Oletko saanut lausumapyynnön oikeudelta riita-asiassa? Toimi näin!

Haastehakemus käräjäoikeuteen vai reklamaatio?

Jos ostaja epäilee myydyssä asunnossa tai kiinteistössä virhettä, normaali tapa reklamoida virheestä on lähettää ostajalle virheen yksilöivä reklamaatio. Jos myyjä ei katso olevansa vastuussa virheestä, ostaja saattaa laatia haastehakemuksen käräjäoikeuteen. 

Kun asia siirtyy käräjäoikeudelle käsiteltäväksi, oikeus pyytää myyjää vastaamaan kanteeseen (kirjallinen haastehakemus). Tällöin käräjäoikeus lähettää myyjälle lausumapyynnön. 

Kuinka kauan myyjällä on vastuu kaupasta?

Myyjä vastaa myymästään kiinteistöstä viiden vuoden ajan siitä hetkestä, jolloin kiinteistön hallinta oli luovutettu ostajalle. Asunto-osakkeiden kohdalla vastuuaika on kaksi vuotta.

Määräaikaa ei kuitenkaan sovelleta, jos myyjä on toiminut kaupassa kunnianvastaisesti tai arvottomasti, esimerkiksi salaamalla tietämänsä virheen. Tällaisessa tilanteessa myyjän vastuu kiinteistöstä voi katketa vasta velan yleisen vanhenemisajan jälkeen, eli kymmenen vuoden kuluttua kaupanteosta.

Ostajan tulee muistaa, että virheestä on reklamoitava kohtuullisessa ajassa eli 3 – 4 kk siitä, kun ostaja on saanut tiedon virheestä ja sen merkityksestä.

Kiinteistön riita-asia ja haastehakemus

Kun on kyseessä kiinteistön riita-asia, haastehakemus laaditaan yleensä ostajan asiamiehen toimesta. 

Haastehakemuksen jättäjää eli ostajaa kutsutaan oikeudessa kantajaksi ja vaatimuksiin vastaavaa myyjää vastaajaksi.

Haastehakemuksessa kantajan on ilmoitettava kaikki virheet, joiden johdosta ostaja vaatii myyjältä korvausta, hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kaupan purkua. Kantajan on paitsi ilmoitettava kaikki virheet, joista hän vaatii korvausta, myös nimettävä todisteet, jotka tukevat tehtyjä vaatimuksia. 

Esimerkiksi ostaja voi haastehakemuksessa vedota vaurioituneeseen alapohjaan virheenä. Kantajan on tällöin kerrottava oikeudelle, millä tavalla alapohja on vaurioitunut sekä esitettävät todisteet vaurioitumisesta. Todisteita voivat olla alapohjasta otetut näytteet, jotka kertovat esimerkiksi mikrobivaurioitumisesta.

Lausumapyyntöön vastaaminen

Tavallisimmin myyjän eli vastaajan virheväitteet liittyvät kiinteistön kuntoon.

Kiinteistössä voi olla esimerkiksi laatuvirhe, kun kiinteistö ei kaupantekohetkellä vastaa ominaisuuksiltaan sitä, mitä on sovittu. Jos virhe on ollut kiinteistössä kaupantekohetkellä, mutta ilmenee vasta myöhemmin, kiinteistössä voi silti olla korvaukseen oikeuttava virhe. Ostajan hallinta-aikana syntyneistä uusista virheistä myyjä ei vastaa, ellei virheen aiheuttanut seikka ole ollut kiinteistössä kaupantekohetkellä.

Kiinteistössä on vallintavirhe, kun myyjä antanut väärän tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olleesta kaavasta, rakentamiseen tai kiinteistön luovuttamiseen liittyvästä tai muusta rajoituksesta, joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (kaavoitus, viranomaispäätökset, suojelu, naapurikiinteistön käyttö).

Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, kun ostaja virheen johdosta menettää omistusoikeuden kiinteistön oikealle omistajalle. Oikeudelliset virheet ovat harvinaisia, sillä myyjän omistusoikeus voidaan yleensä helposti todeta maanmittauslaitoksen ylläpitämästä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä.

Haastehakemuksen saatuaan oikeus pyytää vastapuolelta lausumaa

Kun ostaja on toimittanut haastehakemuksen liitteineen käräjäoikeuteen, oikeus pyytää myyjältä lausumaa. Lausumassa myyjä voi toimittaa vastauksensa ostajan vaatimuksiin ja tiedon, onko vaatimukset oikeita vai vastustaako kannetta. 

Tässä vaiheessa myyjän on syytä antaa vastaaminen asunto- ja kiinteistöriitoihin erikoistuneen kiinteistölakimiehen tehtäväksi. 

Kiinteistölakimies laatii perustellun vastineen oikeudelle. Vastine sisältää yksityiskohtaisen kannanoton ostajan esittämiin vaatimuksiin ja todisteisiin.

Ostajan esittämät virhe- ja korvausvaatimukset voidaan kiistää kokonaan tai osaksi. 

Oikeusistunnossa kuullaan riidan osapuolia ja todistajia

Ostaja nimeää kanteensa tueksi todistajia sekä esittää kirjallisia todisteita.

Yleensä myös myyjä nimeää todistajia sekä esittää kirjallisia todisteita (vastatodistelu). Myyjän todistelulla vastustetaan ostajan todistelua. 

Myyjän kannattaa käyttää asiantuntijaa, joka tarkastaa kaupan kohteen väitetyt virheet ja laatii niistä lausunnon ja tarvittaessa todistaa oikeudessa. Usein kiinteistön tarkastaa yksi tai useampi rakennusterveysasiantuntija tai muu pätevä rakennusasiantuntija. 

Mikäli asia etenee oikeuden käsittelyyn, ostajan ja myyjän asiamiehet ajavat asiaa oikeudessa. Ostajan velvollisuutena on esittää oikeudelle vaatimuksensa perusteineen. 

Kun asiaa on tarpeeksi käsitelty ja oikeuden valmistelu saatu riittävän pitkälle, oikeus ottaa vastaan molempien osapuolten todistelun pääkäsittelyssä. 

Todistajia kuullaan oikeuden pääkäsittelyssä

Pääkäsittelyssä ostaja (kantaja) pyrkii osoittamaan vaatimuksensa toteen ja myyjä (vastaaja) pyrkii vastustamaan ostajan esittämää todistelua. Kirjallisten todisteiden käsittelyn jälkeen riidan molemmat osapuolet esittävät henkilötodistelunsa sekä antavat loppulausuntonsa.

Tärkeintä henkilötodistelua esittävät yleensä ostajan ja myyjän asiantuntijatodistajat, jotka ovat perehtyneet kiinteistön kuntoon ja tehtyihin virheväitteisiin teknisiltä osin. 

Sekä ostajan että myyjän asiantuntijat kertovat oikeudelle tekemistään havainnoista ja johtopäätöksistä, jonka jälkeen oikeus antaa päätöksen riita-asiaan. 

Kun päätös tulee vireille, käräjäoikeuden päätöksestä voidaan valittaa hovioikeuteen ja hovioikeuden päätöksestä korkeimpaan oikeuteen, jos KKO antaa valitusluvan.

Tarvitsetko apua riita-asiassa?

Kiinteistölakimies omaa pitkän kokemuksen asuntokaupan ja kiinteistökaupan riita-asioiden ratkaisemisessa. Riita voi syntyä asuntokaupan jälkeen, jos ostat kiinteistön, josta löydetään virhe. Myös myyjä voi saada reklamaation, vaikka on luullut myyneensä tarkastetun ja hyväkuntoisen kiinteistön.

Ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen kaikissa kiinteistöriitoihin liittyvissä asioissa, mielellään mahdollisimman aikaisessa vaiheessa.

Lue seuraavaksi: Virhevastuu kiinteistökaupassa: Mitä ostajan ja myyjän tulee tietää?

Lue seuraavaksi: Haastehakemus käräjäoikeudelle ja oikeudenkäynti riita-asiassa