Talokaupan purku ja myyjän virhevastuun kokonaan poistava vastuunrajoitus

Mahdollinen talokaupan purku edellyttää vastuunrajoitusehdolta edellytetään pääsäännön mukaan täsmällistä virheiden yksilöintiä. Yleisluonteista, kaikista talokaupan virheistä vapauttavaa vastuunrajoitusehtoa ei ole pidetty yleensä pätevänä. Pääsäännöstä poiketen Helsingin hovioikeus (päätös 7.4.2020 nro 445) totesi, että myyjän virhevastuun kokonaan poistava vastuunrajoitusehto on pätevä.

Vastuunrajoitusehdot kertovat, mistä seikoista myyjä ei vastaa

Talokaupassa myyjän vastuuta voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti talon puutteista ja virheistä, joista myyjä ei vastaa. Tällaisilta vastuunrajoitusehdoilta edellytetään täsmällistä yksilöintiä. Tällöin ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastattavakseen ja voi arvioida tiedon merkityksen kauppahinnasta sovittaessa. Muussa tapauksessa talokauppa voidaan jopa purkaa virheen vuoksi.

Huomaa, että usein käytetty kauppakirjan ehto: “myyjä ostaa kiinteistön sellaisena kuin se on kaupantekohetkellä” ei rajoita myyjän vastuuta talokaupan virheistä.

Talokauppaa sääntevä maakaari edellyttää, että ostaja tutustuu kaupan kohteeseen huolellisen henkilön tavoin. Tämä tarkoittaa, että ostaja ei myöhemmin voi vedota virheeseen, joka hänen olisi pitänyt tarkastuksessa havaita.

Esimerkkitapaus vastuunrajoitusehdosta: Kun kosteusvaurio yllätti

Korkeimman oikeuden päätöksessä KKO 2009:31 ostajan selonottovelvollisuudelle kaupan kohteen kunnosta ei asetettu merkittäviä vaatimuksia.

Tapauksessa kauppakirjaan oli otettu ehto, jonka mukaan ostaja oli tutustunut talossa suoritettuun kuntotarkastusraporttiin ennen kaupan päättämistä ja ilmoittanut olevansa tietoinen raportissa mainituista vioista, puutteista ja korjausehdotuksista. Edelleen myyjä ei vastannut kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista, eikä niistä mahdollisesti rakenteille ja muille vastaaville aiheutuneista vahingoista. Myöhemmin talon yläpohjassa oli löydetty kosteusvaurioita.

Kuntotarkastuksessa ei todettu yläpohjan kosteusvauriota eikä sitä raportin vioissa ja puutteissa yksilöity. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa oli myyjän vastuuta yksilöidysti rajoitettu vain raportista ilmeneviin virheisiin ja puutteisiin. Näin ollen kauppakirjassa ei ollut maakaaressa tarkoitetuin tavoin yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta yläpohjan kosteusvaurion osalta.

Maakaaren mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Lue seuraavaksi: Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ja myyjän velvollisuus ilmoittaa tietämistään virheistä kiinteistön ja asunnon kaupassa

Koska yläpohjan tarkastaminen olisi vaatinut rakenteiden rikkomista (tarkastusluukkua katolle ei ollut), ei voitu pitää kohtuullisena, että ostajan selonottovelvollisuuteen olisi kuulunut tällaisten seikkojen selvittäminen. Myyjä tuomittiin maksamaan hinnanalennusta ostajalle. Mikäli virhe olisi ollut merkittävänpi, olisi talokauppa mahdollisesti voitu myös purkaa. Talokaupan purku edellyttää virheeltä aina oleellisuutta ja merkittävyyttä. Käytännössä talokauppa voidaan purkaa, jos virheen korjauskustannukset muodostavat noin 20–40 % kauppahinnasta.

Talokauppaa ei voitu purkaa vastuurajoitusehdon vuoksi

Toisessa esimerkissä eli korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä 2013:72 tuomittiin toisin eli talokaupan purku ei ollut mahdollinen vastuurajoitusehdon vuoksi.

Kauppakirjaan oli nimittäin otettu ehto, jonka mukaan ”ostaja ottaa vastattavakseen kaikista mahdollisista rakennuksen korjaamisessa tai purkamisessa tarvittavista toimenpiteistä ja näistä aiheutuvista kustannuksista siitä huolimatta, oliko niitä huomioitu kustannusarviossa, ja olivatko ne olleet kaupantekohetkellä mahdollisesti piileviä tai oliko niillä terveydelle tai ympäristölle haitallisia vaikutuksia”. Toisin sanoen myyjä ei vastannut kaupan teon jälkeen löytyneistä salaisista virheistä.

Tapauksessa 2013:72 oli kuitenkin kyseessä liikekiinteistön kauppa, eli ostaja ja myyjä olivat elinkeinonharjoittajia. Ostaja oli tuntenut kiinteistön oltuaan siinä vuokralaisena jo lähes kymmenen vuotta. Myös tehdystä peruskuntoarviosta ilmeni useita ongelmia.

Päätöksestä ei siten voida tehdä johtopäätöstä, että sama vastuusrajoitusehto toimisi silloin, jos ostajana olisikin yksityinen henkilö. KKO nimenomaan totesi ratkaisussaan, että yksilöimättömän, myyjän vastuun täysin poissulkevan ehdon on oikeuskirjallisuudessa ja -käytännössä katsottu tällaisissa tilanteissa olevan kohtuuton.

Hovioikeus totesi myyjän virhevastuun kokonaan poistavan vastuunrajoitusehdon päteväksi

Talokaupassa ja asunto-osakeyhtiön asuinhuoneiston kauppakirjassa tulee yksilöidä kaikki tiedot asunnosta tai kiinteistöstä. Mikäli vastuun rajoittamiselle todettujen virheiden osalta on tarvetta, tämä tulee perustella kauppakirjassa. Samoin tulee yksilöidä, miten virheet on otettu huomioon kauppahinnassa.

Talokauppa voidaan jopa purkaa, mikäli vastuunrajoitusehto ei ole tarpeeksi yksilöity.

Helsingin hovioikeuden päätöksessä (7.4.2020, nro 445) kuolinpesän omistamaa asunto-osaketta oli myyty pitkään tuloksettta. Kun asuntoa ei oltu saatu käypään hintaan myytyä, asunto oli myyty käypää hintaa halvemmalle kuolinpesän osakkaan pojalle ja tämän puolisolle. Ostajat olivat itse ehdottaneet kaupan tekemistä ilman reklamaatio-oikeutta. Hovioikeuden arviointi keskittyi tällaisen vastuusrajoitusehdon pätevyyteen.

Vastuunrajoisehdon tulee olla yksilöity

Asuntokauppalain esitöissä on todettu, että vastuunrajoitusehdon, ollakseen pätevä, on oltava niin yksilöity, että siitä selvästi käy ilmi millä tavoin on sovittu poikettavan lain säännöksistä. Laissa tai sen esitöissä ei kuitenkaan ole määritelty, mitä virheiden yksilöiminen tarkoittaa.

Hovioikeuden päätöksen mukaan yksilöintivaatimus voi täyttyä muutenkin kuin vain luetteloimalla tarkasti kaikki virheet ja puutteet joista myyjä ei vastaa. Ratkaisevaa on se, onko vastuunrajoitusehto niin selvä, että ostaja tietää, miten myyjän vastuu poikkeaa laissa säädetystä. Arviointi on tehtävä tapauskohtaisesti ottamalla huomioon kaupan olosuhteet.

Korkein oikeus on ratkaisuissaan KKO 2004:78 ja KKO 2009:31 tulkinnut pidättyväisesti ”sellaisena kuin se on” -ehtoa. Sen sijaan tapauksessa käytettyjä ”ilman reklamaatio-oikeutta” tai ”myyjän vastuusta vapauttaen” -lausekkeita oli hovioikeuden mukaan pidettävä yksiselitteisimpinä, koska niiden perusteella myyjä ei vastaa mistään virheistä.

Milloin talokaupan purku on mahdollista virheen takia?

Talokaupan purkuoikeutta tai ostajan oikeutta hinnanalennukseen on arvioitava kokonaisuutena, johon vaikuttaa koko myyntiprosessi tarkastuksineen ja kaupan asiakirjoineen. Seuraavat ohjeet koskevat sekä ostajaa että myyjää, sillä kummankaan kaupan osapuolen intressissä ei ole, että kaupasta tulee myöhemmin riitaa.

Talokauppaa tehtäessä ota huomioon ainakin nämä seikat:

• Ostajan tulee tutustua perinpohjaisesti taloon myös itse, vaikka kuntotarkastuksessa käytettäisiin asiantuntijaa.
• Myyjän tulee kertoa kaikki tietämänsä seikat talosta, myös siitä, vastaavatko talosta tehdyt piirustukset toteutusta rakenteiden eristepaksuutta myöten.
• Jos kuntotarkastuksessa havaitaan puuteita tai virheitä, tulee nämä merkitä kauppakirjaan.
• Myyjä voi rajoittaa vastuutaan havaittujen virheiden osalta, kunhan virhe yksilöidään ja vastuunrajoitus virheen osalta merkitään selkeästi kauppakirjaan.
• Myyjä voi vapautua vastuunrajoituslausekkeella myös sellaisten virheiden osalta, joita ei ole kuntotarkastuksessa havaittu.

Miten laatia kaikesta vastuusta vapauttava vastuunrajoitusehto, jotta talokauppaa ei voitaisi myöhemmin purkaa?

Jotta myyjä voisi vapautua talokaupassa kaikesta vastuusta, eikä ostaja voisi myöhemmin vaatia talokaupan purkua tai hinnanalennusta salaisen virheen johdosta, vastuunrajoitusehdosta tulee tehdä hyvin selvä ja yksiselitteinen.

Merkitystä on myös sillä, kuinka tasavertaiset mahdollisuudet osapuolilla on arvioida vastuunrajoitusehdon merkitystä ja seurauksia omalta kannaltaan, esimerkiksi jos myyjänä on taloja rakentava elinkeinonharjoittaja ja ostajana kuluttaja.

Huomiota on kiinnitettävä myös siihen, ovatko ostajat saaneet kauppaa alhaisemmalla hinnalla vastuunrajoitusehdon vuoksi.

Vastuunrajoitusehto on laadittava niin yksilöitynä ja yksiselitteisenä, ettei kenellekään osapuolelle tai ulkopuoliselle tai oikeudelle voisi syntyä perusteltua käsitystä siitä, etteikö ostaja olisi tiennyt mitä ostaa tai olisi täysin ymmärtänyt kaiken vastuun poissulkevan vastuunrajoitusehdon merkitystä.

Myyjä, ota Kiinteistölakimies avuksi talokauppaan ja välty hankalilta talokaupan purkutilanteilta

Talokauppaa tehtäessä, varsinkin myyjän vastuuta kaupassa rajoitettaessa, tulee aina miettiä mahdollista jälkikäteistä reklamaation ja talokaupan purun vaatimuksen ja sen menestymisen mahdollisuutta. Vastuuta talokaupasta rajoitettaessa ei kannata jättää kauppakirjan vastuunrajoituslausekkeen laatimista omalle kontolle tai kiinteistönvälittäjän muotoiltavaksi juuri lausekkeen pätevyyteen liittyvien epävärmuustekijöiden vuoksi.

Kaiken vastuun poissulkevan lausekkeen laatiminen edellyttää huolellista etukäteisvalmistelua, jossa varmistutaan siitä, että ostaja saa paitsi kaiken mahdollisen tiedon talokaupassa myös ymmärtää talokaupan vastuun rajoittavan vastuunrajoituslausekkeen merkityksen.

Mikäli olet tekemässä talokauppaa ja haluat taatusti pätevän kauppakirjan, jonka jälkeen ostajalla ei ole aihetta vaatia talokaupan purkua tai hinnanalennusta, ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen. Me hoidamme talokauppasi alusta loppuun pitkällä kokemuksella ja ammattitaidolla, jotta Sinä voit nukkua yösi rauhassa myös talokaupan jälkeen.