Hometutkimuksen hinta – voiko mikrobitutkimuksen tehdä itse?

Homeen havaitseminen asuntokauppojen jälkeen

Jos olet ostanut asunnon, jossa kaupan jälkeen havaitaan virhe, tulee mahdollisten oikeudenmenetysten välttämiseksi muistaa heti

• Tutkia virhe asianmukaisesti
• Reklamoida virheestä myyjää
• Tehdä myyjälle vaatimukset virheen johdosta

Asunto- tai kiinteistökaupan virheen selvittämiseen ja kaupasta syntyneen riidan ratkaisuun kuluvan ajan säästämiseksi suosittelemme aina tekemään kaikki edellä mainitut toimet mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Tällöin olennaista on se, että virhettä tutkimaan saadaan asuntojen ja kiinteistöjen tutkimiseen pätevöitynyt asiantuntija, joka noudattaa tutkimuksissaan viranomaisten antamia määräyksiä ja ohjeistuksia.

Hometutkimus on tehtävä huolellisesti

Jos on olemassa epäily siitä, että kiinteistökaupasta voi syntyä myöhemmin riittaa myyjän kanssa, tulisi tutkimukset tehdä mahdollisimman huolellisesti. 

Jos myyjä ei suostu korvaamaan virhettä, maksamaan hinnanalennusta tai suostu kaupan purkuun, voidaan kiinteistöriitaa joutua selvittämään oikeudessa. Tällöin luotettavien tutkimusten merkitys korostuu.

Asiantuntijan käyttäminen johtaa parempaan lopputulokseen

Usein tutkijoita kilpailutetaan hinnan perusteella tai asunnon ostaja tekee jopa tutkimuksia itse. Näin ei kuitenkaan pitäisi toimia, sillä epäluotettavien tai puutteellisten tutkimusten näyttöarvo oikeudessa on vähäinen. Vaikka talo olisi täysin homeessa, ilman luotettavia tutkimuksia virheen näyttäminen toteen oikeudessa ei yleensä onnistu. Ostaja voi hävitä riita-asian oikeudessa, jos home- ja mikrobitutkimukset on tehty huolimattomasti tai viranomaissäännösten tai -ohjeistuksen vastaisesti.

Paras tapa tilata tutkimukset on neuvotella asiantuntijan hankinnasta asuntokaupan ongelmaa tai jo syntynyttä riitaa hoitavan Kiinteistölakimiehen kanssa. Tämä edellyttää, että otat Kiinteistölakimieheen yhteyttä jo siinä vaiheessa, kun epäilet asunnossasi kaupan jälkeen virhettä.

Kuinka hometutkimus tehdään?

Kosteuden tai homeiden aiheuttamia terveyshaittoja tutkimaan kutsutaan usein ensiksi homekoira. Homekoira on koulutettu tutkimaan yleisimpiä homeiden ja mikrobien aiheuttamia aineenvaihduntatuotteita, jotka koira merkkaa käytöksellään. 

Pelkkä homekoiran tekemä tutkimus ei ole välttämättä oikeudellisesti pitävä näyttö asunnon tai kiinteistön virheestä, vaan usein tarvitaan rakennusasiantuntijan (esim. rakennusterveysasiantuntija tai sisäilma-asiantuntija) tekemiä tarkempia tutkimuksia kohteessa. 

Homeita voidaan tutkia sisäilmasta tai materiaaleista

Mikrobikasvu todetaan ensisijaisesti rakennusmateriaalista mikrobien kasvatukseen perustuvalla laimennossarja- tai suoraviljelymenetelmällä ja mikroskopoimalla tehdyllä analyysillä. 

Mikrobihaitta voidaan todeta myös 6-vaiheimpaktorilla otetun ilmanäytteen tai pintasivelynäytteen laimennossarjamenetelmällä tehdyllä analyysillä. Ilman mikrobipitoisuuden lisäksi on oltava myös muuta näyttöä toimenpiderajan ylittymisestä.

Rakennuksen mikrobikasvun arviointiin voidaan käyttää edellisten tutkimusten lisäksi myös muita menetelmiä, joiden luotettavuus on todistettu ja hyväksytty viranomaisohjeistuksin. 

Hometutkimuksen hinta ei aina kerro laadusta

Tutkittaessa asuntokaupan jälkeen havaittua virhettä, on olennaisen tärkeää ottaa riittävä määrä mikrobinäytteitä mahdollisen terveyshaitan todistamiseksi. Myös tutkijan kirjoittama raportti on olennaisen tärkeä todiste, mikäli vahinkojen korvaamisesta ei päästä myyjän kanssa sopuun vaan asia ratkaistaan oikeudessa.

Mikäli näytteitä on otettu liian vähän, puutteellisin menetelmin tai tutkimuksista laadittu raportti on huolimattomasti tehty, riita-asian menestyksekäs ajaminen oikeudessa vaarantuu. 

Myös sovintoratkaisuun pääseminen vaikeutuu, jos virheestä ei ole riittävän luotettavaa näyttöä.

Home- ja mikrobitutkimuksissa ei kannata liikaa säästää vaan tulee aina käyttää tutkijaa, joka on pätevöitynyt mikrobi- ja homevaurioiden tutkimiseen ja tuntee terveydensuojelulainsäädännön edellytykset näytteenotosta.

Virheen toimenpiderajan ylittyminen

Asumisterveysasetuksen soveltamisohjeen mukaan toimenpiderajan ylittymisenä pidetään korjaamatonta kosteus- tai lahovauriota, aistinvaraisesti todettua ja tarvittaessa analyyseillä varmistettua mikrobikasvua rakennuksen sisäpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa tai lämmöneristeessä silloin, kun lämmöneriste ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, taikka mikrobikasvua muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleva voi sille altistua.

Kosteus- ja mikrobivaurion toteaminen perustuu rakennuksen tutkimiseen ja sen yhteydessä tarvittaessa tehtyihin mittauksiin ja/tai rakennuksesta otettuihin mikrobiologisiin näytteisiin.

Toimenpideraja koskee talon rakenteita

Toimenpiderajan ylittyminen koskee rakennuksen sisäpintojen tai sisäpuolisten rakenteiden, muiden tilojen ja rakenteiden vaurioita, joista irtoaville epäpuhtauksille sisätiloissa oleva voi altistua. Näitä muita tiloja ja rakenteita ovat esimerkiksi kellarit, rakennusten alapohjat ja yläpohjat. 

Lämmöneristeiden osalta rajataan pois lämmöneristeet, jotka ovat suoraan kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, ellei rakenteesta ole vahvistettua ilmayhteyttä sisätiloihin. 

Ilmayhteyden osoittamisessa voidaan käyttää esimerkiksi merkkiaineita tai merkkisavuja. Sisäilman mikrobinäytettä ei ilmayhteyden osoittamiseen suositella ilmanäytteeseen liittyvän suuren epävarmuuden vuoksi.

Toimenpiderajan ylittymisen kriteerit

Toimenpiderajan ylittymisenä pidetään:

• Korjaamatonta kosteusvauriota, vaikka mikrobikasvua ei välttämättä ole ehtinyt muodostua. Kosteusvaurio voi esiintyä kosteusvauriojälkenä tai se voidaan todeta pintakosteusosoittimen tai rakennekosteusmittausten avulla. Pintakosteusosoittimen antama positiivinen tulos tulee varmentaa rakennekosteusmittauksen avulla.
• Lahovaurio, joka voidaan todeta puurakenteen näkyvänä muutoksena tai mekaanisena lujuuden menetyksenä. Puu saattaa olla pintakerroksesta kovaa mutta sisältä lahonnut. Lahon syvyyden ja puun pehmenemisen voi todeta pintapuusta terävällä työkalulla tai syvemmältä puusta pienellä poranterällä poraamalla.
• Homeen hajua tai näkyvää mikrobikasvustoa. Mikrobikasvu todetaan ensisijaisesti rakennusmateriaalista kasvatukseen perustuvalla laimennossarja- tai suoraviljelymenetelmällä ja mikroskopoimalla tehdyllä analyysillä. Tämä tarkoittaa, että rakennusmateriaalinäytteestä tehdään mikrobien kasvatukseen perustuva laimennossarja- tai suoraviljelyanalyysi, joka sisältää näytteiden kasvatuksen jälkeen mikrobien laskemisen lisäksi sienten tunnistamisen mikroskopoimalla.

Home- tai mikrobivaurion näytteenotto

Näytteenoton tulisi perustua lähtötietojen ja kohteen katselmuksen perusteella tehtyyn suunnitelmaan. Näytteenottokohta ja -tapahtuma, kuten mahdollinen kontaminaatio tai liian pieni näytemäärä voivat vaikuttaa materiaalinäytteen edustavuuteen ja mikrobianalyysitulokseen.

Näyte otetaan vaurioituneimmalta näyttävästä rakenteesta tai sellaisesta kohdasta rakennetta, jossa vaurioitumisen todennäköisyys on suurin. Vaurioitunein kohta on yleensä lähellä oletettua kosteuslähdettä. Esimerkiksi jos epäillään kosteuden nousemista alapohjasta, lattian päällystemateriaalista otettu näyte ei ole todennäköisesti riittävä. Vaurioitunein kohta edellyttää yleensä koko lattiarakenteen avaamista.

Rakennusmateriaaleissa tapahtuva mikrobikasvu ei ole tasaista. Aina ei ole näkyvissä vaurioituneinta kohtaa eikä vaurioituneimmalta näyttävässä kohdassa aina ole aktiivista kasvua. 

On olennaista, että vaurioituneeksi epäillystä rakenteesta otetaan useampi kuin yksi näyte. Tällöin mikrobikasvusta rakenteessa ja vaurion laajuudesta saadaan kattavampi kuva.

Näytettä otettaessa on käytettävä suojakäsineitä ja apuna käytettävien työvälineiden tulee olla puhtaita. Mikäli näytteitä otetaan useampia, on työvälineet puhdistettava jokaisen näytteenoton välillä. 

Näytteenoton tekniset vaatimukset

Näytemäärän tulisi olla n. 10 cm x 10 cm tai n. 1 dl materiaalia. Materiaalinäytettä otettaessa on huomioitava, että mikrobit kasvavat materiaalin pinnalla, joten näyte otetaan n. 0,5 – 1 cm:n paksuudelta pinnasta tai materiaalista irrotetaan vain vaurioitunut osa, esim. kipsilevyn pahviosa. 

Kuumentaminen voi heikentää mikrobien elävyyttä, joten näytteenoton yhteydessä näyte ei saa lämmetä yli +40 °C. Mikäli näytteenotossa joudutaan käyttämään esimerkiksi poraa, ei näytteeksi oteta porauksesta syntyvää purua.

Näyte pakataan puhtaaseen, käyttämättömään ja suljettavaan muovipussiin. Jokaisen näytteen tulisi sisältää vain yhtä rakennusmateriaalia. Pussiin merkitään näytettä koskeva tunnus ja näytettä koskevat tiedot kirjataan ylös näytteenottolomakkeeseen. Näytteenottolomakkeessa tulee olla vähintään seuraavat tiedot: näytteen tunnus, näytteenottopäivä, näytemateriaali ja tieto siitä, jos näyte on märkä. 

Näytteenottokohta kirjataan yksiselitteisesti mahdollisin valokuva- ja/tai pohjakuvamerkinnöin. Mahdolliset vaurioon viittaavat aistinvaraiset havainnot ja mittaustulokset näytteenottokohdasta kirjataan. Lisäksi näytteenotossa noudatetaan näytteet analysoivan laboratorion toimintaohjeita näytteenotosta.

Rakennusmateriaalinäytteen viljely tulee tehdä mahdollisimman pian näytteen oton jälkeen, koska näytteen säilytys saattaa vaikuttaa analyysitulokseen. Jos näyte on märkä, suositellaan se viljeltäväksi viimeistään näytteenottoa seuraavana päivänä. Kuivan näytteen viljely suositellaan tehtäväksi viimeistään viiden päivän sisällä näytteenotosta. Näytteet säilytetään viileässä (+4-+8 °C) ennen viljelyä.

Ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen, kun mietit hometutkimuksen tekemistä

Oletko ostanut tai myynyt kiinteistön, jossa epäillään homevaurioita? Ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen ongelman kartoittamiseksi ja selvittämiseksi, kuka on vastuussa virheestä. 

Alkuneuvottelu on aina maksuton eikä sitouta sinua mihinkään.

Lue seuraavaksi: Virhevastuu kiinteistökaupassa: Mitä ostajan ja myyjän tulee tietää?

Lue seuraavaksi: Mummonmökin haju – Ongelma joka voi johtaa riitaan kiinteistökaupassa