Kaupan purku kiinteistön salaisen virheen perusteella

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s. 51) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen.

Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Milloin virhe on olennainen, kaupan purkuun oikeuttava?

Päätöksessään 2015:58 Korkein oikeus katsoo, että maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta.

Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää.

Tätä päätelmää tukee myös se, että kaupan kohteen sopimuksen vastaisuus ja tiedonantovelvollisuuteen liittyvät puutteet voivat muodostaa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 – 4 kohdissa määrätyin edellytyksin sellaisenaan virheperusteen. 

Tapauskohtaisesti voidaan merkitystä antaa myös muille olosuhteille.

Jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määrittyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. 

Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata.

Vanhan talon ostajalta voidaan edellyttää varautumista rakenneosien uusimiseen

Kustannusten kohtuullisuuden arvioinnin osalta Korkein oikeus katsoo ensinnäkin, että useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu.

Vaikka myyjän vastuu kaupan kohteen virheestä voi näissäkin tapauksissa aiheutua esimerkiksi kauppakirjan ehtojen tai myyjän ennen kauppaa antamien virheellisten tietojen perusteella,

ei se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, monestikaan vielä täytä sellaista salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta, mikä oikeuttaisi ainakaan kaupan purkamiseen.

Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Tällöin arvioitavana on se kysymys, onko virhe myös niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen.

Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys

Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava. Korkein oikeus katsoo, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa.

Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen.

Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta.

Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa.

Lue myös: Kaupan purun edellytykset täyttyivät salaisen virheen kokonaismerkityksen perusteella

Kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan

Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.

Virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta ei voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella.

Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu. Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää.

Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä.

Esimerkkitapaus: puurakenteinen rintamamiestalo

KKO:n Käsiteltävänä olevan tapauksessa kaupan kohteena on 1955 rakennettu puurakenteinen niin sanottu rintamamiestalo. Muutoin rakennus on niin sanottu rossipohjatalo, jossa betonisokkelin päälle on rakennettu puurakenteinen alapohja. Puisen alapohjarakenteen päällä on pääasiallisena eristeenä käytetty puupurua.

Kiinteistön kauppakirjassa on rakennusten kunnon osalta viitattu ainoastaan ennen kaupantekoa toimitettuun kuntotarkastukseen. 

Siinä tehtyjen havaintojen osalta ostaja on sitoutunut olemaan esittämättä hinnanalennus- tai muita korvausvaatimuksia. Kauppakirjassa ei ole muutoin myyjän vastuuta erityisesti rajoittavia tai lisääviä ehtoja.

Muissa tarkastetuissa osissa ei ollut havaittu asuttavuuteen tai asukkaiden terveyteen haitallisesti vaikuttavia puutteita tai virheitä.

Korkein oikeus katsoo, että A on kauppakirjan ehtojen ja edellä mainittujen ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella voinut edellyttää, ettei omakotitalon alapohjassa tai pesutilassa tarvinnut tehdä lähiaikoina mittavia korjaustöitä, vaan että talo soveltui sellaisenaan asuinkäyttöön.

Korkein oikeus katsoo, että kaupanteon jälkeen todetut alapohjan vauriot ovat laadultaan sellaisia, että niiden korjaamatta jättäminen on omiaan altistamaan omakotitalon asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille. Kuten terveystarkastajan lausunnossa on todettu, mahdollisten oireiden laatu ja voimakkuus riippuvat henkilön vastustuskyvystä sekä altistuksen kestosta ja voimakkuudesta.

Pesutilojen osalta korjauskustannusten voidaan esitettyjen selvitysten perusteella arvioida olevan suuruusluokaltaan sellaisia, joita A vanhan asuintalon ostajana on voinut ennakoida jossakin vaiheessa joutuvansa maksamaan.

Rakennuksen alapohjassa eri puolilla oleva kosteusvaurio on sitä vastoin niin vakava, ettei sen korjaamatta jättämistä voida terveystarkastajankaan lausunto huomioon ottaen pitää asumiskäyttöön tarkoitetussa rakennuksessa varteenotettavana vaihtoehtona.

Näiden korjauskustannusten voidaan arvioida olevan joka tapauksessa suuruusluokaltaan merkittäviä, sillä hovioikeus on arvioinut rakennuksen korjauskustannuksiksi 20 000 euroa eli 29 prosenttia kauppahinnasta.

Korkein oikeus katsoo, että myös riski siitä, että alapohja joudutaan A:n esittämän mukaisesti uusimaan kokonaan, on varteenotettava. 

Kun kysymys on tällaisesta rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle.

Purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevan tasonparannuksen hyväkseen.

Korkein oikeus katsoo, että alapohjan ja pesutilojen kosteusvauriot ovat laadultaan sellaisia, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen ja rakennuksen vaurioitumisen jatkumisen estäminen edellyttävät virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä.

Virheiden korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä A on voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan.

Alapohjan vaurioiden osalta korjauskustannusten määrästä vallitsee osin epävarmuus, mikä ei kuitenkaan korjausten välttämättömyys ja kustannusten vaikea arvioitavuus huomioon ottaen voi rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkamiseen. Hovioikeuden arvioimaa määrää on pidettävä suurena myös suhteessa kiinteistön kauppahintaan.

Tämän vuoksi ja ottaen huomioon myös näihin suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät Korkein oikeus katsoo, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena. Sen vuoksi asiassa on edellytykset kiinteistön kaupan purkamiselle A:n vaatimuksesta.

Lue seuraavaksi: Milloin kiinteistökauppa voidaan purkaa maksuviivästyksen johdosta?