Hävning av köp vid dold fel I fastighet

Enligt 2 kap. 17 § 1 (5) i Jordabalken, är en fastighet bristfällig om fastigheten på grund av ett dolt fel skiljer sig väsentligt från vad som rimligen kan förväntas av en liknande fastighet som försäljningen avser. 

Enligt punkt 2, i samma paragraf, har köparen rätt till nedsättning av priset, samt ifall felet är väsentligt, rätten att häva köpet.

I förarbeten till Jordabalken (HE 120/1994 vp. 51) har det anförts, att om felet i fastigheten är väsentlig, kan köparen välja om denne vill häva köpet eller kräva prisnedsättning. Felets väsentlighet måste bedömas mot bakgrund av dess övergripande betydelse. Om köparen inte kan använda fastigheten enligt avsikt, och felet inte kan repareras inom rimlig tid och till ett rimligt pris är felet väsentligt.

Värderingarna kan inte baseras bara på köparens egen uppfattning, utan måste baseras på objektiva kriterier. Till exempel certifierade besiktningsmäns kostnadskalkyler.

När är felet väsentligt och motiverar en hävning?

I domen HD 2015: 58 stadgade Högsta domstolen att väsentligheten för dolt fel i 2 kap. 17 § första stycket, punkt 5 i Jordabalken skall bedömas utifrån ett övergripande övervägande som inte bara jämför kvaliteten på fastigheten med andra jämförbara egenskaper och den typiska konstruktionskvaliteten utan bedöms även gentemot fastighetens avtalsmässiga realiteter och den information som köparen har tillgång till vid transaktionstillfället, till exempel fastighetens syfte och värde.

Sådana överväganden kan ge en bild på den berättigade nivå som köparen rimligen kunde ha förväntat sig vid köpet av fastigheten. 

Denna slutsats stöds också av det faktum att bristen på överensstämmelse med köpeavtalet och bristen på information i sig kan utgöra ett fel på de villkor som fastställs 2 kap. 17§. 

Även andra omständigheter kan vara relevanta från fall till fall.

Om egendomen på grund av ett hemligt fel skiljer sig från den nivå som fastställts i avtalet och materialet innan köpet på ett sådant sätt att köparen inte kan använda fastigheten som avsett inom rimlig tid efter upptäckten av felet, kan felet anses vara väsentligt redan av det skälet.

Ett fel kan också betraktas som väsentligt om reparationen är nödvändig för avsedd användning av fastigheten men inte kan utföras till en rimlig kostnad.

Köparen av ett gammalt hus kan behöva förbereda sig för att byta ut vissa material som uppnått sin livslängd, men det betyder inte att konstruktioner i sig behöver repareras.

När det gäller bedömningen av rimligheten av kostnaderna anser Högsta domstolen för det första att en köpare av flera decennier gamla fastigheter i princip kan förväntas reparera huset på grund av normalt slitage. Ifall byggnaden är behäftad med mikrobskador är detta naturligtvis inte något som köparen förväntat sig. Varje fall bör bedömas skilt.

Om kostnaden för reparation av ett fel väsentligen skiljer sig från reparationskostnader som köparen rimligtvis kunde förvänta sig på grundval av den information som erhållits om fastighetens beskaffenhet, kan felet betraktas som väsentligt. I sådana fall är det frågan om brister som är så betydande att köparen har rätt att häva köpet.

Väsentlighetströskeln för häv av köp vid fastighetsköp är högre än väsentlighetströskeln för hemligt eller dolt fel

Fallet kan vara sådant att omedelbar reparation av felet är nödvändigt för att fastigheten ska kunna användas för dess avsedda ändamål, och kostnaden för reparationerna är föremål för en betydande risk för reparationens lyckande. Då blir det orimligt jämfört med vad köparen rimligen kan ha förväntat sig.

I en sådan situation är köparen inte skyldig att bära risken för kostnaden för reparationerna eller reparationernas framgång.

Vid sådana fall blir häv av köp det bästa alternativet.