Piilevä virhe asuntokaupassa – myyjän ja ostajan vastuut

Piilevä eli salainen virhe on kirjattu asuntokauppalain yleiseen virhesäännökseen seuraavasti:

Asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Kiinteistöjen salaisesta virheestä säännellään maakaaressa. Kriteerit ovat samankaltaiset kuin asuntokaupassa, mutta niissä on joitakin eroja.

Mitä tarkoittaa piilevä virhe?

Mikäli myyjä ei ole tiennyt myymänsä asunnon tai kiinteistön virheestä, kyseessä voi olla piilevä eli salainen virhe. Myyjä voi joutua tällöin vastuuseen.

Virhe on salainen silloin, kun myyjällä ei ole ollut tietoa virheestä ennen kauppaa. Tällöin asunto tai kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan merkittävästi siitä, mitä siltä perustellusti voidaan edellyttää. Kyseessä voi olla esimerkiksi olennaisten laitteiden toimimattomuus, rakenteissa oleva kosteusvaurio, homevaurio tai sisäilmaongelma.

Kun virhe on salainen, ostajalla ei pääsääntöisesti ole oikeutta saada korvausta virheen johdosta aiheutuvista vahingoista, kuten sijaisasumiskuluista vahingon korjaamisen ajalta. Ostajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun (jos virhe katsotaan olennaiseksi) salaisen virheen johdosta.

Asuntokaupassa asiaa käsitellään hieman erilailla kuin kiinteistöjen osalta, koska usein osakas vastaa ainoastaan asuntonsa pintarakenteiden kunnossapidosta. Tällöin laajat vauriot taloyhtiön rakenteissa voivat tulla myyjän vastattavaksi salaisena taloudellisena virheenä, jos ostajalle koituu virheistä korkeita kustannuksia tämän osakkeelle jyvitettävän vastikeosuuden kautta.

Asuntokauppalain mukaan kaupan kohteessa on salainen taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Ostajan selonottovelvollisuus

Ostajalla on selonottovelvollisuus seikoista, jotka normaalilla huolellisuudella toimivan ostajan olisi pitänyt havaita selonottovelvollisuutensa rajoissa ostettavasta omakotitalosta tai kiinteistöstä. Ostaja ei voi esimerkiksi vedota siihen, ettei huomannut ulkolaudoituksen olevan lahonnut ja uusimisen tarpeessa. 

Selonottovelvollisuus ei kuitenkaan ulotu piilossa oleviin rakenteisiin eikä ostajalta voida esimerkiksi pelkkien kuntotarkastuksessa havaittujen kosteusepäilyjen vuoksi edellyttää rakenteiden pintaa syvempää tutkimista. Näissä tapauksissa kyseessä on piilevä virhe.

Ostajan selonottovelvollisuus ei yleensä voi olla myyjän tiedonantovelvollisuutta suurempaa. 

Myyjä vastaa myymänsä kiinteistön, eli käytännössä omakotitalon virheestä, jos on siitä tiennyt. 

Jos ostaja saa kuntotarkastuksen yhteydessä tiedon vauriosta, ostajalle voi kuitenkin syntyä erityinen selonottovelvollisuus tarkastuksessa tietoon saamistaan seikoista. 

Esimerkiksi jos kellarin seinässä on maali kupruillut ja tämä seikka oli ostajan havaittavissa, ostaja ei pääsääntöisesti voisi vedota rakenteen kastumiseen kiinteistön virheenä. 

Myyjällä on tietenkin aina velvollisuus kertoa tietämistään kiinteistön kuntoa koskevista olennaisista seikoista, kuten myymänsä omakotitalon kosteusvaurioista tai aikaisemmista vesivahingoista. Jos myyjä ei näin tee, myyjä vastaa virheestä.

Joskus kiinteistön virhe johtuu hyvän rakentamistavan vastaisesta rakentamisesta. 

Jos myyjä on rakentanut tai rakennuttanut myytävän kiinteistön, hän ei voi yleensä vedota piilevään virheeseen sillä perusteella, ettei tiennyt hyvän rakentamistavan tai rakentamismääräysten noudattamatta jättämisestä. Talon rakentajan tai rakennuttaneen myyjän on pääsääntöisesti tiedettävä mitä on myymässä.

Ostaja voi vaatia kiinteistön korjaamisesta aiheutuvien kulujen korvaamista

Hinnanalennuksena ja vahingonkorvauksena voidaan vaatia kiinteistön virheen korjauskustannukset, asumishaitta, terveyshaitta, tutkimuskulut sekä muut aiheutuvat vahingot, selvityskulut, asiamies- ja oikeudenkäyntikulut.

Jos virhe on salainen, ostaja voi ainoastaan vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua.

Mikäli virhe osoittautuu merkitykseltään olennaiseksi, ostajat voivat vaatia kaupan purkua ja kauppahinnan palauttamista laillisine tuotto- ja viivästyskorkoineen. 

Myyjän vastuu asuntokaupassa, kun asunnossa on hometta tai sisäilmaongelma

Ostajalle syntyy usein käsitys siitä, että kuntotarkastuksessa saataisiin varma tieto siitä, ettei asunto ole kosteusvaurioitunut, homevaurioitunut tai sisäilmaongelmainen hometalo. Asuntokaupassa kaupan kohteena ovat kuitenkin osakehuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet.

Ostajalla tai myyjällä ei ole oikeutta kajota rakenteisiin ilman taloyhtiön lupaa. Myöskään kuntotarkastuksessa ei rakenteita voida tarkastaa pintaa syvemmältä.

Hometalossa ilmenevät oireet

Rakenteiden home- tai vesivauriot voivat jäädä kaupassa selvittämättä. 

Myyjällä ei myöskään välttämättä ole aina tietoa homeisista rakenteista, mikäli myyjä ei ole oirehtinut talossa vaan tottunut sisäilmaongelmaan. 

Hometaloon muuttaessaan ostaja voi nopeastikin reagoida talon mikrobeihin ja homeisiin, esimerkiksi toistuvien tulehdussairauksien, kuten

• poskiontelotulehdusten,
• astman ja
• pahentuvan allergian johdosta.

Milloin myyjä syyllistyy tiedonantovirheeseen?

Myyjällä on Asuntokauppalain mukaan velvollisuus antaa ostajalle kaikki tiedossaan olevat seikat myytävästä asunnosta. 

Jos myyjä ei kerro tiedossaan olevista asunnon virheistä, hän syyllistyy tiedonantovirheeseen. Joissain tapauksissa voivat täyttyä rikoslain petoksen tunnusmerkit.

Asuntokauppalain mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Asunnon ostajalla on kaksi vuotta aikaa vedota virheeseen

Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. 

Omakotitaloa myytäessä myyjän vastuuaika on enintään viisi vuotta.

Milloin myyjä on toiminut kunnianvastaisesti tai arvottomasti, oikeus vedota virheeseen voi jatkua edellä mainittujen reklamaatioaikojen jälkeenkin.

Ostajan on paitsi

• reklamoitava virheestä, myös
• tehtävä korvausvaatimukset myyjälle.

Joka tapauksessa virheeseen, myös jos kyseessä on ns. piilevä virhe, on aina vedottava kohtuullisessa ajassa, joka on oikeuskäytännössä noin kolme – neljä kuukautta siitä, kun virhe on havaittu.

Mikäli ostaja ei reklamoi virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on 

• virheen havainnut ja 
• selvittänyt virheen laajuuden sekä 
• vahingon määrän, 

myyjä voi vapautua virhevastuusta. 

Asunto-osakeyhtiössä myyjän vastuu on taloudellinen, eli ostaja voi vaatia myyjältä osuutta, jonka hän joutuu taloyhtiölle maksamaan virheen korjauskustannuksista aiheutuvina ylimääräisinä kustannuksina, käytännössä ylimääräisenä vastikkeena. 

Jos myyjä oli myydessään asunnon tiennyt virheestä, ostaja voi vaatia myyjältä myös vahingonkorvausta hänelle aiheutuvista kustannuksistaan, kuten sijaisasumisesta remontin ajalta.

Mikäli myyjän vastuu myynnissä olevan asunnon virheestä on merkittävä, ostajalle voi syntyä oikeus kaupan purkuun.

Lue seuraavaksi: Vallinta- ja oikeudellinen virhe asuntokaupassa
Lue seuraavaksi: Taloudellinen virhe asuntokaupassa ja myyjän vastuu virheestä