Asunnon ostotarjous ja sopimussakko kiinteistökaupassa
Sopimussakkolauseke ei ole pätevä, ellei asunnon ostotarjous ole tehty määrämuotoisena. Tämä tarkoittaa, että asunnon ostotarjouksen peruuttaneen osapuolen ei tarvitse maksaa sopimussakkoa, ellei kiinteistökaupan esisopimusta ole tehty määrämuotoisena ja kaupanvahvistajan vahvistamana.
Sopimussakkolauseke kiinteistökaupassa
Kaupan osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty määrämuotoisena. Oli sitten kyseessä oman asunnon myynti tai toisen asunnon ostaminen, kannattaa aina varmistaa ehdot ja mahdollinen sopimussakko.
Tällöin kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.
Kiinteistökaupan esisopimuksen merkitys
Kiinteistökauppa on määrämuotoinen oikeustoimi. Tämä tarkoittaa, että kiinteistön myynti- tai ostotarjouksen tekeminen poikkeaa oikeudellisesti irtaimen omaisuuden (asunto-osakkeen) osto- tai myyntitarjouksesta.
Kiinteistökauppa tai kiinteistökaupan esisopimus voidaan myös tehdä vapaamuotoisesti ilman maakaaren mukaisesta määrämuotoa.
Vakiolomakkeiden ehdot
Maakaari ei tunne kiinteistön osto- tai myyntitarjousta sellaisena sopimuksena, joka aiheuttaisi myyjä- tai ostajaosapuolille velvollisuutta tehdä lopullinen kiinteistökauppa. Usein kiinteistönvälittäjien käyttämissä vakiolomakkeissa saattaa kuitenkin esiintyä tietynlaisia ehtoja, jotka ovat päteviä.
Niiden mukaan esimerkiksi mikäli kauppaa ei synny tarjouksen jättäjästä, ostajasta tai myyjästä johtuvista syistä, tarjouksen rikkonut osapuoli on velvollinen maksamaan sopimussakkoa. Tällainen ehto ei ollut aikaisemmin kiinteistökaupassa pätevä. 1.11.2024 voimaan tulleen lainmuutoksen jälkeen sopimussakkolauseke voi olla pätevä myös silloin, kun sopimusta ei ole tehty määrämuotoisena tai maanmittauslaitoksen kaupankäyntijärjestelmässä.
Sopimussakko määrämuotoisessa esisopimuksessa
Ennen varsinaista kauppaa sopimussakosta voidaan sopia myyjän ja ostajan välillä.
Maakaari ja sanktiot
Maakaaressa on sanktiosäännös sen varalta (MK 2:8), että toinen osapuoli vetäytyy kaupasta:
Jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty 7 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.
Perumisen oikeusvaikutukset
Yleisesti kiinteistökaupan perumisen oikeusvaikutukset rajoittuvat niihin suoranaisiin kustannuksiin, joita toiselle osapuolelle kaupan valmistelemisesta on aiheutunut.
Välillisiä menetyksiä, kuten asuntokaupan uudelleenmyyntikuluja, välityspalkkiota, sovitun ja myöhemmin toteutuvan kauppahinnan eroa, korkotappiota tai vuokratuoton menetystä, ostotarjouksen perunut osapuoli ei ole velvollinen maksamaan.
Lue seuraavaksi: Kiinteistön ostotarjouksen peruminen, kiinteistökaupasta vetäytyminen ja kiinteistökaupan purkaminen
Lue seuraavaksi: Ehdollinen ostotarjous
