Ehdollinen ostotarjous

Ehdollinen ostotarjous tehdään yleensä tilanteissa, joissa halutaan ennen varsinaista asunto- tai kiinteistökauppaa

1) varmistaa oman asunnon myynti tai
2) lainansaanti taikka
3) teettää kuntotarkastus tai kosteusmittaus.

Ehdollinen ostotarjous siis tarkoittaa, että tarjoukseen kirjatun ehdon on toteuduttava, jotta varsinainen asunto- tai kiinteistökauppa toteutuisi. Toki myyjän on myös hyväksyttävä ehdollinen ostotarjous. Hyväksytty ehdollinen ostotarjous siis sitoo osapuolia.

Jos ehto ei kuitenkaan toteudu, voi ostaja lähtökohtaisesti vetäytyä tekemästään ostotarjouksesta sanktioitta.

Kannattaa kuitenkin olla tarkkana, sillä asunto- ja kiinteistökaupan ostotarjoukset eroavat toisistaan muotovaatimuksiltaan. Muutama perusasia on hyvä tietää.

Ehdollisen ostotarjouksen muotovaatimukset

Kun puhutaan asuntokaupasta (eli asunto-osakkeiden kaupasta), voi (ehdollinen) ostotarjous olla suullinen tai kirjallinen. Laki sallii kummankin tavan. (Ehdollinen) ostotarjous kannattaa kuitenkin aina tehdä kirjallisesti alan ammattilaisen kanssa – tämä on sekä myyjän että ostajan etu. 

Kiinteistökauppojen kohdalla (ehdollinen) ostotarjous on tehtävä ns. määrämuotoisena eli lain (maakaaren) määräyksiä noudattaen, jos siihen haluaa sitovuutta. Tällöin kyse on yleensä esisopimuksesta, jonka vahvistaa julkinen kaupanvahvistaja tai joka tehdään sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä (Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa). Toisin sanoen vasta määrämuotoinen esisopimus on sitova.

Jos ehdollinen ostotarjous on tehty vapaamuotoisesti kaupan osapuolten välillä, 1.11.2024 voimaan tulleen lainmuutoksen jälkeen kaupasta perusteetta vetäytyvä osapuoli voi joutua maksamaan sopimussakkoa, jos tällaisesta on ostotarjouksessa sovittu.

Asunto-ja kiinteistökauppojen lisäksi puhutaan vuokraoikeuden kaupasta, jolla tarkoitetaan sitä, että kaupan kohteena on rakennus ja vuokraoikeuden siirto. Ostotarjouksella ei ole muotovaatimuksia.

Ehdollisen ostotarjouksen edellytyksenä kuntotarkastus tai kosteusmittaus

Usein on niin, että ostajan intressissä on selvittää kaupan kohteen kunto ennen lopullista kauppaa. Kaupan kohteen kunnon selvittäminen voidaan toteuttaa teettämällä asuntokaupan kuntotarkastus (näin usein kiinteistöjen kohdalla) tai kosteusmittaus märkätiloihin (näin usein asunto-osakkeiden kohdalla). Tällöin ehdollisen ostotarjouksen ehdoksi voidaan ottaa kuntotarkastus tai kosteusmittaus.

Jos kuntotarkastuksessa tai kosteusmittauksessa ilmenee vikoja tai puutteita, myyjä voi korjata nämä kustannuksellaan tai korjauskustannukset voidaan huomioida kauppahinnassa. Mikäli puolestaan ilmenee rakennuksen ikä tai vastaavat seikat huomioiden merkittäviä puutteita tai vikoja, joista ostaja ei ole ollut tietoinen, ostajalla on lähtökohtaisesti halutessaan oikeus vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia.

Kannattavaa olisikin, jos ehdolliseen ostotarjoukseen kirjoitettaisiin, mikä merkitys mahdollisesti esille tulevilla vioilla ja puutteilla on tarjouksen sitovuuden kannalta. Näin osapuolet voisivat jo ennakolta välttyä mahdollisilta epäselvyyksiltä.

Ehdollinen ostotarjous – hyödyt ja haitat

Ehdollinen ostotarjous antaa ostajalle tavanomaista ostotarjousta laajemmat mahdollisuudet vetäytyä kaupasta lähtökohtaisesti ilman seuraamuksia, mikäli jokin ehto ei täyty.

Oman asunnon myynti tai lainansaanti voi olla ostajalle välttämätön edellytys ennen uutta kauppaa. Asuntokaupan kuntotarkastus tai kosteusmittaus voi puolestaan tulla ajankohtaiseksi etenkin tilanteissa, joissa myyjä ei syystä tai toisesta ole vielä teettänyt tällaista tutkimusta ja ostajalla on kuitenkin intressissä saada osoitettua kiinnostuksensa kaupan kohdetta kohtaan tekemällä ehdollisen ostotarjouksen.

Toisinaan voi olla tilanne, että myyjä joutuu valitsemaan saamansa ehdollisen ostotarjouksen ja tavanomaisen ostotarjouksen väliltä.  Myyjän näkökulmasta katsottuna tavanomainen ostotarjous voi tuntua ehdollista ostotarjousta houkuttelevammalta. Asiaan kuitenkin vaikuttaa moni seikka, mutta ehdollisen ostotarjouksen tekijän on hyvä tämä huomioida.

Kiinteistölakimies on kustannustehokas ja ammattitaitoinen apu myös asunto- ja kiinteistökauppojen sekä vuokraoikeuden kauppojen asiakirjojen laadinnassa ja kommentoinnissa. Ota yhteyttä, niin keskustellaan palvelustamme lisää.

Noora Salokangas
toimitusjohtaja, Kiinteistölakimies Suomi Oy

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.

Lue seuraavaksi: Käsiraha asuntokaupassa – varmistus tuleville kaupoille

Lue seuraavaksi: Asuntokaupan purku – milloin siihen on oikeus?