Ostajan ja myyjän velvollisuudet ja vastuut uuden asunnon kaupassa

Uuden asunnon kaupassa myyjä on velvollinen korjaamaan kaikki vuositarkastukseen mennessä havaitut virheet. Ostajalla on velvollisuus ilmoittaa havaitsemistaan virheistä asunnon vuositarkastukseen mennessä.

Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa on virhe muun muassa, jos asunto ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun.

Lain 15 §:n mukaan asunnossa on virhe muun muassa, jos asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta seikasta, joka hänen asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen (130/2001) mukaan olisi pitänyt antaa, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; (7.10.2005/795)

Asunnossa on virhe myös, jos asunnon ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle; rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti tai asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.

Virheet ilmoitettava asunnon vuositarkastuksessa

Myyjän on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet.

Asuntokauppalain mukaan myyjän on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai lisää rakennetut asunnot käyttöönotettavaksi.

Myyjän on ilmoitettava vuositarkastuksen ajankohdasta ostajalle, asuntoyhteisölle ja 2 luvun 19 §:ssä tai 4 luvun 3 a §:ssä tarkoitetun vakuuden antajalle vähintään kuukautta ennen sen toimittamista.

Jos ostaja ei ole vuositarkastuksen yhteydessä ilmoittanut havaitsemastaan virheestä, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Jos asunnossa tämän jälkeen ilmenee virhe, virheeseen on vedottava kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta oikeudenmenetyksen uhalla.

Urakoitsijalla on velvollisuus korjata kustannuksellaan vuositarkastuksessa havaitut virheet.

Monissa taloyhtiöissä asukkaiden tilaama ulkopuolinen konsultti tutkii asunnot hyvissä ajoin ennen vuositarkastusta virheiden varalta ja ilmoittaa virheistä urakoitsijalle. Tämä onkin suositeltavaa, jotta kaikki virheet tulevat riittävästi dokumentoitua ja ilmoitettua asunnon myyneelle myyjälle eli käytännössä rakennusliikkeelle.

Yhtä tärkeää kuin virheestä ilmoittaminen, on seurata korjauksia ja reklamoida heti, jos niissä ilmenee puutteita. Asunnon myyjä voi pyrkiä pääsemaan eroon vastuustaan asuntokaupassa ilmoittamalla virheitä korjatun, vaikka virhe olisi korjattu puutteellisesti. 

Vuositarkastuksen jälkeen ilmeneviin asuinhuoneiston virheisiin vedottava kohtuullisessa ajassa

Jos ostaja ei ole vuositarkastuksen yhteydessä tai muuten ennen 18 §:n 2 momentissa tarkoitetun määräajan päättymistä ilmoittanut virheestä, vaikka hänen olisi pitänyt havaita virhe viimeistään vuositarkastuksessa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Jos asunnossa ilmenee virhe, jota ostajan ei voida edellyttää havainneen vuositarkastuksessa tai sitä ennen, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen, jollei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. 

Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Käytännössä kohtuullinen aika tarkoittaa enintään noin kolmea kuukautta virheen havaitsemisesta. Ostajalla on oikeus vaatia, että virhe korjataan tai muuten oikaistaan ilman, että hänelle aiheutuu siitä kustannuksia.

Ostaja saa vedota asunnon virheeseen kohtuullisen reklamaatioajan jälkeenkin, jos myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti; virhe perustuu siihen, että asunto ei ominaisuuksiltaan täytä vaatimuksia, jotka sille on asetettu terveyden tai omaisuuden suojelemiseksi annetuissa säännöksissä tai määräyksissä; tai virhe perustuu siihen, että asunnon ominaisuuksista muuten aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle.

Käytännössä törkeä huolimattomuus, kunnianvastaisuus tai arvottomuus toteutuu vain harvoin, joten asunnon ostajan on syytä huolehtia asunnon virheen reklamoinnista kohtuullisessa ajassa, kun on havainnut virheen.

Ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua asunnon virheen johdosta

Jollei virheen oikaisu tule kysymykseen tai jollei oikaisua suoriteta tai jos on painavia syitä olettaa, ettei tällaista oikaisua tulla suorittamaan 24 §:ssä edellytetyssä ajassa, ostaja saa vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta; tai purkaa kaupan, jos sopimusrikkomus on olennainen.

Asunnon ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi. Muun kuin suoraan virheestä aiheutuvan välillisen vahingon myyjä on kuitenkin velvollinen korvaamaan vain, jos virhe tai vahinko johtuu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Rakennuttajan antaman vakuuden vapautumista voidaan vastustaa, jos virheitä ei ole korjattu 

Jos rakennuttaja ei ole korjannut pätevästi vastuullaan olevia virheitä vuositarkastuksen jälkeen yhtiöllä ja osakkailla on mahdollisuus vaatia rakennusliikkeen antaman vakuuden vapauttamisen estämistä kuluttajariitalautakunnassa tai käräjäoikeuteen tehtävällä hakemuksella.

Asuntokauppalain mukaan rakennusliike (perustajaosakas) on velvollinen antaamaan vakuuden osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi.

Vakuus on normaalisti pankkitakaus, jonka määrä on rakentamisvaiheen aikana vähintään viisi prosenttia yhtiön taloussuunnitelmaan merkityistä rakennuskustannuksista. Rakentamisvaiheen vakuuden on kulloinkin vastattava vähintään kymmentä prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä.

Vakuuden on oltava voimassa, kunnes se vapautetaan, kuitenkin vähintään kolme kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Rakentamisvaiheen vakuuden lakatessa tilalle on asetettava rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus, jonka on vastattava vähintään kahta prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä. Vakuuden on oltava voimassa, kunnes se vapautetaan, kuitenkin vähintään 15 kuukautta rakennuksen käyttöönoton jälkeen. 

Vakuus vapautuu viimeistään 12 kuukauden kuluttua yhtiön kaikkien rakennusten vuositarkastuksen pitämisestä.

Vakuuden vapauttamista voidaan vastustaa, mikäli kaikkia vuositarkastuksessa havaittuja virheitä ei ole korjattu. Vakuuden vapautumista pitää vastustaa saattamalla asia  kuluttajariitalautakunnan tai tuomioistuimen käsiteltäväksi.