Milloin mikrobivaurio oikeuttaa korvaukseen?

Homeet ja mikrobit esiintyvät luonnostaan monissa rakenteissa. Esimerkiksi ulkoilmaan kosketuksessa olevat rakenteet ovat tyypillisesti kontaminoituneet ulkoilman mikrobien, kuten Cladosporiumin vaikutuksesta.

Tässä artikkelissa perehdymme siihen, millaisia mikrobivauriot ovat ja miten niitä tutkitaan. Milloin mikrobivaurio oikeuttaa asunto-tai kiinteistökaupassa hinnanalennuksen, vahingonkorvaukseen tai jopa kaupan purkuun? 

Tarkemman selvityksen eri mikrobilajeista ja niiden aiheuttamista terveyshaitoista voit lukea artikkelistamme: Yleisimmät home- ja sisäilmaongelmat

Mikrobivaurio voi aiheuttaa terveyshaittaa

Terveydensuojelulain mukaan asunnon hajut ja mikrobit voivat aiheuttaa asukkaille terveyshaittaa. Jos terveyshaitta todetaan, toimenpiteisiin haitan ja siihen johtaneiden tekijöiden selvittämiseksi, poistamiseksi tai rajoittamiseksi on ryhdyttävä viipymättä.

Pelkkä havainto mikrobeista ei yksinään oikeuta vaatimaan myyjältä korvausta kaupassa. Korvauksen saaminen edellyttää mikrobivaurion aiheuttaman terveyshaitan osoittamista eli mikrobivaurion on oltava omiaan aiheuttamaan asukkaille terveyshaittaa. 

Mikrobivaurio voi olla näkyvä (esimerkiksi näkyvää hometta kellarin katossa) tai mikrobivaurio voi piiloutua rakenteiden sisälle. Tyypillisesti mikrobivaurion aiheuttavat kohonnut kosteus eristeissä tai muissa rakenteissa. Esimerkiksi talon sokkelirakenteet ovat kastuneet valesokkelin riskirakenteen vuoksi, jolloin mineraalivillaeristeet ovat maasta kohonneen kosteuden vaikutuksesta mikrobivaurioituneet.

Terveyshaittoja ovat homeiden ja mikrobien aineenvaihduntatuotteiden aiheuttamat hajut ja fysiologiset sairaudet, kuten astma, flunssat, poskiontelotulehdukset ja lukuisat tätä vakavammat tulehdusperäiset taudit.

Kuinka mikrobivaurion aiheuttama terveyshaitta todetaan?

Terveydensuojelulain mukaan terveyshaitan toteamisen tulee perustua riittäviin ja luotettaviin mittauksiin, näytteisiin, tutkimuksiin, selvityksiin tai havaintoihin. 

Asunnon ja muun oleskelutilan tutkimuksia ja selvityksiä tekevällä asiantuntijalla tulee olla tarvittava pätevyys terveyshaittaa aiheuttavien kemiallisten, fysikaalisten ja biologisten tekijöiden selvittämiseksi. 

Terveyshaitta on arvioitava kokonaisuutena siten, että altisteen toimenpiderajaa sovellettaessa otetaan huomioon altistumisen todennäköisyys, toistuvuus ja kesto, mahdollisuudet välttyä altistumiselta tai poistaa haitta sekä poistamisesta aiheutuvat olosuhteet ja muut vastaavat tekijät.

Käytännössä terveyshaittaa voidaan tutkia sekä aistinvaraisin että rakenteisiin pureutuvin menetelmin. Sisäilmaa voidaan tutkia sisäilmamittauksiin tarkoitetuilla menetelmillä tai rakenteista otettavin materiaalinäyttein. Näytteillä tutkitaan, kasvaako rakenteissa haitallisia, päästöjä aiheuttavia mikrobeja ja homeita. 

Mikäli talon rakenteissa on mikrobivaurio tai rakenteissa kasvaa homeita, ostajan on korvausta saadakseen pystyttävä osoittamaan paitsi mikrobikasvuston haitallisuus myös ilmayhteys vaurioituneesta rakenteesta huoneilmaan.

Kuka tutkii, onko asunnossa mikrobivaurio?

Terveydensuojelulain mukaan kunnan terveydensuojeluviranomainen vastaa terveyshaittojen tutkimisesta. Terveydensuojeluviranomaisella on oikeus tehdä tarkastuksia sekä teettää niihin liittyviä tutkimuksia, tehdä tarvittavat mittaukset sekä ottaa näytteet, tarvittavat valokuvat ja muut mahdolliset tallenteet.

Terveydensuojeluviranomainen voi velvoittaa sen, jonka vastuulla haitta on, ryhtymään viipymättä tarvittaviin toimenpiteisiin terveyshaitan ja siihen johtaneiden tekijöiden selvittämiseksi, poistamiseksi tai rajoittamiseksi.

Terveyshaitan selvittämiseksi terveysviranomainen voi tehdä tarkastuksen ja antaa määräyksen rakenteen kuntotutkimuksen suorittamisesta. 

Terveydensuojeluviranomainen voi viranomaisvalvontaa suorittaessaan käyttää apunaan ulkopuolisia asiantuntijoita. Näillä tulee olla tehtävään soveltuva tutkinto ja alaan liittyvää työkokemusta. Mikrobivaurioita ja sisäilmahaittoja tutkivalta asiantuntijalta edellytetään rakennusterveysasiantuntijan tai sisäilma-asiantuntijan koulutusta.  

Asunto- ja kiinteistökaupan riidoissa kunnan terveystarkastaja voi antaa pyynnöstä lausunnon terveyshaitasta, mutta varsinaiset mikrobivaurioiden tutkimukset tekee pääsääntöisesti ostajan palkkaama asiantuntija. 

Kuka vastaa mikrobivaurion poistamisesta?

Jos haitta aiheutuu asuinhuoneiston rakenteista, eristeistä tai rakennuksen omistajan vastuulla olevista perusjärjestelmistä, haitan poistamisesta vastaa rakennuksen omistaja

Kun rakenteet omistaa asunto-osakeyhtiö, yhtiö on velvollinen tutkimaan ja korjaamaan rakenteet. Rakenteen korjaamisesta voi vastata myös osakkeenomistaja, mikäli yhtiön kunnossapitovastuu rakenteista on yhtiöjärjestyksessä siirretty osakkeenomistajalle.

Mikäli asunto-osakeyhtiö ei terveyshaittaepäilystä tiedon saatuaan ryhtyisi tarvittaviin toimenpiteisiin haitan poistamiseksi, terveysviranomainen voi pyynnöstä antaa taloyhtiölle määräyksen kuntotutkimuksen suorittamisesta.

Mikrobivaurion tutkimusmenetelmät

Mikrobivauriota, sisäilmaongelmaa sekä homeiden ja mikrobien aiheuttamaa terveyshaittaa tutkittaessa sovelletaan Valviran julkaisemaa asumisterveysasetuksen soveltamisohjetta. 

Mikrobikasvu todetaan ensisijaisesti rakennusmateriaalista otetuilla näytteillä, jotka tutkitaan mikrobien kasvatukseen perustuvalla laimennossarja- tai suoraviljelymenetelmällä ja mikroskopoimalla tehdyllä analyysillä. 

Mikrobihaitta voidaan todeta myös 6-vaiheimpaktorilla otetun ilmanäytteen tai pintasivelynäytteen laimennossarjamenetelmällä tehdyllä analyysillä. 

Ilman mikrobipitoisuuden lisäksi on oltava myös muuta näyttöä toimenpiderajan ylittymisestä. 

Rakennuksen mikrobikasvun arviointiin voidaan käyttää laimennossarja- tai suoraviljelymenetelmän lisäksi myös muuta menetelmää, jos menetelmän luotettavuus on varmistettu.

Koska on ryhdyttävä toimenpiteisiin mikrobivaurion poistamiseksi (toimenpideraja)?

Asumisterveysasetuksen soveltamisohjeen (osa IV Mikrobiologiset olot 20 § Mikrobit) mukaan kosteus- ja mikrobivaurion toteaminen perustuu rakennuksen tutkimiseen ja sen yhteydessä tarvittaessa tehtyihin mittauksiin ja/tai rakennuksesta otettuihin mikrobiologisiin näytteisiin. 

Toimenpiderajalla tarkoitetaan altisteen pitoisuutta, mittaustulosta tai ominaisuutta, jolloin sen, kenen vastuulla haitta on, tulee ryhtyä terveydensuojelulain mukaisiin toimenpiteisiin terveyshaitan selvittämiseksi ja tarvittaessa sen poistamiseksi tai rajoittamiseksi.

Toimenpiderajan ylittymisenä pidetään korjaamatonta kosteusvauriota, vaikka mikrobikasvua ei välttämättä ole ehtinyt muodostua. Kosteusvaurio voidaan todeta näkyvänä kosteusvauriojälkenä tai pintakosteusosoittimen tai rakennekosteusmittausten avulla. 

Toimenpiderajan ylittyminen koskee rakennuksen sisäpintojen tai sisäpuolisten rakenteiden, muiden tilojen ja rakenteiden vaurioita, joista irtoaville epäpuhtauksille sisätiloissa oleva voi altistua. Muita tiloja ja rakenteita ovat esimerkiksi kellarit, rakennusten alapohjat ja yläpohjat. 

Lämmöneristeiden osalta rajataan pois lämmöneristeet, jotka ovat suoraan kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, ellei rakenteesta ole vahvistettua ilmayhteyttä sisätiloihin. 

Ilmayhteyden osoittamisessa voidaan käyttää esimerkiksi merkkiaineita tai merkkisavuja. 

Pintakosteusosoittimen antamat mittaustulokset tulee varmentaa rakennekosteusmittauksen avulla ennen kuin toimenpiderajan katsotaan ylittyneen.

Toimenpiderajan ylittävä lahovaurio voidaan todeta puurakenteen näkyvänä muutoksena tai mekaanisena lujuuden menetyksenä. Koska puu saattaa olla pintakerroksesta kovaa mutta sisältä lahonnut, lahon syvyys tulisi aina tarkistaa. Puun pehmenemisen voi todeta pintapuusta terävällä työkalulla ja syvemmältä puusta halkaisijaltaan pienellä poranterällä poraamalla.

Aistinvaraisen arvion perusteella toimenpiderajan ylitykseksi katsotaan kosteusvaurion lisäksi homeen haju ja näkyvä mikrobikasvu. 

Mikrobikasvu todetaan ensisijaisesti rakennusmateriaalista kasvatukseen perustuvalla laimennossarja- tai suoraviljelymenetelmällä ja mikroskopoimalla tehdyllä analyysillä. Tämä tarkoittaa, että rakennusmateriaalinäytteestä tehdään mikrobien kasvatukseen perustuva laimennossarja- tai suoraviljelyanalyysi, joka sisältää näytteiden kasvatuksen jälkeen mikrobien laskemisen sekä sienten tunnistamisen mikroskopoimalla.

Toimenpiteisiin ryhtymisen raja-arvot

Toimenpiteisiin mikrobivaurion poistamiseen on ryhdyttävä, mikäli laissa säädetyt altisteen toimenpiderajat ylittyvät. 

Eri yhdisteiden toimenpiderajoista on määrätty sosiaali- ja terveysministeriön asetuksessa asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista.

Esimerkiksi haihtuvien orgaanisten yhdisteiden osalta toimenpiderajat ovat seuraavat:

Yhdiste	Toimenpideraja
2,2,4-trimetyyli-1,3-pentaalidioli di-isobutyraatti (TXIB)	10 μg/m 3
2-etyyli-1-heksanoli (2EH)	10 μg/m 3
Naftaleeni	ei saa esiintyä hajua, 10 μg/m 3
Styreeni	40 μg/m 3

Mikrobivaurioiden osalta toimenpiderajan ylittymisenä pidetään korjaamatonta kosteus- tai lahovauriota, aistinvaraisesti todettua ja tarvittaessa analyyseillä varmistettua mikrobikasvua rakennuksen sisäpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa tai lämmöneristeessä silloin, kun lämmöneriste ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, taikka mikrobikasvua muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleva voi sille altistua.

Mikrobivaurion näytteiden otto

Näytteenoton tulee perustua kohteen lähtötietojen ja katselmuksen perusteella tehtyyn suunnitelmaan. 

Materiaalinäytteen edustavuuteen ja mikrobianalyysitulokseen vaikuttavat näytteenottokohta ja näytteenottotapahtuma. Näyte otetaan vaurioituneimmalta näyttävästä tai sellaisesta kohdasta rakennetta, jossa vaurioitumisen todennäköisyys on suurin. 

Vaurioitunein kohta on yleensä lähellä oletettua kosteuslähdettä. Esimerkiksi, jos kyseessä on kosteuden nouseminen alapohjasta, ei lattian päällystemateriaalista otettu näyte ole todennäköisesti riittävän edustava. Vaurioitunein kohta löytynee avaamalla rakenne. 

Mikrobikasvu rakennusmateriaaleissa ei ole tasaista eikä aina ole nähtävissä vaurioituneinta kohtaa. Toisaalta vaurioituneimmalta näyttävässä kohdassa ei aina ole enää aktiivista kasvua. 

Usein on kannattavaa ottaa enemmän kuin yksi näyte, jotta mikrobikasvusta rakenteessa tai vaurion laajuudesta saadaan kattavampi kuva.

Mikrobinäytteiden ottoon on suositeltavaa käyttää rakennusterveysasiantuntijaa tai sisäilma-asiantuntijaa, joilla on näytteenottoon soveltuva koulutus ja ammattitaito.

Mikrobivaurionäytteiden otossa on toimittava huolellisesti

Näytettä otettaessa on käytettävä suojakäsineitä ja apuna käytettävien työvälineiden tulee olla puhtaita. Mikäli näytteitä otetaan useampia, työvälineet on puhdistettava jokaisen näytteenoton välillä. 

Materiaalinäytettä otettaessa on huomioitava, että mikrobit kasvavat materiaalin pinnalla, joten näyte otetaan n. 0,5 – 1 cm:n paksuudelta pinnasta tai materiaalista irrotetaan vain vaurioitunut osa, esimerkiksi kipsilevyn pahviosa. 

Näytteenoton yhteydessä näyte ei saa lämmetä yli +40 °C. Mikäli näytteenotossa joudutaan käyttämään esimerkiksi poraa, ei näytteeksi oteta porauksesta syntyvää purua.

Näyte pakataan puhtaaseen, käyttämättömään ja suljettavaan muovipussiin. Kunkin näytteen tulisi sisältää vain yhtä rakennusmateriaalia. Pussiin merkitään näytettä koskeva tunnus ja näytettä koskevat tiedot (näytteen tunnus, näytteenottopäivä, näytemateriaali, näytteenottokohta, aistinvaraiset havainnot) kirjataan ylös näytteenottolomakkeeseen. 

Rakennusmateriaalinäytteen viljely tulee tehdä mahdollisimman pian näytteen oton jälkeen. Jos näyte on märkä, suositellaan se viljeltäväksi viimeistään näytteenottoa seuraavana päivänä. Kuivan näytteen viljely suositellaan tehtäväksi viimeistään viiden päivän sisällä näytteenotosta. Näytteet säilytetään viileässä (+4-+8 °C) ennen viljelyä.

Mitä keinoja ostajalla on kaupan jälkeen, jos asunnossa todetaan mikrobivaurio?

Ostaja voi vaatia hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai jopa kaupan purkua, jos virhe on merkittävä ja olennainen.

Havaituista mikrobivaurioista ja terveyshaitasta, kuten muistakin asunnon tai kiinteistön virheistä, on kohtuullisessa ajassa todisteellisesti reklamoitava myyjää. Reklamaatioaika alkaa siitä, kun ostaja on saanut tiedon virheestä ja sen merkityksestä.

Myyjälle lähetettävässä reklamaatiossa ostajan on lueteltava ne virheet, joihin hän vetoaa vaatimustensa perusteena. Ostajan on paitsi reklamoitava virheistä myös tehtävä perustellut vaatimuksensa virheiden johdosta.  

Ostajan on tämän jälkeen selvitettävä mikrobivaurioiden ja muiden virheiden korjauskustannuksia esimerkiksi korjauskustannuslaskelmalla tai hankkimalla urakkatarjouksia. Pelkkä ilmoitus, että ostaja vaatii korvausta tulevista korjauskustannuksista tai ostaja korjauttaa mikrobivauriot myyjän kustannuksella ei riitä. 

Ostaja voi vaatia myyjältä virheen korjauskustannuksia hinnanalennuksena, jos kyse on salaisesta virheestä tai vahingonkorvauksena, jos myyjän toiminta on ollut huolimatonta tai tahallista.

Lue lisää: Vahingonkorvausvastuu ja kiinteistön kauppa

Kiinteistölakimies auttaa asunto- ja kiinteistökaupan ongelmissa

Jos virheiden korjaamiskustannukset suhteessa kauppahintaan ovat merkittävät (käytännössä 25-40 prosenttia kauppahinnasta), ostajalla voi olla oikeus purkaa kauppa. 

Asunto- tai kiinteistökaupasta syntyvä riita voidaan sopia vapaaehtoisesti ostajan ja myyjän välillä. Jos sopimukseen ei päästä, ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua oikeudessa. 

Normaalin oikeuskäsittelyn ohella riitaa voidaan sovitella oikeudessa tuomioistuinsovittelussa. Jos tuomioistuinsovittelu ei johda sovintoon, riita jatkuu oikeuskäsittelyssä. Tällöin riita ratkaistaan oikeuden tuomiolla. 

Kaikissa kaupan jälkeisissä reklamaatioissa ja muissa oikeustoimissa kannattaa käyttää apuna asunto- ja kiinteistökaupan ongelmiin erikoistunutta Kiinteistölakimiestä. Ota yhteyttä!

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.

Lue seuraavaksi: Hometutkimuksen hinta – Voiko mikrobitutkimuksen tehdä itse?

Lue seuraavaksi: Mummonmökin haju – Ongelma joka voi johtaa riitaan kiinteistökaupassa