Kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan ja taloyhtiön välillä

Asunto-osakeyhtiölain mukaan kunnossapitovastuu kuuluu yhtiölle silloin kun kyseessä ovat osakehuoneiston rakenteet tai vesi- ja viemärijärjestelmät. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Jos vahinko on syntynyt osakkeenomistajan huolimattomuudesta, voidaan yhtiölle aiheutuneet korjauskustannukset periä kyseiseltä osakkeenomistajalta.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen, ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin laissa säädetään.

Kunnossapitovastuun jakautuminen osaksi yhtiöjärjestystä

Asunto-osakeyhtiölakia koskevassa hallituksen esityksen perusteluissa (24/2009) määrättäessä kunnossapitovastuun jakautumisesta laista poikkeavalla tavalla tulee yhtiöjärjestystä laadittaessa ottaa huomioon, ettei pelkkä viittaus tiettyyn vastuunjakosuositukseen tai -malliin ole riittävä, vaan kunnossapitovastuun jakautumisen täytyy käydä ilmi nimenomaisesti yhtiöjärjestyksestä.

Sallittuna ei voida pitää esimerkiksi pelkkää viittausta tiettyyn kunnossapitovastuun jakoa koskevaan yhtiön ulkopuolisen tahon julkaisemaan ja ylläpitämään suositukseen tai malliin, joka voi ajan myötä muuttua tuon ulkopuolisen tahon päättämällä tavalla (esim. Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukko)

Kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvityskuluista. Milloin osakkeenomistajalla on syytä olettaa, että huoneistossa on yhtiön korjattavaksi kuuluva vika, yhtiöllä on velvollisuus selvittää vian olemassaolo.

Mitä, jos vahinko ei johdu rakenteesta?

Miten yhtiön ja osakkeenomistajan vastuu jakautuu, kun vahinko ei johdu rakenteesta vaan esimerkiksi osakkeenomistajan astianpesukoneen, akvaarion tai muun osakkeenomistajan vastuulla olevan laitteen yllättävän rikkoutumisen vuoksi ja vettä pääsee rakenteisiin?

Jos vahinkoa ei voida pitää yhtiön eikä toisaalta osakkeenomistajan aiheuttamana, on sovellettava kunnossapitovastuuta koskevia normeja. Jos pinnoitteiden vaurioituminen ei aiheudu rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan muun rakennuksen osan vian tai korjaamisen vuoksi, yhtiö ei vastaa sisäosien kunnostamisesta.

Tapausesimerkki

Kuolinpesän osakkaat ovat myyneet vanhempiensa omistaman asunnon asunto-osakeyhtiöstä tammikuussa 2016. Helmikuussa he saivat asunnon uudelta omistajalta tietoa kosteusvauriosta, joka oli syntynyt vuotavasta astianpesukoneen liitännästä.

Asunnossa ei vanhempien omistusaikana ollut astianpesukonetta. Minkäänlaisia kosteusongelmia ei liioin ollut. Vahingon havaitsemisen jälkeen osa keittiön lattiasta avattiin ja rakenteita tutkittiin. Koska vuoto oli tapahtunut osakkaan vastuulla olevan laitteen rikkoontumisesta, syntyi kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkeenomistajan ja yhtiön välillä epäselvyyttä.

Koska vuotovahinko aiheutuu osakkeenomistajan omasta laitteesta, osakkeenomistaja vastaa pintamateriaalien purkamisesta sekä niiden ennalleen saattamisesta aiheutuvista kustannuksista. Yhtiö vastaa rakenteiden kunnostamisesta kuivatuksineen, vaikka rakenteita ei olisi tarvinnut korjata ilman laitteen rikkoutumista. Jos vahinko on syntynyt laitteen omistavan osakkeenomistajan syyksi luettavasta huolimattomuudesta, voidaan yhtiölle aiheutuneet korjauskustannukset periä tältä kyseiseltä osakkeenomistajalta asunto-osakeyhtiölain ja yleisten vahingonkorvausta koskevien periaatteiden mukaisesti.

Tapauksessa isännöitsijä oli kiistänyt yhtiön vastuun vesivahingosta, koska taloyhtiön vastuu loppuu pesukonehanaan. Tästä eteenpäin olevat liitokset, tiivisteet, letkut ja tulppaukset olivat osakkaan kunnossapitovastuulla. Edelleen isännöitsijä vetosi asunto-osakeyhtiölain 4 luvun ja kiinteistöliiton vastuunjakotaulukkoon, jonka mukaan yhtiö ei voi korvata sattunutta vesivahinkoa. Vastuu vahingon korvaamisesta olisi osakkaalla ja yhtiö pitää itsellään oikeuden periä osakkaalta sille tapauksen johdosta syntyneet kustannukset.

Taloyhtiön näkemyksestä riippumatta viittaus kiinteistöliiton vastuunjakotaulukkoon ei ole merkityksellinen, ellei sitä ole otettu osaksi yhtiöjärjestystä. Joka tapauksessa yhtiö vastaa taloyhtiön rakenteiden kuivaamisesta ja korjaamisesta, vaikka rakenteita ei olisi tarvinnut korjata ilman osakkaan vastuulle kuuluvan laitteen rikkoutumista. Kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa myös vian selvityskuluista.

Jos vahinko on syntynyt laitteen omistavan osakkeenomistajan syyksi luettavasta huolimattomuudesta, voidaan yhtiölle aiheutuneet korjauskustannukset periä kyseiseltä osakkeenomistajalta. Koska asunnon myyneet osakkaat eivät ole menetelleet huolimattomasti, he eivät vastaa vahingosta. Koska vaurioiden korjaaminen ja selvittely kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle, osakehuoneiston uudet omistajat eivät voi esittää myyjäpuolelle siltä osin vaatimuksia.

Lue seuraavaksi: Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus asunto-osakeyhtiössä ja autopaikkojen jakaminen osakkaiden käyttöön

Lue seuraavaksi: Milloin osakkeenomistajalla on oikeus jättää vastikkeet maksamatta tai saada hyvitystä taloyhtiöltä?