Kauppakirjamalli – näin teet kiinteistön tai asunnon kauppakirjan

Kauppakirjassa tulee ottaa huomioon myös ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa havaitut kiinteistön vauriot tai virheet, joista myyjä voi välttää vastuun oikeamuotoisin vastuunrajoituslausekkein. 

Jos olet tekemässä asunto- tai kiinteistökauppaa, ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen. Laadimme Sinulle taatusti laadukkaan kauppakirjan, joka huomioi kaupan vastuut ja muut kaupassa tarkastettavat seikat. 

Asunto- ja kiinteistökauppaan kannattaa valmistautua huolella, joten lue artikkelin lopusta Kiinteistölakimiehen vinkit onnistuneeseen kauppaan.

Kauppakirjamalli

Kauppakirjamalli toimii muistilistana asunto- tai kiinteistökaupassa huomioitavista asioista. Kauppakirjan laatiminen tulee aina jättää ammattilaisen laadittavaksi, joten oheista tarkastuslistaa ei pidä sellaisenaan käyttää kauppakirjan pohjana.

Myyjä

✔️ Tarkastetaan lainhuuto- kiinteistörekisteriin merkityt tiedot, osakekaupassa osakasrekisteritiedot.

✔️ Puolison suostumus kauppakirjaan, kun myydään yhteisesti käytetty asunto.

✔️ Kuolinpesien osalta tarkastetaan osakastiedot, perukirja tarvitaan liitteeksi lainhuutoa varten.

Ostaja

✔️ Kauppakirjassa huomioidaan, myydäänkö osakkeet, kiinteistö, vuokraoikeus, määräosa vai määräala. 

Kohteen tiedot

✔️ Kiinteistö- tai laitostunnus tai myytävät osakkeet yksilöidään.

✔️ Tarkastetaan todellinen pinta-ala yhtiöjärjestyksestä tai kiinteistötiedoista. Pinta-alana ilmoitetaan yleensä kohteen huoneistoala. 

✔️ Kauppahinta ei yleensä määräydy pinta-alan perusteella.

✔️ Asemakaava huomioidaan.

✔️ Huomioidaan tarvittaessa puutteelliset tiedot rakennuksesta ja pinta-alasta ja merkitään epävarmuudet kauppakirjaan.

Kohteen käyttötarkoitus

✔️ Tarkistetaan yhtiöjärjestyksestä tai rakennusluvasta.

Kauppahinnan maksaminen ja omistusoikeuden siirtyminen

✔️ Kauppahinnan maksu kytketään omistusoikeuden siirtymiseen. 

✔️ Jos kauppahinta maksetaan myöhemmin, omistusoikeuden siirtyminen yleensä loppukauppahintaa vastaan.

✔️ Hallintaoikeuden siirtyminen sovittuna ajankohtana.

✔️ Myyjä pitää vakuutukset voimassa hallintaoikeuden siirtymiseen saakka.

✔️ Otetaan vakuus maksamattomalle kauppahinnalle (tavallisimmin panttikirja tai rahavakuus). 

✔️ Ostajan luottotietojen tarkastus luottokaupassa.

✔️ Myytävä irtain omaisuus eritellään (varainsiirtoverosta vapaa).

Kiinnitykset ja rasitteet

✔️ Rasitteet ja panttioikeudet mainittava.

✔️ Osakekirjojen luovutus kauppahintaa tai vakuutta vastaan.

✔️ Sähköisten panttikirjojen siirto vs. paperiset panttikirjat. 

✔️ Kytketään omistusoikeuden siirtymiseen.

Vuokratun asunnon tai kiinteistön myynti

✔️ Sovitaan hallinnasta ja vuokrasopimuksen siirrosta.

✔️ Vuokrasopimuksen tarkistus.

✔️ Vakuuden siirto.

✔️ Vuokralaisen luottotiedot.

Kulujen ja tuoton siirtyminen myyjältä ostajalle

✔️ Sovitaan siirtymisajankohta ja sovitaan kulujen tai tuoton jakamisesta.  

Annetut tiedot

✔️ Käsitellään erikseen asiakirjojen lisäksi.

✔️ Kohdekohtainen.

✔️ Kiinteistöön tutustuminen pakollista.

✔️ Vastuu kunnosta Maakaaren tai Asuntokauppalain mukainen.

Annetut asiakirjat

✔️ Vakiintunut hyvässä välitystavassa ja oikeuskäytännössä, tulee mainita kauppakirjassa.

✔️ Kuntotarkastuksen tai -selvityksen huomioiminen kaupan ehdoissa.

✔️ Mahdolliset vastuunrajoitukset.

✔️ Rakennuslupa ym. viralliset asiakirjat.

✔️ Huomioidaan kiinteistön ja asunto-osakkeen väliset eroavaisuudet. 

✔️ Kiinteistörekisteriotteet kaupantekopäivälle (kiinteistökaupat).

✔️ Isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys (osakekaupat).

✔️ Myyntiesite.

Vaaranvastuun siirtyminen

✔️ Kytketään tavallisesti hallinnan luovutukseen.

Liittymien siirrot

✔️ Vesi- ja sähköliittymät siirretään ilman erillistä maksua.

Osassa kohteista pakollista mainita

✔️ Energiatodistus.

✔️ Mahdollisia ympäristövahinkoja koskevat asiat.

Verot ja muut maksut

✔️ Varainsiirtovero.

✔️ Arvonlisävero.

✔️ Myyntivoittoverotus.

✔️ Kiinteistövero.

Etuostolain mukaiset aikaisemmat kiinteistökaupat

✔️ Mainitaan, jos on tehty.

Allekirjoitukset

✔️ Sähköinen allekirjoittaminen.

✔️ Harmaan rahan pesua koskevat säännöt.

Kaupanvahvistaja

✔️ Milloin tarvitaan?

✔️ Mistä saadaan?

✔️ Kaupanvahvistajan palkkion maksaminen.

Vinkkejä onnistuneeseen kiinteistökauppaan

Perehdy kuntotarkastuksen varaumiin. Jos tarkastaja on suositellut lisätutkimuksia, niitä kannattaa vaatia myyjältä ennen kaupantekoa.

Tee ostotarjouksesta ehdollinen. Vaadi, että saat maksamasi käsirahan takaisin, mikäli kaupan kohteesta löytyy virheitä ennen loppukauppaa.

Lue kauppakirja huolella lävitse ennen allekirjoittamista, vaikka käyttäisit kiinteistönvälittäjää. Kauppakirjaan saattaa joskus ilmestyä muutoksia, joista et ole saanut myyjältä tai välittäjältä tietoa.

Tarkista lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiinteistörekisteriote sekä talon lupatilanne ja rakennuslupa-asiakirjat piirustuksineen. Varmista myös, että lopputarkastus on tehty.

Vinkkejä onnistuneeseen asuntokauppaan

Perehdy yhtiöjärjestykseen ja isännöitsijäntodistukseen sekä yhtiön kunnossapitosuunnitelmaan tai korjaussuunnitelmaan. Kysy isännöitsijältä kirjallisesti yhtiön tulevista korjaustarpeista.

Tee ostotarjouksesta ehdollinen, jos asunnossa tehdään kuntotarkastus ennen kauppaa. Vaadi, että saat maksamasi käsirahan takaisin, mikäli ennen loppukauppaa kaupan kohteesta löytyy virheitä. Tämä on tarpeen etenkin rivitalohuoneistoa ostettaessa.

Lue kauppakirja huolella lävitse ennen allekirjoittamista, vaikka käyttäisit kiinteistönvälittäjää. Kauppakirjaan saattaa joskus ilmestyä muutoksia, joista et ole saanut myyjältä tai välittäjältä tietoa.

Lue seuraavaksi: Avoimuutta asuntokauppoihin – näin vältät lihavat riidat

Lue seuraavaksi: Käsiraha asuntokaupassa – varmistus tuleville kaupoille

Jos olet tekemässä asunto- tai kiinteistökauppaa, ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen. Laadimme Sinulle taatusti laadukkaan kauppakirjan, joka huomioi kaupan vastuut ja muut kaupassa tarkastettavat seikat.