Kiinteistön ostotarjouksen peruminen, kiinteistökaupasta vetäytyminen ja kiinteistökaupan purkaminen
Aina kiinteistökauppa ei onnistu. Tällöin kauppa voi päättyä ostotarjouksen perumiseen, kiinteistökaupasta vetäytymiseen tai kaupan purkamiseen.
Jos ostajalla on pätevät perusteet perua kiinteistöstä (omakotitalosta) tekemänsä ostotarjous, hänellä on oikeus saada maksamansa käsiraha takaisin. Ostotarjouslomakkeissa käytetty sopimussakkoehto ei aikaisemmin ollut pätevä, ellei tarjousta oltu tehty kaupanvahvistajan läsnä ollessa ja vahvistamana. 1.11.2024 tehdyn lainmuutoksen jälkeen kiinteistökaupasta vetäytyvä osapuoli voi joutua maksamaan sopimussakkoa, vaikka kiinteistön kaupan ostotarjousta ei olisikaan tehty maakaaren mukaisin muotovaatimuksin.
Asunto- ja kiinteistökauppa eroavat toisistaan siten, että kiinteistökauppa on tehtävä kirjallisesti ja kaupanvahvistajan vahvistamana tai maanmittauslaitoksen kaupankäyntijärjestelmässä sähköisenä. Asuntokaupan voi tehdä vapaamuotoisesti kirjallisesti.
Asuntokaupan peruminen on yksinkertaisempaa kuin kiinteistökaupan peruminen. Asuntokaupan ostotarjouksesta voidaan vetäytyä pelkällä ilmoituksella. Tosin ostaja on voinut sitoutua maksamaan sopimussakkoa tai vakiokorvausta, jos varsinaista kauppaa ei tehdä hänen puoleltaan olevasta syystä. Tällainen sopimussakkolauseke on asuntokaupassa lähtökohtaisesti pätevä.
Asuntokaupassa vakiokorvauksen määrä on enintään neljä prosenttia kauppahinnasta. Kiinteistökaupan osalta vastaavaa vakiokorvausta ei ole, jolloin sakosta voidaan osapuolten kesken sopia. Kohtuullisena korvauksena on pidetty noin kymmentä prosenttia kauppahinnasta.
Kiinteistö- ja asuntokaupan ostotarjouksen voi perua perustellusta syystä
Korkeimman oikeuden tapauksessa KKO 2009:49 ostajat olivat myytävään huoneistoon tutustuessaan havainneet seinässä ja lattiassa tummumia. He ovat kuitenkin tehneet tarjouksen ja maksaneet käsirahan, vaikka myyjä ei ollut suostunut kosteusmittaukseen.
Putkiremontin yhteydessä oli paljastunut, että seinässä oli kosteusvaurio. Ostajat ovat vetäytyneet kaupan tekemisestä ja vaatineet käsirahan palauttamista, vaikka asunto-osakeyhtiö oli ilmoittanut korjaavansa vauriot kustannuksellaan.
Asiassa oli kysymys siitä, onko kauppa jäänyt syntymättä tarjouksen tekijästä johtuvista syistä ja onko myyjällä sen vuoksi asuntokauppalain 3 luvun 3 §:n 2 momentin perusteella oikeus pitää käsiraha.
Korkein oikeus katsoi, että tarjouksen tekemisen jälkeen havaittu, objektiivisesti arvioituna merkityksellinen asunnon kunnon puutteellisuus on tyypillisesti sellainen seikka, jonka johdosta asuntokaupan tarjouksen tekijä voi vetäytyä kaupasta ilman, että kaupan syntymättä jäämisen voitaisiin katsoa johtuvan hänen puolellaan olevasta syystä.
Koska käsirahan käyttäminen liittyy edellä kerrotuin tavoin asuntokaupan valmisteluun, ei asunnon kunnossa ilmenneen puutteellisuuden merkitystä käsirahan palauttamisen edellytyksenä tule arvioida samalla tavalla kuin arvioitaessa asunnon virhettä ja siitä aiheutuvia seuraamuksia sen jälkeen, kun sitova kauppasopimus on tehty.
Myyjän velvollisuus palauttaa käsiraha asunnon kunnossa havaitun puutteellisuuden vuoksi ei edellytä, että asunnon tulisi olla kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin mitä tarjouksen tekijällä on ollut perusteltua aihetta edellyttää tarjousta tehdessään.
Vaikka korkeimman oikeuden tapauksessa oli kyse asuntokaupasta, samaa periaatetta voidaan soveltaa myös kiinteistökauppoihin.
Tässä tapauksessa tieto siitä, että huoneistossa oli kosteusvahinko, oli tullut ostajien tietoon ostotarjouksen tekemisen jälkeen mutta ennen suunniteltua kaupantekopäivää.
Näiden ajankohtien välillä on siten tullut ilmi sellaisia myytävää kohdetta koskevia seikkoja, jotka ovat perustellusti vaikuttaneet kielteisesti ostajien arviointiin huoneistosta. Ostajien ei voida katsoa tarjouksen tekemällä hyväksyneen sitä, että huoneistossa on kosteusvaurioita, vaikka he ovatkin luopuneet vaatimasta kosteusmittausta.
Kosteusvaurioiden johdosta huoneiston kunto on ollut huonompi kuin mitä ostajat ovat tarjousta tehdessään edellyttäneet. Tässä yhteydessä on vailla merkitystä, onko vaurioiden korjaamisesta ollut odotettavissa heille kustannuksia.
Korkein oikeus katsoi, että kauppa ei ole jäänyt syntymättä ostajien puolella olevasta syystä. Sen vuoksi myyjällä ei ole oikeutta pitää ostajien maksamaa käsirahaa.
Kiinteistökaupan esisopimuksesta ei voi vetäytyä seurauksitta
Kiinteistökaupan esisopimus voidaan tehdä
- maakaaren mukaisesti kaupanvahvistajan vahvistamana
- maanmittauslaitoksen kaupankäyntijärjestelmässä sähköisesti
- kirjallisesti kaupan osapuolten välillä
Sopimuksessa on lisäksi mainittava
- se päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä, sekä
- ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään.
Kauppahinta ja muu vastike voidaan kuitenkin jättää myöhemmin sovittaviksi esisopimuksessa mainittujen perusteiden mukaisesti.
Kiinteistökaupan osapuolella on oikeus viiden vuoden määräajassa esisopimuksen allekirjoituspäivästä vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Vaatimus tehdään haastehakemuksella käräjäoikeuteen, mikäli lopullisesta kaupasta ei päästä osapuolten kesken sovintoon. Lisäksi sopimusosapuolella on oikeus saada korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta.
Kaupanvahvistajan vahvistama kiinteistökaupan esisopimus kirjataan maanmittauslaitoksen ylläpitämään kiinnitys- ja lainhuutorekisteriin. Jos esisopimuksesta halutaan vetäytyä tai esisopimus purkaa, myös tehty kirjaamismerkintä on poistettava. Kaupasta vetäytymisestä on siten aina tehtävä erillinen sopimus, joka kirjataan lainhuuto- ja kirjaamisrekisteriin.
Jos kiinteistökaupasta vetäytymisestä tai esisopimuksen purkamisesta ei päästä osapuolten kesken sovintoon, sopimuksesta syntyvät riidat ratkaisee kiinteistön sijaintipaikan käräjäoikeus ellei sopimuksessa ole toisin sovittu.
Jos kiinteistökaupan esisopimusta ei ole tehty kaupanvahvistajan vahvistamana, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Sopimuksen rikkonut kaupan osapuoli voi myös joutua maksamaan sopimussakkoa, jos esisopimuksessa näin on sovittu.
On kuitenkin huomattava, jos esisopimusta ei ole tehty maakaaren edellyttämässä määrämuodossa, kiinteistökaupan osapuoli ei voi vaatia toista osapuolta tekemään varsinaista kauppaa.
Kuinka kauan kiinteistökaupan esisopimus on voimassa?
Jos esisopimuksen voimassaoloaikaa ei ole määrätty, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä.
Osapuolella on oikeus kanteella vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Osapuolella on lisäksi oikeus saada korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Jos kiinteistö on vastoin esisopimusta luovutettu jollekin muulle, esisopimuksessa tarkoitetulla ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan myyjältä.
Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.
Kiinteistönvälittäjien käyttämissä ostotarjouksissa tavanomaisesti sovitaan sopimussakosta siltä varalta, ettei ostaja tekisi kauppaa sovitusti. Sopimussakkolauseke on 1.11.2024 tulleen lainmuutoksen myötä laillinen seuraamus sopimuksen rikkomisesta, vaikka tarjousta ei olisikaan tehty maakaaren edellyttämin muotovaatimuksin. Sopimussakolle ei ole laissa määriteltyä ylärajaa, mutta oikeuskäytännössä 10% suuruista sopimussakkoa on pidetty kohtuullisena seuraamuksena kaupasta vetäytymiselle.
Vuokraoikeuden ja rakennuksen kaupassa edellä mainitun kaltaiset sopimussakkolausekkeet ovat lähtökohtaisesti niissäkin päteviä.
Kiinteistön kaupan purku edellyttää, että kiinteistössä on olennainen virhe
Kiinteistön kauppa voidaan purkaa, jos kiinteistössä on laatuvirhe, oikeudellinen virhe tai vallintavirhe, joka on merkitykseltään olennainen.
Olennaisuutta arvioidaan aina objektiivisesti virheen merkitys huomioon ottaen.
Mikä on virheen olennaisuuden merkitys kaupan purussa? Lue siitä lisää blogikirjoituksesta:
