusta tulisi parantaa ja ovet olisi järkevintä uusia.

Tieto rakenteen vauriosta voi laajentaa ostajan selonottovelvollisuutta.

Kuntotarkastusraportin mukaan alapohjan puurakenteissa oli havaittu lahovaurioita ja alapohjan kunnon kartoittamiseksi suositeltu lisätutkimuksia. Ostajat olivat ennen kauppaa heille toimitettuun kuntotarkastusraporttiin tutustumalla voineet saada tiedon siitä, että alapohjassa on lahovaurioita, joiden laajuutta ei ole selvitetty ja joiden tarkempaa tutkimista kuntotarkastuksen suorittaja on pitänyt tarpeellisena.

Kuntotarkastusraportissa oli todettu myös, että maanpinta viettää rakennukseen, että rakennuksessa ei ole salaojajärjestelmää ja että sokkelissa ei ole havaittu ulkopuolista kosteuseristystä.

Näiden seikkojen vuoksi raportissa on kolmessa eri kohdassa esitetty korjaustarpeena, että pintavesien valuminen alapohjaan tulisi ehkäistä. Ostajat olivat siten tienneet, että alapohja on rakennuksen sijainnin ja puutteellisen rakentamistavan vuoksi ollut pitkään altistuneena kosteudelle tavalla, joka kuntotarkastuksen suorittajan arvion mukaan edellytti jo todettujen vaurioiden laajuuden selvittelyn lisäksi korjaustoimenpiteitä.

Valokuvista oli voinut havaita alapohjan puurakenteiden olevan lähellä maanpintaa ja osin jopa kiinni maassa. Ostajat olivat siten saaneet ennen kauppaa tiedon siitä, että ainakin osa alapohjan rakenteista on liian lähellä maanpintaa ja että tästä aiheutuu riski rakenteiden vaurioitumisesta.

Ostajat olivat ennen kauppaa tienneet paitsi niistä rakennuksen sijaintiin ja rakennustapaan liittyvistä seikoista, jotka ovat pitkäaikaisesti altistaneet alapohjan rakenteet kosteudelle, myös sen, että alapohjassa on vaurioita, joiden laajuus on alapohjatilan ahtauden vuoksi jäänyt selvittämättä ja että alapohjan lahovaurioiden laajuus olisi syytä selvittää.

Ostajilla ei ole ollut perusteltua aihetta olettaa, että alapohja ei olisi vaurioitunut laajemmin kuin tarkastuksessa on rakenteita rikkomatta ollut mahdollista havaita.

Kuntotarkastuksessa havaitut rakenteiden vauriot ja niiden johdosta tehdyt lisätutkimuskehotukset voivat synnyttää ostajalle erityisen selonottovelvollisuuden

Jos kuntotarkastuksessa havaitaan ennen kauppaa selviä vaurioita, kuten hometta tai mikrobeja tai rakenteiden kastumista ja suositellaan niiden johdosta lisätutkimuksia, tämä voi nostaa ostajan selonottovelvollisuutta siitä, että rakenteissa on mahdollisesti laajempiakin vaurioita. Ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, joka hänen olisi pitänyt ennen kauppaa ymmärtää selvittää kohteen kunnosta saamansa epävarmuustiedon perusteella.

Mikä tahansa lisätutkimustarve ilman vaurioepäilyä ei laajenna ostajan selonottovelvollisuutta.

Korkeimman oikeuden käsittelemässä tapauksessa ostajat olivat kuntotarkastusraportista saaneet tiedon siitä, että rakennuksessa on useita kosteusvaurioita: rakennuksen ulkoseinissä lahovaurioita ja rakennuksen takaosasta, kylmän varastotilan kohdalta, tehtyjen havaintojen mukaan myös alapohjan puurakenteessa lahovaurioita.

Kalteva rakennuspaikka ja sadevesijärjestelmän puuttuminen olivat lisänneet rakennuksen altistumista kosteudelle. Ostajat eivät ole nämä tiedot saatuaan voineet perustellusti lähteä siitä, että laho- ja kosteusvauriot rajoittuisivat vain raportissa nimenomaisesti mainittuihin rakennuksen kohtiin. Raportissa mainittujen ja niitä vastaavien vaurioiden osalta ostajat eivät voi vedota laatuvirheeseen.

Toisaalta mikä tahansa kuntotarkastuksessa todettu rakenteen kosteusepäily ei laajenna ostajan selonottovelvollisuutta, eteenkään jos kuntotarkastaja ei suosittele jatkotutkimuksia ja tilanteen kokonaisharkinta ei edellytä asian tarkempaa tutkimista.

Asunnon, omakotitalon tai rivitalon ostajan selonottovelvollisuus rajoittuu pääsääntöisesti pintapuolisessa tarkastuksessa havaittaviin seikkoihin.

Rakenteen sisälle ulottuviin tutkimuksiin voi antaa aihetta kuntotarkastuksessa havaittu seikka, josta asiantuntija on antanut syyn epäillä vakavampaa vauriota tai havaittu seikka yleisen elämänkokemuksenkin mukaan jo edellyttää tarkempia tutkimuksia.

Esimerkkinä juuri mainitussa KKO:n tapauksessa havaitut laajat home- ja lahovauriot, tieto alapohjan kosteusrasituksesta ja salaojien puuttuminen. Ostaja ei kohtuudella voitu olettavan tällöin olleen tietämätön siitä etteivät vauriot olisi saattaneet olla laajemmatkin. Tai ainakin ostajalla oli täysi syy epäillä muidenkin rakenteiden vaurioituneen.

Mikä tahansa kosteus- tai vaurioepäily ei aiheuta erityistä selonottovelvollisuutta ostajalle

Oletetaan, että myyjä on antanut tiedon, että myydyssä omakotitalossa on ollut vesivahinko, joka on korjattu. Jos muuta ei ole sovittu, myyjä vastaa, että vahinko on korjattu oikein eikä vauriosta ole jäänyt ongelmia rakenteisiin. Ostajalta ei voida edellyttää tällaisen myyjältä saadun tiedon tarkastamista rakenteisiin ulottuvilla tutkimuksilla.

KKO:n mukaan ostajat eivät olleet pelkästään raportissa alapohjarakenteesta olevien mainintojen perusteella voineet olettaa, että yli viisikymmentä vuotta vanhassa rakennuksessa olisi asianmukaisesti toimiva tuulettuva alapohja, joka estäisi rakennuksen perustuksiin valuvaa vettä kastelemasta lattiarakenteita.

Vaikka rakennuksen tarkastamatta jääneessä osassa asuintilojen lattiarakenteiden alla olisikin ollut valokuvista ilmenevän kaltainen ryömintätila, ostajat olisivat saamiensa tietojen perusteella voineet olettaa sen olevan matala ja vähintäänkin puutteellisesti tuulettuva sekä rajoittuvan vain osaan rakennusta.

Ostajat eivät ole siksi voineet tehdä alapohjarakenteesta saamansa tiedon perusteella sellaista johtopäätöstä, että alapohjan tarkastamattomassa osassa ei voisi olla rakennuksen asuinkäyttöön vaikuttavia vaurioita ja että kuntotarkastusraportissa suositellut lisätutkimukset olisivat tarpeettomia. Lisätutkimusten avulla alapohjan rakenteesta olisi saatu todenmukainen tieto.

Ratkaisussa myyjät olivat antaneet ostajille kuntotarkastuksessa tiedon, että osittain talossa olisi tuulettuva alapohja. Vaikka tieto oli väärä, oikeus ei kuitenkaan katsonut tällaisella virheellisellä tiedolla olevan merkitystä kaupan kannalta.

Yli 50 vuotta vanhassa talossa muut vauriot huomioon ottaen oli perusteltua olettaa alapohjan joka tapauksessa olevan kauttaaltaan vaurioitunut – olipa osassa taloa tuulettuva alapohja vai ei. Ostajat olivat kuitenkin tienneet, että alapohja on rakennuksen sijainnin ja puutteellisen rakentamistavan vuoksi ollut pitkään altistuneena kosteudelle tavalla, joka kuntotarkastuksen suorittajan arvion mukaan edellytti jo todettujen vaurioiden laajuuden selvittelyn lisäksi korjaustoimenpiteitä, kuten myös sen, että alapohjassa on vaurioita, joiden laajuus on alapohjatilan ahtauden vuoksi jäänyt selvittämättä.

”Ostajien kohteesta saamat tiedot ovat olleet sisällöltään sellaisia, että ne ovat antaneet ostajille erityisen syyn edellyttää tavallista perusteellisempaa tarkastusta rakennuksen alapohjan kunnon selvittämiseksi tarvittaessa rakenteita rikkovin menetelmin. 

Ostaessaan saamistaan tiedoista huolimatta kiinteistön edellyttämättä lisätutkimuksia ostajat ovat ottaneet riskin siitä, että alapohjassa voi olla merkittävästikin kiinteistön asumiskäyttöön vaikuttavia ja mittavia korjauksia edellyttäviä vaurioita. 

Alapohjan rakenne ja lahovauriot olisivat tulleet ilmi, jos alapohjan kuntoa olisi selvitetty lisätutkimuksin ennen kauppaa eikä vasta kaupanteon jälkeen. Ostajat eivät näin ollen voi maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuna laatuvirheenä vedota alapohjan lahovaurioihin ja sen rakenteesta annetun tiedon virheellisyyteen.”

Ostajilla oli näissä oloissa ollut erityinen syy selvittää rakennuksen vaurioita myös tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä käyttäen. Koska alapohjan vaurioiden laajuuden selvittäminen oli tarpeen alapohjarakenteesta annetusta tiedosta riippumatta, myyjiltä saadun tiedon virheellisyydelle ei voitu antaa merkitystä.

Yksi KKO:n jäsen kuitenkin esitti eriävän mielipiteen ja olisi palauttanut asian hovioikeuden uudelleen ratkaistavaksi.

Yhteenveto myyjän tiedonantovelvollisuudesta ja ostajan erityisestä selonottovelvollisuudesta

1. Kiinteistön virhettä koskevien maakaaren säännösten lähtökohtana on, että myyjällä on velvollisuus antaa ostajalle ennen kauppaa ostopäätöksen kannalta merkitykselliset tiedot.
   
   Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan myyjä vastaa sekä virheellisten tietojen antamisesta että tiedossaan olevien, kaupan kannalta merkityksellisten seikkojen ilmoittamatta jättämisestä. Vastuuta virheellisestä tai harhaanjohtavasta tiedosta ei kuitenkaan ole, jos tiedon ei voida olettaa vaikuttaneen kauppaan. Lisäksi myyjä vastaa siitä, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut siltä edellyttää.
    
2. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajan tarkastusvelvollisuutta koskevan säännöksen tarkoituksena on tasapainottaa ostajan ja myyjän velvollisuuksia siten, ettei myyjän virhevastuu muodostu liian ankaraksi (HE 120/1994 vp s. 21).
    
3. Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp s. 56-57) mukaan ostajan on suoritettava kiinteistön tarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty.
    
4. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy, eikä tarkastuksessa edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen.
   Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.
    
5. Ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää.
   
   Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.
    
6. Jotta kiinteistössä katsottaisiin olevan laatuvirhe myyjän antaman virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon perusteella, tällaisen tiedon tulee olla vaikutuksellinen. Virheellinen ilmoitus rakennuksen perustamistavasta on tyypillisesti sellainen tieto, jolla voidaan olettaa olevan vaikutusta kaupan tekemiseen tai ainakin kauppahintaan. Korjauskustannukset ja -työn laajuus kuvaavat osaltaan virheellisen tiedon merkitystä mutta myös kiinteistössä olevan virheen olennaisuutta ja mahdollisen hinnanalennuksen määrää.

Jos ostamassasi ja tai myymässäsi asunnossa tai omakoti- tai rivitalossa havaitaan kaupan teon jälkeen virhe, kuten kosteus- ja homevaurioita tai sisäilmaongelma, ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen. Hoidamme virheestä reklamoinnin tai saamaasi reklamaatioon vastaamisen, asiassa neuvottelut sekä mahdolliset oikeudelliset toimet.

Ongelmia asuntokaupassa? Asiantuntijamme auttavat.